Kiraya Veren Tarafından Kiracının Tahliyesi İçin İhtarname

Kiracının tahiyesi için ihtarname nedir?

Kiracının tahliyesi için ihtarname, bir konut kira sözleşmesi veya işyeri kira sözleşmesi kapsamında kiraya verenin kiralanandan kiracıyı çıkartmak için kullandığı bir bildirimdir. Bir konut veya işyeri kiraya verildiğinde, kiracının çıkarılması için uyulması gereken bazı prosedürler bulunmaktadır. Kiracının tahliyesi için gönderilen ihtarname de bunlardan biridir.

Tahliye ne demektir?

Tahliye bir gayrimenkulün (mülkün, konutun, işyerinin) içinde yaşayan kişinin, söz konusu gayrimenkulden başka bir yere taşınarak bu gayrimenkulü boşaltmasıdır.

Tahliye için ihtarname hangi hallerde gönderilebilir?

Kiralanan mülkün kiraya veren tarafından tahliye edilebilmesi bildirim yolu ile fesih ve dava yolu ile fesih olmak üzere iki şekilde mümkündür.

Kiraya verenin sözleşmeyi bildirim yoluyla fesih hakkı 10 senelik uzama süresinin sonu için söz konusu edilebilir. Yani, kiracı kira sözleşmesine uygun hareket ediyorsa, 10 yıllık uzama süresi bitmeden, kiraya veren istisnai durumlar haricinde kira sözleşmesini sona erdiremez. Dolayısıyla, örneğin yalnızca 2 yıllık kira sözleşmesi yapılmış olsa bile, kiracı bu 2 yılın sonunda sözleşmeyi sona erdirmemişse, bu sözleşme 1'er yıllık sürelerle 10 yıl boyunca uzar.

Kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından feshedilmesinin ikinci yolu dava yolu ile fesihtir. Kiraya veren tarafından dava yolu ile fesih halleri sınırlı sayıda sayılmıştır ve bu haller dışında kiracının kiraya veren tarafından dava yolu ile kiralanan mülkten tahliyesi mümkün değildir. Kiraya veren tahliye davasını yetkili sulh hukuk mahkemesinde açabilir. Yetkili mahkeme, tahliyesi istenen taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tahliye ihtarnamesine rağmen, kiracı tahliye etmezse dava açılabilecek haller aşağıda belirtilmiştir:

• Kiraya verenin zorunlu konut gereksinimi olması: Konut gereksiniminin varlığını gösteren hallerin başında kiraya veren veya yakınlarının kirada oturuyor olması gelir. Yine kiraya verenin başkalarının (örneğin akrabalarının) yanında yaşamak zorunda bulunması onun konut gereksinimi olduğunun göstergesidir.
• Kiraya verenin işyeri gereksinimi: İşyeri gereksiniminden bahsedebilmek için bu gereksinimin kiraya veren veya yakınları tarafından icra edilecek bir meslek ya da sanat ile ilgili olması gerekmektedir. Örneğin kiraya verenin eşi bir diş hekimi ise, özel hastaneden ayrıldığı için ve muayenehaneye ihtiyaç duyuyorsa bu şekilde bir gereksinimden bahsedilebilir.
• Kiraya verilen taşınmazın yeniden inşası ve imarı nedeni ile gerçekleştirilecek onarım, genişletme veya değiştirme işlemleri:
• Kira sözleşmesi devam ederken gayrimenkulün (konutun, işyerinin) başkasına satılması: Kiralananı sonradan satın alan kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-baba, anneanne, babaanne, dede,) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, sözleşmenin feshi hakkı tanınmaktadır.
• Kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi: Bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki haklı ihtarda bulunulan kiracının tahliyesi mümkün kılınmıştır.

Kiracının tahliyesi için ihtarname göndermek zorunlu mudur?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç sebebiyle konuttan tahliye için ihtarname göndermek zorunlu değildir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracının sözleşmeyi ihlal etmesi veya yukarıda sayılan sebeplerle tahliye edilmesi gerektiğinde, kiraya verenin bu durumu kiracıya ihtarname yoluyla bildirmesi gerekmektedir. 10 yıllık uzama süresini tamamlayan bir kiracı hakkında dahi, ihtarname gönderilmeksizin doğrudan tahliye işlemi başlatılamaz.

Kiracının 10 senelik uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunulmalıdır.

Belirli kira sözleşmesi ile belirsiz kira sözleşmesi nedir?

Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona eren kira sözleşmelerine, belirli süreli kira sözleşmesi denilmektedir. Bununla beraber, kiracının süre sonunda kira sözleşmesine devam etmek istemesi halinde sözleşme kendiliğinden 1 yıl uzamış sayılır. Bu uzama 10 yıl boyunca bu şekilde devam etmektedir.

Belirli süreli kira sözleşmeleri dışında kalan sözleşmeler, belirsiz sürelidir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin ne zaman sona ereceği taraflarca kararlaştırılmamıştır.

İhtarnamede hangi konular düzenlenmelidir?

İhtarnamede aşağıdaki hususlara yer verilmelidir:

Kiraya veren: İhtarnameyi gönderecek olan kiraya verene ilişkin ad-soyad, ticari unvan, adres gibi bilgilerin ihtarnamede bulunması gerekir.

Kiracı: İhtarnamenin gönderileceği kiracının ad-soyad, ticari unvan, adres gibi bilgilerinin ihtarnamede bulunması gerekir.

Kira sözleşmesi: Kiraya veren ve kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesi belirtilerek, imza tarihi detaylandırılmalıdır.

Kiralanan mülk: Kira sözleşmesi ile kiracı tarafından kiralanan gayrimenkul (konut veya işyeri) hakkında bilgi verilmelidir. Örneğin adresi, metrekare olarak büyüklüğü ifade edilebilir.

