1 พฤษภาคม 2020
1 พฤษภาคม 2020
คะแนน
4.8 - 18 คะแนนโหวต
หลักประกันการเช่า คือ สิ่งที่ผู้เช่าได้ให้ไว้แก่ผู้ให้เช่าเมื่อขณะทำสัญญาเช่า ไม่ว่าจะเป็นเงิน ทรัพย์สิน หรือด้วยการค้ำประกัน เพื่อเป็นค่าประกันในการเช่าสิ่งปลูกสร้าง ค่าประกันความเสียหายสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าอาจก่อขึ้น หรือค่าประกันในเหตุต่างๆ ตามที่ได้กำหนดไว้ในสัญญาเช่า โดยในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าจะกำหนดเหตุในการบังคับหลักประกันเอาไว้ตามแต่วัตถุประสงค์ของการเรียกหลักประกันการเช่านั้น โดยทั่วไปการเรียกหลักประกันการเช่ามีวัตถุประสงค์หรือจุดมุ่งหมายหลัก 2 ประการ ดังต่อไปนี้
นอกจากนี้หลักประกันการเช่านั้น ยังช่วยในการลดความเสี่ยงไม่ให้ผู้เช่าก่อความเสียหายต่อสิ่งปลูกสร้างหรือผู้เช่าปฏิบัติฝ่าฝืนสัญญาเช่าอีกด้วย เนื่องจาก ผู้เช่าได้วางเงินหรือทรัพย์สินของผู้เช่าไว้เป็นประกันกับผู้ให้เช่าแล้ว การที่ผู้เช่าจะก่อความเสียหายต่อสิ่งปลูกสร้างหรือผู้เช่าปฏิบัติฝ่าฝืนสัญญาเช่าโดยหวังจะหนีไปโดยไม่ชดใช้ค่าเสียหายใดๆ ให้แก่ผู้ให้เช่านั้นอาจเป็นไปไม่ได้ เนื่องจาก เงินหรือทรัพย์สินบางส่วนนั้นได้ถูกวางไว้กับผู้ให้เช่าตั้งแต่แรกแล้ว ซึ่งการกระทำเช่นว่านั้นอาจทำให้ผู้เช่าถูกริบเงินหรือทรัพย์สินที่เป็นหลักประกันที่วางไว้แก่ผู้ให้เช่าทั้งหมดเลยก็ได้
ในการพิจารณาเกี่ยวกับหลักประกันการเช่าสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กรณี คือ
(ก) ข้อพิจารณาในกรณีการเช่าทั่วไป และ
(ข) ข้อพิจารณาในกรณีการเช่าสิ่งปลูกสร้างจากผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย
โดยที่ในแต่ละกรณีอาจมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาตามลำดับ ดังต่อไปนี้
(1) ลักษณะของการเช่า
(2) ข้อพิจารณาในการเรียกหลักประกันการเช่าจากผู้เช่า
(3) ข้อพิจารณาในการบังคับหลักประกันการเช่าของผู้เช่า
(4) ข้อพิจารณาในการคืนหลักประกันการเช่าให้แก่ผู้เช่า
การเช่าทั่วไป ได้แก่ การเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์ การเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัยแบบบุคคลทั่วไปซึ่งไม่ใช่การเช่าสิ่งปลูกสร้างจากผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย
ผู้ใช้งานอาจศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับข้อแตกต่างระหว่างสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์และสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัยได้ที่ คู่มือทางกฎหมาย: สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์และสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย มีข้อแตกต่างกันอย่างไร
ก่อนที่จะเข้าทำสัญญาเช่า ไม่ว่าจะเป็นการเข้าทำ สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย หรือ สัญญาเช่าช่วง สิ่งที่ผู้ให้เช่าพึงพิจารณาในการเรียกหลักประกันการเช่าจากผู้เช่า มีดังต่อไปนี้
รูปแบบของหลักประกันการเช่า
รูปแบบของหลักประกันการเช่า โดยทั่วไปมักพบได้ 3 รูปแบบ ดังต่อไปนี้
โดยที่รูปแบบหลักประกันที่เป็นที่นิยมมากที่สุดก็คือ เงิน เนื่องจาก เงิน มีกระบวนการและข้อจำกัดในการเรียก บังคับ และคืนหลักประกันที่น้อยและง่ายที่สุดและน่าจะเป็นรูปแบบที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดด้วย
จำนวนเงินหรือมูลค่าหลักประกันการเช่า
ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะตกลงกำหนดจำนวนเงินประกันหรือมูลค่าหลักประกันเป็นจำนวนเงินเท่าใดก็ได้ โดยอาจพิจารณาให้จำนวนเงินหรือมูลค่าหลักประกันนั้นครอบคลุมมูลค่าความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นได้ในกรณีร้ายแรงที่สุด หรือตามแนวโน้มตลาดการให้เช่าสิ่งปลูกสร้างในบริเวณนั้น
อย่างไรก็ดี หากผู้ให้เช่าเรียกเงินประกันหรือมูลค่าหลักประกันที่สูงเกินไปอาจทำให้ผู้เช่าพิจารณาเลือกเช่าสิ่งปลูกสร้างจากผู้ให้เช่าใกล้เคียงรายอื่นได้
ในระหว่างระยะเวลาการเช่าสิ่งปลูกสร้าง หากเกิดเหตุที่กำหนดไว้ในสัญญาเกี่ยวกับการบังคับหลักประกันการเช่า ผู้ให้เช่าอาจพิจารณาได้ ดังต่อไปนี้
เมื่อเกิดเหตุบังคับหลักประกันการเช่าที่กำหนดไว้ในสัญญา เช่น
