9 de marzo 2023
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Lo habitual cuando se firma un contrato de alquiler es que ambas partes respeten la duración pactada, y que, por tanto, se mantenga en el tiempo. Sin embargo, tanto el inquilino como el propietario tienen la capacidad de finalizar el contrato antes de tiempo en distintas circunstancias.
Por tanto, tal como sucede para el caso de los propietarios de las viviendas, los inquilinos también tienen derecho a resolver el contrato de arrendamiento antes del plazo pactado. A continuación, se expondrán los posibles motivos por los cuales el inquilino podrá pedir la finalización anticipada del contrato, y que son: 1) cuando hayan transcurrido los primeros seis meses del contrato; 2) si el arrendador se niega a realizar las reparaciones en la vivienda; 3) si el arrendador no facilita el goce y uso pacífico de la vivienda.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé la posibilidad de que el inquilino desista del contrato de arrendamiento una vez transcurridos al menos seis meses desde su firma, siempre que se lo comunique al propietario con una antelación mínima de 30 días.
La finalización del contrato tras los seis meses, podrá conllevar una indemnización al arrendador, en caso de que se hubiese pactado previamente en el contrato. Es decir, las partes pueden pactar una cláusula en la que diga que si el inquilino finaliza el contrato antes de la duración pactada, deberá pagar una indemnización de una mensualidad por año que reste por cumplir o la parte proporcional si el tiempo es inferior. Por ejemplo: si la duración pactada es de un año, y el inquilino abandona la vivienda a los seis meses (y siempre que se haya pactado previamente en el contrato), éste deberá indemnizar al propietario con quince días de renta ya que le faltaban seis meses de cumplimiento del contrato (una mensualidad por año que falte o la parte proporcional).
¿Qué ocurre si el inquilino quiere abandonar la vivienda antes de los primeros seis meses? Si el inquilino toma esta decisión, el propietario tendrá la posibilidad de reclamar los restantes meses hasta llegar a los seis meses (independientemente de si se ha pactado la cláusula de indemnización por finalizar anticipadamente el contrato). Por ejemplo: si el inquilino abandona la vivienda en el segundo mes, éste deberá pagar al propietario los cuatro meses de renta restantes, y a esto se le deberá sumar la indemnización por rescisión anticipada (en caso de que se hubiese pactado en el contrato).
El inquilino podrá finalizar anticipadamente el contrato de arrendamiento en caso de incumplimiento de las obligaciones por parte del propietario. Una de estas obligaciones es la realización de las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda alquilada en condiciones de habitabilidad, sin derecho a elevar por ello la renta.
Por tanto, en caso de que haya un deterioro en la vivienda, el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones. Es importante que dicha comunicación se realice de forma fehaciente (mediante burofax, por ejemplo) para poder acreditar que el propietario fue notificado adecuadamente. En caso de una actitud pasiva por parte del arrendador y que, por tanto, no se lleven a cabo dichas reparaciones (siempre que sean necesarias para la conservación de la vivienda), el inquilino tendrá derecho a acudir a los tribunales de justicia y pedir una de las siguientes pretensiones:
No obstante, es fundamental que, el deterioro no se haya producido por culpa o negligencia del inquilino (siendo responsable de los daños y deterioros que causen las personas que vivan o ocupen la casa). Asimismo, las obras de reparación deberán ser necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso pactado, no considerándose necesarias las obras de mejora como las que aparejen reedificación o reconstrucción. En todo caso, no serán exigibles al propietario las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario y cotidiano de la vivienda, que serán en todo caso de cargo del arrendatario.
Entre las reparaciones obligatorias del propietario se encuentran: 1) sustitución y reparación de las averías de la lavadora, el frigorífico, la vitrocerámica o la caldera; 2) el mantenimiento del techo, suelo, paredes y chimeneas; 3) mantenimiento y solución de la instalación eléctrica, entre otros. En todo caso, si se tiene duda sobre a quién le corresponde el pago de la avería, consulte a un profesional en esta materia.
¿Puedo dejar de pagar la renta si no me realizan una reparación? No. La Jurisprudencia ha declarado reiteradamente que el incumplimiento de las obligaciones del arrendador no libera al arrendatario de su obligación principal de pago de la renta pactada, que solamente puede ser suspendida en los supuestos y con los requisitos previstos expresamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esto en la práctica viene a significar que si el inquilino, como medida de presión ante la falta de reparaciones del arrendador, decide dejar de pagar la renta, se expone a que el arrendador le presente una demanda judicial de Desahucio por falta de pago de la renta.
El último de los motivos por el cual el inquilino pueda finalizar el contrato de arrendamiento anticipadamente, es si el arrendador no facilita el goce y uso pacífico de la vivienda, perturbando de hecho o de derecho al arrendatario en la utilización de la vivienda. Esta obligación no es aplicable al arrendamiento de local de negocio ni a ningún otro distinto de vivienda habitual, salvo pacto expreso.
El derecho de finalización por perturbación tiene su base en que la entrega al inquilino de la posesión de un inmueble para su alquiler comporta la obligación del arrendador de mantener a éste en el goce pacífico de la vivienda. El inquilino tiene derecho al uso, disfrute y aprovechamiento del inmueble conforme al destino pactado. Por consiguiente, el propietario debe abstenerse de realizar cualquier acto que perturbe o impida el uso de la cosa alquilada. Por tanto, dichas perturbaciones podrán ser todas las que, por acción u omisión del propietario, impidan el desarrollo pacífico y normal del contrato (no pudiendo el inquilino disfrutar de su vivienda).
¿Cuáles son las perturbaciones más frecuentes? La realización de obras que alteren el uso de la vivienda; defectos o gravámenes ocultos de la vivienda alquilada; obligaciones incumplidas por parte del arrendador.
En conclusión, durante el transcurso del contrato de arrendamiento de vivienda, pueden ocurrir situaciones que hagan que el inquilino tenga que rescindir el contrato anticipadamente, ya sea por incumplimiento del propietario de sus obligaciones o por una decisión unilateral del inquilino. Entre los incumplimientos del propietario se encuentra: 1) que la vivienda sea inhabitable (recordamos que el propietario tiene la obligación de mantener la vivienda de alquiler con las suficientes condiciones de habitabilidad que permitan al inquilino residir sin ningún inconveniente); 2) que el inquilino tenga dificultades para el disfrute de la vivienda (el único que puede disfrutar del inmueble es el inquilino y el propietario no tiene derecho a acceder a la vivienda sin permiso del habitante). El último de los motivos es que el inquilino decida irse de la vivienda tras cumplir el tiempo mínimo legal del contrato (seis meses), aunque cabe la posibilidad de que se haya pactado en el contrato una cláusula de penalización.