Untermietvertrag - Büroraum

Was ist ein Untermietvertrag über einen Büroraum?

Mit dieser Vorlage kann ein Untermietvertrag für Gewerberäume erstellt werden. Dabei kann es sich um die komplette Vermietung von Büro oder Laden-/Geschäftsräumen handeln oder auch nur einzelne Schreibitschplätze bzw. Co-Working Spaces. Ein spezielleres Dokument für die Erstellung eines

Der Untermietvertrag ist rechtlich gesehen ein echtes Mietverhältnis, mit dem Unterschied, dass der Untermieter nicht direkt mit dem Vermieter, sondern mit dem Hauptmieter einen Vertrag eingeht.

Trotzdem sollte im Untermietvertrag auf den (Haupt-)Mietvertrag verwiesen werden. Durch den Untermietvertrag wird der Hauptmieter dazu verpflichtet, dem Untermieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.

Welche weiteren Arten von Mietverträgen gibt es?

Handelt es sich bei dem zu vermietenden Objekt um einen Wohnraum, kann ein Untermietvertrag für eine Wohnung abgeschlossen werden.

Beim Untermietverhältnis besteht das Vertragsverhältnis mit dem Hauptmieter, nicht mit dem Vermieter. Soll ein "normales" Mietverhältnis eingegangen werden, können Vermieter und Mieter einen Mietvertrag für Büroraum oder Wohnraum vereinbaren.

Ist es verpflichtend, einen schriftlichen Untermietvertrag abzuschließen?

Ein Mietvertrag ist grundsätzlich nicht formbedürftig. Allerdings kommen rein mündliche Mietverträge in der Praxis nur selten vor. Dies hat vor allem den Hintergrund, dass dann im Falle von Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter Beweisschwierigkeiten aufkommen können.

Welchen Inhalt muss ein Untermietvertrag für Büroraum haben?

Bei der gewerblichen Untervermietung sind einige Besonderheiten zu beachten:

Einen direkten Anspruch auf Untervermietung von Gewerberaum im Gesetz gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof erkennt aber an, dass Vermieter ein Untervermietung von Gewerberäumen in den meisten Fällen zustimmen müssen. Eine solche Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Die Verweigerung muss vom Vermieter begründet werden.

Die Zustimmung des Vermieters kann schriftlich eingeholt werden. Falls ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet wird, droht möglicherweise eine fristlose Kündigung. Verweigert der Vermieter allerdings seine Zustimmung, so steht dem Mieter regelmäßig ein Sonderkündigungsrecht zu.

Außerdem sollte überprüft werden, ob eine Untervermietung im Mietvertrag nicht ausgeschlossen wurde.

Sollen bestimmte Regelungen aus dem Hauptmietvertrag sinngemäß auch für den Untermietvertrag gelten, so kann bei der Erstellung des Dokuments ausgewählt werden, dass auf die gewünschten Regelungen im Untermietvertrag verwiesen wird.

Der Hauptmieter sollte unbedingt beachten, dass er bei Beendigung des Hauptmietvertages verpflichtet ist, die Mietsache an den Vermieter herauszugeben. Die rechtliche Wirksamkeit des Untermietvertrages wird vom Bestehen des Hauptmietvertrages grundsätzlich nicht berührt. Kann der Hauptmieter die Mietsache nicht herausgeben, weil diese vom Untermieter weiterhin genutzt werden darf, muss er gegebenenfalls an den Vermieter Schadensersatz (z.B. wegen entgangener Mieteinnahmen) zahlen. Aus diesem Grund wird in dem Dokument standardmäßig vereinbart, dass der Untermietvertrag mit Beendigung des Hauptmietvertrages automatisch endet.

Im Vertrag sollte genau beschrieben werden, welche Räumlichkeiten vermietet werden sollen und, für welchen Zweck diese genutzt werden sollen, um einer unerlaubten Nutzung vorzubeugen. Außerdem sollte festgelegt werden, wie und ob Neben- sowie Betriebskosten zu bezahlen sind.

Weiter muss entschieden werden, ob der Untermietvertrag befristet oder unbefristet geschlossen werden. Wird ein (Unter-)Mietvertrag für länger als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er als für unbestimmte Zeit geschlossen.

Wenn eine Kaution bzw. Sicherheitsleistung gefordert werden soll, so ist diese gesondert zwischen den Mietparteien zu vereinbaren. Die Sicherheitsleistung kann entweder in Bar oder als Bürgschaft erfolgen.

Was ist zu tun, wenn der Untermietvertrag fertig ist?

Der Untermietvertrag sollte von beiden Parteien unterschrieben rechtswirksam. Hauptmieter und Untermieter sollten jeweils ein Original des Vertrages erhalten.

Bestimmte Dokumente, wie zum Beispiel die Hausordnung und ein Übergabeprotokoll sollten dem Untermietvertrag als Anlage beigefügt werden. Dadurch werden diese auch Bestandteil des Untermietvertrages.

Die Vorlage kann mehrfach (je nachdem wie viele Vertragsparteien vorhanden sind) ausgedruckt werden. Des Weiteren muss jedes Exemplar des Mietvertrages von allen Mietern und Vermietern unterschrieben und anschließend sorgfältig aufbewahrt werden. Sobald das Mietverhältnis von einem Zeitraum über ein Jahr abgeschlossen wird, bedarf dieser der Schriftform. Ansonsten gilt das Mietverhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit.

Welche gesetzlichen Vorschriften sind anwendbar?

Auf den Büromietvertrag sind insbesondere die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), des Umsatzsteuergesetzes (UStG) anwendbar.

Die Vorlage ändern?

Sie füllen einen Vordruck aus. Das Dokument wird nach und nach vor Ihren Augen auf Grundlage Ihrer Antworten erstellt.

Am Ende erhalten Sie es in den Formaten Word und PDF. Sie können es ändern und es wiederverwenden.