19 Juli 2019
19 Juli 2019
Mieter und Vermieter haben im Bezug auf einen Mietvertrag unterschiedliche Rechte und Pflichten. Dieser Guide soll als ein Überblick der einzelnen Rechte und Pflichten eines Mieters gegenüber einem Vermieter aus einem Mietvertrag dienen.
In Deutschland ist ein Mietvertrag ein gegenseitiger schuldrechtlicher Vertrag zur zeitweisen Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt, durch den sich eine Vertragspartei (der Vermieter) dazu verpflichtet, der anderen Partei (dem Mieter) den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren, während die Gegenleistung des Mieters in der Zahlung der vereinbarten Miete besteht.
Hierbei können Mietverträge über bewegliche (Gegenstände) und unbewegliche (Immobilien, Grundstücke) Sachen geschlossen werden. Dieser Guide wird sich vorwiegen auf Mietverträge bezüglich unbeweglicher Sachen beziehen.
Definition Pflicht: Pflicht oder Rechtspflicht sind im Recht die einem Rechtssubjekt durch Rechtsnormen oder Vertrag auferlegten Verhaltensregeln.
Ein Mietvertrag ist bekanntermaßen etwas gegensätzliches, beide Parteien erbringen eine Leistung und haben dementsprechend Rechte und Pflichten. Auch Vermieter haben neben der Bereitstellung Ihrer Wohnung einige Pflichten zu erfüllen.
Die Hauptpflicht für den Mieter besteht darin, regelmäßig und pünktlich die Miete zu entrichten. Immer spätestens zum dritten Werktag eines Monats muss der Mieter die Überweisung bei seiner Bank anweisen. Eine Verletzung dieser Pflicht kann zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen. Eine fristlose Kündigung kann der Vermieter aussprechen, wenn der Mieter zwei Mal hintereinander die Miete nicht oder nur zum Teil zahlt und der Mietrückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt. Das gleiche gilt, wenn der in einem längeren Zeitraum eine Mietrückstand aufläuft, der mehr als zwei Monatsmieten beträgt. Auch ein Mieter der fortwährend die Miete unpünktlich zahlt, muss unter bestimmten Umständen mit einer Kündigung rechnen.
Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem Mietvertrag (Miete). Die Mietkaution darf das Dreifache der Monatsmiete bei Wohnraummiete nicht übersteigen. Sie ist vom Vermieter bei einer Sparkasse oder Bank mit gesetzlicher Kündigungsfrist anzulegen.
Falls eine Mietkaution vertraglich vereinbart wurde, muss der Mieter diese zum Beginn der Miete auszahlen. Die Mietkaution selbst kann sich auf maximal drei Monatsmieten belaufen. Allerdings muss der Mieter die Kaution nicht zwingend auf einmal zahlen. Er hat das Recht, diese in den ersten drei Mietmonaten in gleichen Raten an den Vermieter zu überweisen.
Mehr als drei Monatsmieten darf der Vermieter nie als Kaution verlangen. Meist sind jedoch auch drei Monatskaltmieten eine recht stattliche Summe. Aus dem Grund kann der Mieter anstelle einer Kaution als Sicherheit auch eine Bürgschaft stellen.
Einseitig verpflichtender Vertrag, durch den sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger verpflichtet, für die Erfüllung einer Verbindlichkeit des Hauptschuldners einzustehen.
Die Höhe der Bürgschaft darf ebenfalls nur drei Monatsmieten betragen. Es gelten also die gleichen Vorschriften wie bei der Kaution.
Die Möglichkeit besteht auch, Kautionsbürgschaft und Mietkaution zu mischen, solange die Summe beider Mietsicherheiten maximal drei Monatsmieten beträgt. Kautionsbürgschaften bieten zudem auch Banken und einige darauf spezialisierte Firmen an – diese verlangen hierfür einen bestimmten prozentualen Betrag als Gebühr.
Treten private Personen, egal ob die Eltern oder andere Personen, in ein Bürgschaftsverhältnis, bestehen für sie hohe Risiken. In der Regel handelt es sich bei einer Eltern- oder Privatpersonenbürgschaft um eine selbstschuldnerische Bürgschaft. Von dieser kann der Bürge nicht ohne vorher vertraglich fixierte Gründe zurücktreten.
Ein Mieter hat nicht nur das Recht, dass der Vermieter Mängel beseitigt, sondern auch die Pflicht, Mängel anzuzeigen. Macht er das nicht, und es entstehen deshalb Folgeschäden, kann er unter Umständen sogar zu Schadensersatz verpflichtet sein.
Ein Mangel ist jeder Zustand, der vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht, also zum Beispiel eine kaputte Heizung oder defekte Elektrik.
Genauso wie der Vermieter verpflichtet ist, etwaige Mängel an der Wohnung zu beseitigen, muss der Mieter diese Mängel auch rechtzeitig anzeigen. Mit rechtzeitig ist nach Auffallen des Mangels gemeint. Wird der Mangel nicht angezeigt, obwohl es dem Mieter aufgefallen ist und entsteht durch den Mangel ein Schaden, so kann der Mieter dazu verpflichtet werden, gegenüber dem Vermieter hieran Schadensersatz zu leisten.
