3 de mayo 2024
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3 de mayo 2024
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Las viviendas con protección oficial o viviendas protegidas, es decir, las viviendas sobre las que existe algún tipo de ayuda pública para su compra, están sujetas a una serie de limitaciones o restricciones que afectan a la capacidad de disposición de los propietarios (p. ej. la venta del inmueble se encuentra restringida, el propietario no puede alquilar la vivienda a terceros, etc.).
Siguiendo lo anterior, es especialmente importante que los propietarios se informen sobre el régimen concreto de protección de su vivienda antes de realizar su venta. Así, deberán conocer de antemano tanto si es posible realizar la venta, como si existe algún tipo de restricción para su transmisión (p. ej. un precio máximo al que se podrá ofrecer la vivienda).
En relación con este tipo de viviendas es importante tener en cuenta lo señalado en los siguientes apartados:
No existe un único régimen de protección de las viviendas públicas a nivel nacional, sino que actualmente cada comunidad autónoma dispone de su propio régimen de protección. Así, una vivienda puede ser VPO (Vivienda de Protección Oficial), VPPL (Vivienda Protegida de Precio Limitado), VPA (Vivienda de Protección Autonómica), entre otros, dependiendo del nivel de ayuda ofrecido por cada administración. En general, cuanto mayor sea el nivel de protección (p. ej. mayor descuento en el precio, mejores condiciones de financiación, etc.), mayores serán las restricciones a las que la vivienda estará sujeta.
El régimen de protección concreto al que se encuentra sujeto cada vivienda de protección oficial aparece recogido en su escritura de compraventa (es decir, en el contrato de compraventa firmado ante notario). En dicho documento, se recogen los derechos que la Administración mantiene sobre la vivienda (p. ej. un derecho de tanteo o retracto en favor de la Administración, la existencia de un periodo en el que no se puede transmitir la vivienda, etc.).
En el caso de que la escritura no detalle de forma concreta el régimen al que se encuentra sujeta la vivienda, el propietario deberá ponerse en contacto con la consejería de la vivienda de la comunidad autónoma en la que se sitúa la vivienda.
Una vez que conocemos el régimen de protección concreto al que se encuentra sujeto la vivienda, ya es posible determinar las limitaciones o restricciones a las que se encuentran sujetos los propietarios de dichas viviendas (p. ej. para vender la vivienda, para realizar su alquiler, etc.). Así, entre otras, destacan los siguientes tipos de restricciones que se pueden establecer sobre este tipo de viviendas:
Las viviendas protegidas pueden estar sujetas a una o a varias de las restricciones antes indicadas, además de todas aquellas otras que cada comunidad autónoma decida establecer.
Una opción para disponer libremente de la vivienda es la de solicitar su descalificación como vivienda protegida, si así lo permite la comunidad autónoma en la que se sitúa la vivienda.
La descalificación es el proceso por el cual la vivienda deja de tener un carácter protegido, eliminándose todas las posibles limitaciones o restricciones que hubiera podido establecer la administración sobre la misma. De esta forma, la vivienda pasa a ser una vivienda libre, pudiendo los propietarios disponer de esta con total libertad.
A la hora de llevar a cabo este proceso, el propietario debe cumplir las condiciones establecidas por la Administración autonómica competente para llevar a cabo esta descalificación. Cada comunidad autónoma puede establecer los plazos en los que se podrá llevar a cabo la descalificación, así como el precio que el propietario deberá abonar a cambio. En todo caso, este proceso implica que el propietario de la vivienda renuncia a todas las ayudas que disfrutó en el momento de adquisición de la vivienda, ya sea a la reducción en el precio que se benefició a la hora de llevar a cabo la compra de la vivienda, la renuncia a las facilidades de financiación a las que se benefició, reducciones fiscales especiales a las que se acogió, etc.