Tahliye talebi gerekçesi: Kiraya veren tarafından, yukarıda yer verilen hangi gerekçe ile kiracının tahliye edilmesi isteniyorsa, bu gerekçe hakkında bilgi verilmelidir.

Kiracının tahliyesi için ihtarname ne zaman gönderilebilir?

Genel olarak, yukarıda ifade edildiği gibi kiracının 10 senelik uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunulmalıdır.

Yukarıda daha önce yer verilen diğer fesih halleri için ise aşağıda belirtilen sürelere uyulmalıdır:

• Kiraya verenin zorunlu konut gereksinimi olması halinde belirli süreli kira sözleşmesinin varlığı durumunda sürenin bitimi ile belirsiz süreli kira sözleşmesini varlığı durumunda fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde dava açılarak sonlandırılabilir.
• Kiraya verenin işyeri gereksinimi nedeni ile kiracının tahliyesi halinde belirli süreli kira sözleşmesinin varlığı durumunda sürenin bitimi ile belirsiz süreli kira sözleşmesini varlığı durumunda fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde dava açılarak sonlandırılabilir.
• Kiraya verilen taşınmazın yeniden inşası ve imarı nedeni ile gerçekleştirilecek onarım, genişletme veya değiştirme işlemleri esnasında kiraya verilen taşınmazın kullanılmasının mümkün olmaması halinde dava ile kiraya veren, kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu dava belirli süreli kira sözleşmesinin varlığı durumunda sürenin bitimi ile belirsiz süreli kira sözleşmesinin varlığı durumunda fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde açılarak sonlandırılabilir.
• Kira sözleşmesi devam ederken kiralanan mülkün el değiştirmesi halinde (malikin değişmesi) kural olarak kira sözleşmesinin yeni tarafı yeni malik olur. Yeni malik, malik olduktan sonra 1 ay içinde ihtarname göndererek gereksinimi olduğunu belirtebilir. Kiraya veren yeni malik konut veya işyeri ihtiyacı duyuyor ise tahliye davası açabilir. Bu dava belirli süreli kira sözleşmesinin varlığı durumunda sürenin bitimi ile belirsiz süreli kira sözleşmesini varlığı durumunda fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde açılarak sonlandırılabilir.
• Kiraya veren kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi halinde 1 sene içinde 2 ayrı aylık kira bedeli ödenmemesi veya geç ödenmesi sebebiyle 2 kere haklı yazılı ihtarname göndererek kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. Bu dava 2 haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılabilir.

İhtarname hazırlandıktan sonra ne yapılmalıdır?

İhtarname doldurulduktan sonra öncelikle dikkatlice okunup kontrol edilmelidir. Daha sonra, noter kanalıyla gönderilmek istenmekteyse ihtarnamenin 3 adet çıktısı alınarak imzalanmalı ve notere götürülerek, kiracıya noter kanalıyla gönderilmelidir. Bununla beraber, PTT kanalıyla iadeli taahhütlü mektup yoluyla da ihtarname gönderilebilir.

İhtarnamenin noterden gönderilmesi zorunlu mudur?

Hayır, ihtarnamenin yazılı olması şartı yanında noter onaylı olması şart koşulmamıştır, ancak ispat açısından ihtarnamenin noter onaylı olmasında fayda bulunur. Bunun için ihtarname, yaşanılan yerin yakınlarındaki bir notere götürülerek, noterden ihtar çekilebilir. Noterler haftaiçi mesai saatlerinde çalışmakta olup, nöbetçi noterler haftasonu belli saat aralıklarında hizmet vermektedir.

Eğer noterden gönderilmek istenmiyorsa, yakınlardaki bir PTT'ye gidilerek, iadeli taahhütlü mektup yoluyla da kiracıya gönderilebilir.

İhtarname göndermek için ödenmesi gereken masraflar nelerdir?

İhtarname noter kanalıyla gönderilecek ise, noter masraflarının ödenmesi gerekmektedir. Noter ücret ve masrafları her yıl yeniden belirlendiğinden, notere gitmeden önce telefonla sorularak öğrenilebilir.

Eğer iadeli taahhütlü mektup ile gönderilecek ise, iadeli taahhütlü mektup posta giderlerinin karşılanması gerekecektir. Genelde PTT masrafı, noter masrafından daha azdır. Her yıl ücretler değiştiğinden, PTT aranarak masraf öğrenilebilir.

Kiracının tahliyesi için gönderilen ihtarnamenin yasal dayanağı nedir?

Kira hukukuna ve dolayısıyla kiracının tahliyesine ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunu hükümleri dikkate alınır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2021/996 Esas ve 2023/642 Karar sayılı kararında belirttiği üzere, "(...) Kira akdinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Kanun'un 315 veya 362 nci (...) maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir. Bu ihtarnamede muaccel kira borcunu ödemeyen kiracıya borcunu ödemesi için 6098 sayılı Kanun'un 315 veya 362 nci (818 sayılı Kanun'un 260 veya 288 nci) maddelerinde öngörülen bir mehil verilir. İhtarda bu mehil içerisinde miktar ve tutarı belirtilen kira borcu ödenmediği takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağının yazılması zorunludur. Kiracı mehil süresi içinde kira borcunu ödemez ise kiraya veren tahliye davası açabilir.(...)".

Örnek nasıl değiştirilir?

Bir form dolduruyorsunuz. Siz formdaki soruları yanıtladıkça, belge gözlerinizin önünde düzenleniyor.

Her şey tamamlandığında, belge size Word ve PDF formatlarında gönderilir. Belgeyi değiştirebilir ve yeniden kullanabilirsiniz.