21 de maio de 2019
21 de maio de 2019
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Um dos principais elementos do contrato de locação imobiliária, no qual uma pessoa aluga um imóvel para outra, é o aluguel. O aluguel é justamente o preço da locação, ou seja, o valor que o locatário paga ao locador para que possa utilizar o bem alugado.
Em um contrato de locação, o locador é a pessoa que aluga um imóvel para outra. Pode-se dizer que a situação mais comum é aquela na qual o locador é o próprio dono do imóvel (ou seja, o proprietário do imóvel). No entanto, é também possível que o locador seja outra pessoa, a depender do caso concreto.
O locatário, por sua vez, é a pessoa que aluga um imóvel de outra pessoa, pagando ao locador o aluguel. No caso da locação de imóveis residenciais urbanos, o locatário também recebe o nome de inquilino.
Acontece que os contratos de locação, em geral, podem ter prazos muito extensos, de modo que o locatário utilize o imóvel alugado por vários meses ou anos. Nestes casos, é possível que o valor do aluguel precise ser atualizado (em virtude da inflação) ou revisado (em virtude de um aumento ou diminuição dos preços dos aluguéis no mercado). Estas duas possibilidades (atualização e revisão) serão tratados a seguir.
Antes de seguir, no entanto, convém ressaltar que este guia é aplicável às locações de imóveis urbanos em geral, exceto nos seguintes casos:
Este guia foi pensado para as locações que estão submetidas à Lei de Locações Urbanas (lei federal n. 8.245/1991). É por este motivo que ele não se aplica aos casos mencionados acima, já que a referida lei prevê expressamente que tais casos não são abrangidos por ela.
Assim, este guia será aplicável, por exemplo, às locações de apartamentos, salas comerciais, lojas, casas, galpões, lotes urbanos, enfim, à locação de qualquer imóvel urbano ao qual a Lei de Locações Urbanas seja aplicável.
Nos casos em que o contrato tem longa duração, é possível que o valor de aluguel inicialmente combinado esteja defasado em virtude da inflação.
Inflação é a subida dos preços de bens e serviços ao longo do tempo. A inflação faz com que a moeda (no caso do Brasil, o Real) perca seu poder de compra. A título de exemplo, imagine que, em 1º de janeiro de 2018, duas pessoas assinaram entre si um contrato de locação com aluguel fixado em R$1.000,00. Suponha, agora que, ao longo de 2018, houve inflação positiva e igual a 7,5%. Neste caso, é possível afirmar que aquele mesmo valor inicial não tem, em 1º de janeiro de 2019, o mesmo poder de compra que tinha quando foi inicialmente fixado. Assim, para que o poder de compra final seja mais próximo do inicial, o valor deverá ser atualizado em 7,5%, passando a R$1.075,00. A esta atualização se dá o nome de correção monetária, sendo que a porcentagem que representa a inflação no período (no caso do exemplo, 7,5%) recebe o nome de índice de correção monetária.
Para que haja atualização do valor do aluguel em virtude da inflação, as partes devem estipular, no próprio contrato de locação, que este reajuste será possível, indicando o índice de correção a ser aplicado. Se a possibilidade de correção monetária não estiver prevista no contrato, o reajuste somente será possível mediante ação revisional de aluguel, devendo a parte interessada (locador ou locatário) entrar na justiça.
Nos casos em que o contrato prevê a possibilidade de atualização monetária, quando chegar o momento oportuno, o locador poderá simplesmente informar o locatário sobre o novo valor do aluguel, o que pode ser feito por meio de um comunicado de reajuste de aluguel.
A lei permite que o contrato de locação determine a forma de reajuste do aluguel. Apesar disso, proíbe que o valor do aluguel - e, consequentemente, seu reajuste - seja vinculado ao valor do salário mínimo ou à variação cambial. Assim, as partes não poderão prever, no contrato de locação, que o aluguel será reajustado de acordo com a variação do salário mínimo ou de acordo, por exemplo, com a variação do dólar ou do euro.
