30 de enero 2024
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30 de enero 2024
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La distinción entre elemento comunes y privativos, y la responsabilidad sobre su cuidado o mantenimiento, suele ser uno de los motivos habituales de disputas entre copropietarios o vecinos de una comunidad de propietarios. Así, la aparición de daños o desperfectos en elementos del edificio, la determinación de su origen en elementos comunes o privativos de la comunidad y la determinación de a quien le corresponde el mantenimiento de cada tipo de elemento o parte del edificio son aspectos esenciales en el día a día de una comunidad de propietarios.
En esta guía se tratará de realizar una distinción entre este tipo de elementos, detallando una descripción de cada uno de los distintos tipos de bienes o elementos que conforman un edificio y determinando la obligaciones de los copropietarios sobre cada uno de estos tipos de elementos.
Las comunidades de propietarios es el resultado de la existencia de una serie de viviendas, oficinas, locales o plazas de aparcamiento que comparten una serie de elementos comunes o estructurales que no son divisibles entre los copropietarios o vecinos. De esta forma, las comunidades de propietarios o vecinos cuentan con:
Los elementos comunes de un edificio o comunidad de propietarios son todos aquellos que son de propiedad de todos los copropietarios o vecinos de cada uno de los pisos, locales, trasteros o plazas de aparcamiento de un edificio. En concreto, cada copropietario de un piso o local tiene una cuota de participación sobre las partes comunes del edificio. Esta cuota de participación es proporcional al porcentaje de metros cuadrados de su piso o local respecto a la totalidad de metros cuadrados del edificio.
La cuota de participación determina el porcentaje en el que cada copropietario deberá asumir los costes relacionados con el mantenimiento y cuidado de los elementos comunes del edificio.
De forma general, se consideran como elementos comunes de una comunidad de propietarios los siguientes:
En relación con lo anterior, los elementos comunes con uso privativo son partes del edificio que son titularidad de todos los copropietarios, igual que cualquier otro elemento común como los indicados en los puntos anteriores, pero de los que se permite hacer uso únicamente a uno o varios copropietario concretos. A modo de ejemplo, el patio interior de un edificio puede ser un elemento comunitario cuyo uso únicamente corresponda a la vivienda situada en la planta baja del edificio. En estos casos, los copropietarios deben asumir el coste del cuidado y mantenimiento de estos elementos tal y como se recoge en el apartado 4 aunque su uso sea privativo.
En contraposición a lo indicado en el apartado anterior, se consideran como elementos privativos todos los elementos que conforman cada uno de los pisos, locales, plazas de aparcamiento o trasteros de un edificio. Todos estos elementos o partes de un edificio son susceptibles de aprovechamiento independiente dentro de un edificio, ya que tienen salida propia a un elemento común de aquél o, directamente a la vía pública (p. ej. un edificio se puede dividir en varios pisos que únicamente comparten una salida a portal o rellano comunitario o los locales de un edificio que tiene salida directa a la calle). De esta forma, son privativos los muros interiores, suelos, decoración, mobiliario, los sistemas de climatización, iluminación, etc., que componen cada uno de los pisos, locales, plazas de aparcamiento o trasteros de un edificio, y que no pueden, por tanto, ser utilizados por el resto de copropietarios.
También son privativos todos aquellos elementos anexos o dependientes a un piso o local, como son las plazas de garaje o trasteros asignada a cada vivienda.
Los elementos privativos que forman un edificio no pueden ser objeto susceptible de división (p. ej. el propietario de un piso en un edificio no puede hacer obras con el fin de dividirlo en dos pisos distintos), y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas en su totalidad, tal y como aparece inscrito el inmueble en el Registro de la propiedad correspondiente (p. ej. no se puede embargar solo una habitación de un piso, el embargo se debe realizar sobre toda la vivienda, tal y como figura en el Registro de la Propiedad).
Por último, en el caso de venta o enajenación de un piso o local, los copropietarios o vecinos de la comunidad no tienen derecho de tanteo ni de retracto, es decir, no tienen derecho a adquirir de forma prioritaria el inmueble. Cada copropietario puede enajenar libremente su vivienda.
