Contrato de subarriendo de local comercial

¿Qué es un contrato de subarrendamiento comercial?

Un contrato de subarrendamiento comercial es un acuerdo legal mediante el cual una persona o empresa (llamada subarrendador), que ya es arrendataria de un inmueble comercial (como un local, oficina o bodega), le arrienda todo o parte de ese espacio a otra persona o empresa (llamada subarrendatario). Este tipo de contrato se utiliza cuando el arrendatario original no necesita ocupar todo el espacio que tiene alquilado y desea ceder temporalmente el uso de una parte a un tercero, o cuando necesita desocupar el inmueble antes de que finalice su propio contrato de arrendamiento.

¿Cuáles son los tipos de contratos de arrendamiento?

Existen diferentes tipos de contratos de arrendamiento según el tipo de inmueble y su uso. En el contexto comercial, los arrendamientos pueden ser:

• Contrato de arrendamiento de local comercial: Este es el contrato directo entre el propietario del inmueble y el arrendatario que lo ocupará para fines comerciales. Es la alternativa principal si se busca arrendar directamente del dueño.
• Contrato de arrendamiento de establecimiento de comercio: es un contrato en que se arrienda un negocio con todos los elementos necesarios para que el arrendatario continúe con su operación o actividad económica.
• Contrato de subarrendamiento (este documento): es un contrato mediante el cual el arrendatario de un local comercial decide a su vez arrendar una parte de este a un tercero.

¿Es obligatorio contar con un contrato de subarrendamiento comercial?

No es estrictamente obligatorio que el contrato de subarrendamiento comercial conste por escrito para que exista legalmente entre las partes (subarrendador y subarrendatario), ya que podría ser verbal. Sin embargo, la práctica generalizada es formalizarlo por escrito.

Si el subarriendo requiere autorización del propietario original (por ejemplo, si se subarrienda más del 50% del inmueble), el contrato escrito facilita la demostración de que se cumplieron todos los requisitos.

¿En qué casos se necesita autorización del arrendador?

El arrendatario de un inmueble destinado a fines comerciales (como un local, oficina o bodega) tiene la facultad de subarrendar hasta la mitad (50%) del espacio físico del inmueble sin necesidad de obtener un permiso o autorización expresa del propietario original (arrendador principal). Esto significa que el arrendatario puede alquilar una porción que no exceda la mitad del área total a un tercero. Sin embargo, si desea subarrendar una porción mayor al 50% o la totalidad del inmueble, sí necesitará obligatoriamente la autorización escrita del propietario original.

¿Cuáles son los prerrequisitos para subarrendar un local comercial?

Antes de poder celebrar válidamente un contrato de subarrendamiento comercial, se deben cumplir ciertos requisitos previos:

• Estar facultado para subarrendar: el arrendatario podrá subarrendar hasta el 50% del inmueble sin autorización del arrendador, pero si subarrendará más que este porcentaje deberá contar con la autorización expresa del arrendador.
• Compatibilidad de uso: la actividad comercial que el subarrendatario pretende desarrollar debe ser compatible con los usos permitidos para el inmueble según las normas urbanísticas y el contrato de arrendamiento principal. El arrendatario no puede subarrendar para usos diferentes de los autorizados.

¿Quién puede ser parte en el contrato de subarriendo?

El contrato de subarriendo tiene principalmente 2 partes:

• Subarrendador: es el arrendatario en el contrato original. Puede subarrendar hasta 50% del inmueble sin autorización alguna, o más del 50% si cuenta con autorización del arrendador.
• Subarrendatario: es quien recibe parte del inmueble en arriendo.

Adicionalmente el subarrendatario podrá contar con codeudores, esto es, personas que responden por sus obligaciones en caso de que este no lo haga. Finalmente, si bien no es parte en el contrato, si se subarrendará más del 50% del inmueble se deberá contar con autorización del arrendador.

¿Cuál puede ser la duración del subarrendamiento?

La duración de un contrato de subarrendamiento comercial está limitada por la duración del contrato de arrendamiento principal que tiene el subarrendador con el propietario original. El plazo del subarriendo no puede, en ningún caso, exceder el plazo restante del contrato principal. Por ejemplo, si el contrato de arrendamiento original del subarrendador finaliza en 12 meses, el contrato de subarrendamiento que él celebre no puede tener una duración mayor a esos 12 meses. Puede ser por un periodo más corto, según lo acuerden el subarrendador y el subarrendatario.

¿Qué hacer después de diligenciar el contrato de subarriendo?

Una vez que el contrato de subarrendamiento comercial ha sido completamente diligenciado se deben imprimir dos copias idénticas del contrato. Cada copia debe ser firmada por el subarrendador, el subarrendatario y por los codeudores, si los hay. Cada parte debe conservar una copia original firmada.

Si se dio por escrito, se podrá adjuntar al contrato la autorización otorgada por el arrendador en los casos en que sea necesaria. El contrato de subarriendo no requiere ser autenticado para su validez.

¿Qué documentos deben adjuntarse al contrato de subarriendo?

Cuando sea necesaria, se podrá adjuntar la autorización otorgada por el arrendador para el subarriendo del inmueble.

¿Se debe autenticar en notaría el contrato?

No, el contrato de subarrendamiento comercial no requiere ser autenticado para su validez.

¿Qué debe contener el contrato de subarriendo?

Para su validez el contrato de subarriendo debe contener:

• Identificación del inmueble que se subarrienda: se debe indicar además de la dirección y tipo de inmueble la fecha desde la cual se tiene el local en arriendo.
• Identidad del subarrendador: es decir, la persona que recibió el local en arriendo y subarrendará una parte o la totalidad de éste. En caso de que se trate de una persona jurídica (empresa, sociedad, fundación, entidad, etc) se debe identificar también a su representante legal.
• Identidad del subarrendatario: es decir, la persona que recibirá en arriendo una parte o la totalidad del local. En caso de que se trate de una persona jurídica se debe identificar también a su representante legal.
• Actividad económica que se desarrollará: se debe describir el comercio o negocio que se llevará a cabo en la parte del inmueble que se subarrendará.
• Precio y forma de pago del canon: se debe indicar el precio mensual que se pagará por el subarriendo, así como los medios a través de los cuales se realizará el pago.

¿Qué leyes regulan el contrato de subarriendo comercial?

El contrato de subarrendamiento comercial en Colombia se rige principalmente por las siguientes normativas:

• Código de Comercio: específicamente el artículo 523 y subsiguientes, que trata sobre el arriendo, subarriendo y la cesión del contrato de arrendamiento de locales comerciales.
• Código Civil: el Título XXVI que regula de manera general el contrato de arrendamiento, y sus disposiciones aplican supletoriamente al arrendamiento comercial y, por extensión, al subarrendamiento, en todo lo no previsto por el Código de Comercio.

¿Cómo modificar el modelo?

Completas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, con base en tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.