En estos casos, el propietario deberá devolver todas las ayudas disfrutadas para la compra de la vivienda protegida (p. ej. si el propietario adquirió la vivienda a un precio menor que el de mercado, este quedará obligado a devolver la diferencia entre el precio que pagó por la vivienda y el precio real de la vivienda en el momento en que se llevó a cabo su compra, más el valor mayor del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se debía de haber abonado si se hubiera pagado su valor real).
Una vez realizada la venta de la vivienda de acuerdo con las condiciones marcadas por la propia Administración, esta operación será plenamente válida, quedando sujeto el adquirente o nuevo propietario de la vivienda a las limitaciones del régimen protección correspondiente a la vivienda.
Estas restricciones en la venta o uso de la vivienda se mantendrán durante el periodo de tiempo establecido por la Administración, independientemente de que la vivienda se venda a terceros, salvo que se haga la descalificación de la vivienda.
En todo caso, la Administración puede obligar al nuevo comprador de la vivienda a que se comunique su compra al órgano encargado de la gestión de las viviendas en la comunidad autónoma correspondiente con el fin de que pueda controlar que el nuevo propietario cumple con los requisitos para ser titular de este tipo de vivienda y, en su caso, ejercer su posible derecho de retracto (es decir, el derecho de la administración a igualar el precio pagado por el comprador para poder adquirir de la vivienda).
En el caso hipotético de que la administración ejerciera su derecho de retracto, es decir, que decidiera adquirir la vivienda, esta deberá reembolsar al comprador el total del precio pagado (siempre que no supere el precio de venta máximo), así como los gastos asumidos por el comprador (p. ej. costes de notaría, la devolución del ITP, etc.).
El vendedor debe notificar la venta de la vivienda mediante el envío de una copia simple de la escritura de compraventa a la consejería de vivienda de la comunidad autónoma correspondiente. Este envío se puede realizar acudiendo en persona a un registro público de dicha comunidad, o bien, a través de su registro electrónico correspondiente.
La venta de la vivienda sin tener en cuenta alguna de las limitaciones es plenamente válida, es decir, la compraventa es legal e inscribible en el Registro de la Propiedad, pasando el adquirente a ser el nuevo propietario de la vivienda. Ahora bien, el vendedor que realice esta venta sin respetar las limitaciones existentes sobre su vivienda podrá ser sancionado por vía administrativa.
La cuantía de las sanciones dependerá del régimen sancionador de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda, así como del tipo de régimen de protección de la vivienda y de la limitación concreta que el vendedor ha incumplido. Así, según el tipo de incumplimiento la infracción podrá ser leve, grave o muy grave, y la cuantía podrá oscilar de los 500 euros a los 60.000 euros.
Asimismo, el vendedor quedará obligado a devolver todas las ayudas o beneficios que disfrutó a la hora de adquirir la vivienda y a realizar la descalificación de la vivienda.
Las partes serán avisadas por el notario encargado de la compraventa de las posibles sanciones que se pueden derivar de no respetar las limitaciones propias del régimen de protección de la vivienda.
Las viviendas protegidas se encuentran sujetas a una serie de restricciones que deben ser conocidas por sus propietarios antes de realizar su venta o hacer un uso distinto al de domicilio habitual (p. ej. antes de decidir poner en alquiler la vivienda).
Estas limitaciones dependerán del régimen concreto de protección de la vivienda (p. ej. dependerá de si es una VPO, una VPPL, etc.), recogiéndose el régimen concreto en la escritura de compraventa de la vivienda. En todo caso, siempre es posible consultar directamente ante la administración de la comunidad autónoma en la que se sitúa la vivienda a los efectos de determinar las restricciones concretas que existen sobre la vivienda (p. ej. derecho de tanteo y retracto legal en favor de la administración, la existencia de un precio máximo, etc.).
Una vez realizada la venta, el nuevo adquirente quedará sujeto a las limitaciones existentes sobre la vivienda igual que se encontraban sujetos los anteriores propietarios. Estas limitaciones se mantendrán durante el periodo de tiempo establecido por la Administración.