Contrato de aparcería

El contrato de aparcería es el documento mediante el cual el propietario de una finca (llamado cedente) cede temporalmente a otra persona (llamada aparcero) el uso y disfrute (o el de alguno de sus aprovechamientos), así como los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el aparcero repartirse los productos por partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones.

En este documento, se identificará de forma clara la(s) finca(s) rústica(s) que se va(n) a explotar temporalmente, el destino de las fincas (agrícola, ganado o forestal), el porcentaje de participación de cada parte, y la duración de la aparcería. Asimismo se regularán los derechos, obligaciones y responsabilidades que emanarán del contrato para cada una de las partes; por ejemplo, la obligación de realizar obras, reparaciones o mejoras (y, en su caso, la obligación de indemnizarlas), y la devolución de la finca o la explotación, al terminar la aparcería, en el mismo estado en que se recibió.

En caso de que se impongan garantías para el cumplimiento de sus obligaciones por el cedente (aval o fiador solidario), éstas también estarán reguladas en el presente contrato de aparcería. En el caso de constituirse un aval o fiador solidario, una persona ajena al contrato de aparcería (es decir, distinta del cedente y del aparcero) se compromete a saldar, eventualmente, las deudas que el aparcero haya contraído como consecuencia de la ejecución de este contrato.

¿Cómo utilizar el documento?

En primer lugar, y en relación con las fincas, este documento está adaptado para regular la aparcería de uno o varias fincas rústicas (máximo diez), es decir, que tienen como destino una explotación o aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal. Por tanto, el objeto de la aparcería será la cesión temporal de una o varias fincas rústicas para una explotación agraria, ganadero o forestal, así como los derechos inherentes a las mismas.

Al redactar el contrato de aparcería, será necesario incluir los datos de inscripción en el Registro de la propiedad de cada una de las fincas; asimismo, conviene incluir la referencia catastral de cada una de ellas para identificarlas de forma más clara.

En el contrato se prevén los fines a los que se destinará la(s) finca(s) cedidas. Asimismo, el presente documento permite que las partes acuerden que el aparcero pueda destinar la(s) finca(s) a otro(s) cultivo(s) o ganado(s) (previa autorización del cedente), aunque en todo caso deberá devolver las tierras en el mismo estado en que las recibió.

• Diferencia con el contrato de arrendamiento rústico

Hay que diferenciar entre el contrato de arrendamiento rústico y el contrato de aparcería, puesto que aunque se tratan de contratos similares regidos por la misma Ley de Arrendamiento Rústicos, existen realmente grandes diferencias entre ambos. En primer lugar, en el contrato de arrendamiento rústico, la cesión de una o varias fincas para su explotación agraria, ganadera o forestal, se realiza a cambio del pago de una renta. Es decir, en el mismo media un precio cierto (renta) a cambio de la explotación de las tierras titularidad del arrendador, para su aprovechamiento agrícola, ganadero y/o forestal, mientras que en el contrato de aparcería el titular de la finca cede su uso y disfrute, repartiéndose con el aparcero los productos en proporción con sus aportaciones. En segundo lugar, mientras que la duración en el contrato de aparcería es la libremente pactada por las partes, en el contrato de arrendamiento rústico la duración no puede ser inferior a 5 años.

• ¿Quiénes son las partes intervinientes?

En relación a las partes intervinientes, el cedente puede ser una persona física o jurídica. Asimismo, debido a que mediante este contrato no se transmite la propiedad del bien inmueble sino solo un derecho de uso y disfrute, para ser cedente no se exige ser propietario o dueño del bien, sino tener derecho a gozar de él y administrarlo; por tanto, también pueden ser cedentes los usufructuarios, superficiarios, enfiteutas o titulares de un derecho de goce análogo sobre la finca. Por otro lado, el aparcero puede ser también una persona física o jurídica.

• ¿Cuál es la duración del contrato?

En relación con la duración del contrato, esta será la libremente pactada y, en defecto de pacto, se estimará que es la de un año agrícola, entendiéndose prorrogado por un período de un año. En los contratos de duración anual o inferior, la notificación previa de finalización del contrato se efectuará, al menos, con seis meses de antelación.

Si se hubiera convenido la aparcería para la realización de un cultivo determinado, y siempre que dicho cultivo tenga una duración superior a un año, el plazo mínimo de duración será el tiempo necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo.

A la finalización del contrato de aparecería, si el titular de la finca pretende realizar un contrato de arrendamiento, el aparcero tendrá derecho preferente, en igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento. Asimismo tendrá derecho a las prórrogas que en la ley se establecen, deduciendo de las mismas el tiempo que hubiera durado la aparcería.

• ¿Cómo se reparten las ganancias?

Respecto al reparto de las ganancias, este se determinará en función del porcentaje de participación de cada una de las Partes. Se presumirá, salvo pacto en contrario, que el contrato de aparcería no comprende relación laboral alguna entre cedente y aparcero; no obstante, cuando el aparcero aporte únicamente su trabajo personal y, en su caso, una parte del capital de explotación y del capital circulante que no supere el 10 por ciento del valor total, se entenderá que hay relación laboral y deberá aplicarse la legislación correspondiente. En este supuesto, deberá serle garantizado al aparcero el salario mínimo que corresponda al tiempo de la actividad que dedique al cultivo de las fincas objeto del contrato y cumplirse, en general, lo dispuesto en la legislación laboral y de Seguridad Social.

El documento debe ser firmado al menos en dos ejemplares (tres, si existe aval o fiador solidario), para que cada una de las partes conserve una copia. Para dotarlo de un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos, si los hubiere.

Ley aplicable

Al contrato de aparcería le es aplicable el artículo 1579 del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil; y la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

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