La consideración de un elemento común o privativo determina las personas concretas que deberán asumir su mantenimiento y cuidado de cada uno de ellos, así como las reglas o normas en las que se regirá el disfrute de cada uno de estos elementos, de la forma detallada a continuación:
La totalidad de copropietarios o vecinos de un edificio deben asumir el coste de mantenimiento y reparación elementos comunes, así como de los daños provocados por cualquier avería o desperfecto en un elemento común pueda causar en las partes privativas del edificio (p. ej. los daños provocados por una bajante comunitaria del edificio en cada una de las viviendas de un edificio), tal y como se ha señalado en el apartado anterior.
De esta forma, cuando algún desperfecto en un elemento común (p. ej. una rotura de una tubería comunitaria, por la realización de obras en el portal del edificio, la caída de parte del tejado de un edificio, etc.) provoque daños dentro de una o varias viviendas, locales, plazas de aparcamiento o cualquier otro elemento privativo de un edificio (p. ej. el propietario de una vivienda podrá exigir la reparación de las humedades que sufre su vivienda como consecuencia de la existencia de una rotura en una bajante común del edificio, solicitar la reparación de humedades provocadas por la existencia de filtraciones en la fachada del edificio, etc.), todos los copropietarios o vecinos de una comunidad de propietarios debe asumir la reparación según su cuota de participación, no solo del elemento común, sino también de todos los daños que ha sufrido la vivienda o local.
Siguiendo lo anterior, si un propietario detecta una avería o daño en su vivienda tiene su origen en un elemento comunitario, debe reclamar a la comunidad de propietarios su reparación, de tal forma que todos los copropietarios o vecinos asuman el coste de la reparación de todos los desperfectos o daños sufridos. Asimismo, el copropietario puede solicitar el pago de una indemnización económica por el perjuicio que puedan ocasionar al propietario estos daños en el caso de que la comunidad de propietarios no asuma su obligación.
Con el fin de hacer frente a las reparaciones o daños que afecten o tengan su origen en elementos comunes, los copropietarios deberán pagar cuotas de dinero periódicas (conocido coloquialmente como la comunidad). Los copropietarios reunidos en la junta de propietarios decidirán la cantidad total a la que ascenderá la cuota de la comunidad. En todo caso, la cantidad concreta de la comunidad dependerá de la cuota de participación de cada copropietario (cuanto más metros cuadrados tenga una vivienda, mayor será el valor de la cuota de comunidad que deberá abonar el copropietario).
Los elementos comunes no pueden ser modificados o alterados por cualquiera de los propietarios. Así, a modo de ejemplo, un copropietario no puede decidir por su cuenta cambiar la decoración del portal o alterar un muro de carga o cualquier tubería comunitaria, sino que necesitará el consentimiento de todos los copropietarios. Los elementos comunes solo pueden ser alterados o modificados solo si así lo deciden todos los copropietarios por unanimidad.
Estas condiciones de uso y mantenimiento de elementos comunes son también aplicables a los elementos comunes con uso privativo (p. ej. el copropietario que tiene derecho de uso de un patio común no puede modificar el patio o construir nada en el mismo si no cuenta con la autorización de todos los copropietarios).
En contraposición a lo anterior, cada uno de los copropietarios asumirá el mantenimiento y cuidado de los elementos privativos de su propiedad dentro del edificio (p. ej. el propietario debe asumir el mantenimiento de su vivienda o local, las reparaciones de las averías ocasionadas por la rotura de tuberías o elementos privativos de su titularidad, etc.).
Los copropietarios pueden realizar los cambios que estime oportunos en su vivienda, siempre que no alteren elementos comunes del edificio (p. ej. el copropietario puede libremente cerrar la terraza de su domicilio, siempre que no altere elementos decorativos o estructurales de la fachada, ya que este último elemento es comunitario).
Además, cada copropietario podrá transmitir o enajenar el piso o vivienda que le corresponde con total libertad, sin necesidad de contar con la autorización de los restantes copropietarios del edificio.
Dentro de una comunidad de propietarios existen los siguientes tipos de elementos:
La clasificación de cada elemento del edificio determinará a quién corresponde la responsabilidad del cuidado y mantenimiento de cada uno de estos elementos del edificio, así como la posibilidad que tienen cada uno de los copropietarios a modificarlo y a transmitir cada uno de estos elementos.