Der Mieter ist zudem auch verpflichtet, sich die Hausordnung zu halten. Zu den Mieterpflichten gehört nämlich auch die gegenseitige Rücksichtnahme. Insbesondere beim Thema Lärm sollten Mieter dies beherzigen. Es gibt kein Recht, ab und an laut zu feiern und auch Musik in Disco-Lautstärke ist nicht akzeptabel.
Auch in anderer Hinsicht gilt es, auf die Belange der anderen Hausbewohner Rücksicht zu nehmen: So ist zum Beispiel das Treppenhaus kein Ort, um Unrat aufzubewahren. Besonders schwere Verletzungen können auch hier eine Kündigung zur Folge haben.
Genauso wie der Vermieter dazu verpflichtet ist funktionsfähige Heizungen in der Wohnung zu betreiben (vor allem in den Wintermonaten), ist der Mieter auch verpflichtet diese Heizung zu betreiben. Denn Mieter haben nicht nur das Recht auf eine funktionierende Heizung, sondern die Pflicht, diese auch zu betreiben. Denn bildet sich wegen einer schlecht oder nicht beheizten Wohnung Schimmel, oder friert gar ein Rohr ein, muss der Mieter im schlimmsten Fall Schadensersatz leisten.
Der Mieter kann in seiner Mietwohnung nicht in allen Belangen schalten und walten wie er möchte. Will ein Mieter beispielsweis größere Ein- und Umbauten in der Wohnung vornehmen, so darf er das nur nach Erlaubnis des Vermieters.
Das gilt selbst dann, wenn der Mieter auf eigene Kosten zum Beispiel das Bad sanieren will, denn sämtliche Einbauten sind Eigentum des Vermieters. Kleinere Änderungen wie die farbliche Gestaltung der Wände darf der Mieter allerdings ohne Rückfrage vornehmen. Auch das lose Verlegen eines neuen Bodenbelags ist unproblematisch. Allerdings kann der Vermieter fordern, dass dieser zum Ende des Mietverhältnisses wieder ausgebaut und so der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt wird.
Auch neue Mitbewohnern oder Untermieter dürfen in der Regel nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einziehen.
Der Mieter kann auf eine Untervermietung bestehen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Ein berechtigtes Interesse besteht z.B. bei einer beruflichen Tätigkeit im Ausland. Auch ein Recht besteht, sollte der Vermieter angefragt werden. So können dann auch spätere Streitigkeiten zwischen den Parteien vermieden werden.
Sind Renovierungen wegen eines normalen Verschleißes notwendig, ist üblicherweise der Vermieter zuständig.
Verschleiß bezeichnet den fortschreitenden Materialverlust aus der Oberfläche eines festen Körpers, also den Masseverlust (Oberflächenabtrag) einer Stoffoberfläche durch schleifende, rollende, schlagende, kratzende, chemische und thermische Beanspruchung. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird Verschleiß auch mit anderen Arten der Abnutzung gleichgesetzt.
Das gilt etwa dann, wenn ein von ihm gestellter Teppichboden nach vielen Jahren verschlissen ist und erneuert werden muss. Bei einem übermäßigen Verschleiß sieht dies anders aus: Wenn ein neuer und hochwertiger Teppichboden schon nach ein oder zwei Jahren hinüber ist, muss der Mieter für den Schaden haften.
Der Mieter ist auch selbstverstandlich im Rahmen des Mietvertrages auch zur Nutzung seiner eingebrachten Haushaltsgeräte berechtigt. Trockner, Spülmaschine und usw. können also benutzt werden. Dieses Recht besteht übrigens auch noch nach 22.00 Uhr.
Schwieriger wird es bei der Tierhaltung, hier ist der Anspruch des Mieters unklar. Der Vermieter kann den Mieter auf die Haltung von Kleintieren beschränken und die sonstige Tierhaltung von seiner Zustimmung abhängig machen. Im Einzelfall kommt es hier häufig zu einer Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter. Es kann z.B. entscheidend sein, wie viele Tiere von welcher Art es bereits in der Wohnung gibt und wieviel Platz überhaupt zur Verfügung steht.
Wie ein Vermieter, hat der Mieter auch eine Vielzahl von Verpflichtungen. Primär sind diese die Zahlung der Miete und Nebenpflichten wie Mängelanzeige, Reparaturen und Recht auf Untervermietung usw., die vor allem auch das Verhältnis zwischen Mieter und der Mietsache regeln. Die Mietsache selbst, hier also die Mietwohnung, muss vom Mieter entsprechend der Nutzungsart auch genutzt werden. Verstöße in diesem Bereich können die Rechte und Pflichten des Vermieters treffen. Es wird also klar, dass es auch in diesem Verhältnis um Rücksicht zwischen den Parteien geht. Beide Seiten haben Rechte und Pflichten, daher auch eine Verpflichtung entsprechend "respektvoll" mit diesen Rechten und Pflichten umzugehen.