O que as partes podem fazer, portanto, é eleger um índice de correção monetária e determinar que, de tanto em tanto tempo, o aluguel será reajustado de acordo com a variação daquele índice. Um dos índices mais utilizados nos contratos de locação é o Índice Geral de Preços - Mercado da Fundação Getúlio Vargas (IGP-M/FGV), mas nada impede que outros sejam utilizados. Apesar disso, o índice escolhido deve ser um índice oficial e não deve se restringir a um setor específico da economia que nada tenha a ver com o preço dos aluguéis.
Assim, além do IGP-M/FGV, outros índices que podem ser utilizados para correção monetária do valor dos aluguéis são o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA/IBGE), o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC/IBGE) e o Índice de Preços ao Consumidor (IPC/FIPE). Em qualquer caso, é importante que o índice escolhido reflita, de fato, a inflação no período.
Para realizar a atualização monetária de um determinado valor (ou seja, para saber qual será o valor final obtido após a aplicação de um índice de correção monetária a uma quantia), o interessado poderá recorrer a um profissional que o auxilie na tarefa. Além disso, existem aplicativos ou sites que permitem a realização deste tipo de cálculo, como é o caso da Calculadora do Cidadão, mantida pelo Banco Central do Brasil.
A lei brasileira proíbe que as partes prevejam, em um contrato de locação, que as correções monetárias serão feitas com periodicidade inferior a um ano. Dessa forma, as partes jamais poderão prever que o valor do aluguel será reajustado, pela inflação, a cada mês, a cada dois meses, a cada seis meses, enfim, a cada período de tempo menor que um ano.
Como consequência disso, vale dizer, os contratos de locação com prazo inferior a um ano não poderão prever reajuste do aluguel com base na correção monetária (a menos que haja a possibilidade de a locação ser prorrogada, sendo que, também neste caso, a atualização monetária somente poderá acontecer se a periodicidade do reajuste for superior a um ano).
Um exemplo poderá ilustrar melhor esta situação.
Suponha que uma pessoa queira alugar um apartamento para outra a partir de 1º de fevereiro de 2020. Neste caso, em seu contrato de locação, ela e o locatário poderão escolher qualquer periodicidade para correção monetária que seja superior a um ano. Assim, se a periodicidade escolhida para correção for "anual" (que é a mais comum), então o aluguel somente poderá ser reajustado, para fins de correção monetária, em 1º de fevereiro do ano seguinte.
Se, por outro lado, for previsto que a correção monetária deve ocorrer a cada seis meses, o contrato estará violando a lei.
Além da inflação, existe outro fator que pode fazer com que o valor do aluguel deva ser reajustado: a economia. Com efeito, é possível que, durante a locação, o valor inicialmente pactuado fique muito acima ou muito abaixo do valor praticado no mercado, já que este último está sujeito a alterações em virtude do contexto econômico.
Mais uma vez, um exemplo pode auxiliar na compreensão da situação.
Suponha que um locador alugue uma loja para uma empresa em um determinado bairro de uma cidade. Agora, suponha que, durante os três primeiros anos de vigência do contrato, o Município tenha realizado obras na região, que atraíram um maior número de pessoas para o local e que, em virtude disso, o valor dos aluguéis comerciais na área cresceu, em média, 50%.
Neste caso, o locador terá duas saídas: (1) ele poderá fazer um acordo com o locatário, para reajustar o valor do aluguel; (2) ele poderá pedir a revisão do aluguel na justiça, se atendidos os requisitos legais.
A ação revisional de aluguel, conforme prevê a lei, somente é cabível depois de três anos do início do contrato, sendo que estes três anos devem ser contados ou da data de início da locação ou da data em que foi celebrado o último acordo feito para adequar o aluguel ao valor de mercado.
A lei permite, expressamente, que o locatário peça a revisão judicial do aluguel. Apesar disso, as normas relativas ao prazo dentro do qual é possível ingressar com a ação, além dos demais requisitos legais, devem ser observadas.
Sempre é possível que as partes façam um acordo entre si, sendo esta uma solução interessante para quem deseja evitar o desgaste de um processo judicial. Apesar disso, pode ser necessário ou conveniente que a parte interessada, seja ela o locatário ou o locador, recorra à justiça. Assim, a fim de definir qual a melhor estratégia de atuação, bem como para avaliar a possibilidade de se ingressar com uma ação revisional, o ideal é que a parte procure um advogado especialista que possa orientá-la.