ในกรณีที่เกิดเหตุบังคับหลักประกัน การบังคับหลักประกันย่อมเป็นไปตามข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญาว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิบังคับกับหลักประกันดังกล่าวอย่างไรได้บ้าง เช่น สามารถนำไปชำระค่าซ่อมแซมเท่าที่เกิดความเสียหายจริงเท่านั้น หรือสามารถริบหลักประกันได้ทั้งจำนวน
หลักประกันการเช่า ตามกฎหมายถือว่าเป็นมัดจำ ซึ่งตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม หากการริบหลักประกันการเช่านั้นสูงเกินไป ศาลอาจจะลดลงให้ผู้ให้เช่าสามารถริบได้ไม่เกินความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง เท่านั้น
เมื่อการเช่าสิ่งปลูกสร้างสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่าย่อมมีหน้าที่คืนหลักประกันการเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าตามเงื่อนไขของสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างและ/หรือตามกฎหมาย โดยอาจมีข้อพิจารณา ดังต่อไปนี้
เมื่อการเช่าสิ่งปลูกสร้างสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่าย่อมมีหน้าที่ต้องคืนหลักประกันให้แก่ผู้เช่า ดังต่อไปนี้
โดยหากมีกำหนดระยะเวลาการคืนหลักประกันการเช่าเอาไว้ในสัญญา ผู้ให้เช่าก็ย่อมต้องคืนภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าว หากในสัญญาไม่ได้กำหนดระยะเวลาการคืนหลักประกันเอาไว้ ผู้ให้เช่าต้องคืนหลักประกันการเช่าให้แก่ผู้เช่าทันทีที่ผู้เช่าทวงถาม
ในกรณีที่ผู้เช่ามีสิทธิได้หลักประกันการเช่าคืน เมื่อการเช่าสิ่งปลูกสร้างสิ้นสุดลงหรือผู้ให้เช่าไม่คืนหลังประกันภายกำหนดระยะเวลา ผู้เช่าอาจจัดทำ หนังสือแจ้งขอคืนหลักประกัน เพื่อเป็นการทวงถามผู้ให้เช่าอย่างเป็นทางการเป็นลายลักษณ์อักษรด้วยก็ได้ โดยหนังสือดังกล่าวยังสามารถใช้เป็นหลักฐานในกรณีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับหลักประกันการเช่าในชั้นศาลได้อีกด้วย
การเช่าสิ่งปลูกสร้างจากผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยมีลักษณะ ดังต่อไปนี้
โดยหากการเช่าสิ่งปลูกสร้างเป็นไปตามลักษณะที่กล่าวข้างต้น การเช่าสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจะตกอยู่ภายใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ซึ่งกำหนดความสัมพันธ์ (เช่น สิทธิและหน้าที่) ระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าเพิ่มเติมจากกฎหมายการเช่าทั่วไป
ก่อนที่จะเข้าทำสัญญาเช่า สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย หรือ สัญญาเช่าช่วง สิ่งที่ผู้ให้เช่าพึงพิจารณาในการเรียกหลักประกันการเช่าจากผู้เช่า มีดังต่อไปนี้
รูปแบบของหลักประกันการเช่า
รูปแบบของหลักประกันการเช่าามารถพบได้ 3 รูปแบบ เช่นเดียวกับการเช่าทั่วไป ดังต่อไปนี้
โดยที่รูปแบบหลักประกันที่เป็นที่นิยมมากที่สุดก็คือ เงิน เนื่องจาก เงิน มีกระบวนการและข้อจำกัดในการเรียก บังคับ และคืนหลักประกันที่น้อยและง่ายที่สุดและน่าจะเป็นรูปแบบที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดด้วย
จำนวนเงินหรือมูลค่าหลักประกันการเช่า
การเช่าสิ่งปลูกสร้างเป็นการเช่าสิ่งปลูกสร้างจากผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา กำหนดห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บเงินประกันและเงินค่าเช่าล่วงหน้า รวมกันมีจำนวนเกินกว่า 3 เดือนของอัตราค่าเช่ารายเดือนของสิ่งปลูกสร้างนั้น
ตัวอย่าง ค่าเช่าบ้าน เดือนละ 50,000 บาท ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บเงินประกันการเช่าและเงินค่าเช่าล่วงหน้าจากผู้เช่ารวมกันได้ไม่เกิน 150,000 บาท เท่านั้น
ในระหว่างระยะเวลาการเช่าสิ่งปลูกสร้าง หากเกิดเหตุที่กำหนดไว้ในสัญญาเกี่ยวกับการบังคับหลักประกันการเช่า ผู้ให้เช่าอาจพิจารณาได้ ดังต่อไปนี้
ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ห้ามไม่ให้ผู้ให้เช่าริบเงินประกันการเช่าจากผู้เช่าทั้งจำนวน เพียงแต่สามารถนำเงินประกันการเช่ามาหักกับค่าความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงต่อสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบเท่านั้น
เมื่อการเช่าสิ่งปลูกสร้างสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่าย่อมมีหน้าที่คืนหลักประกันการเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าตามเงื่อนไขของสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างและ/หรือตามกฎหมาย โดยอาจมีข้อพิจารณา ดังต่อไปนี้
เมื่อการเช่าสิ่งปลูกสร้างสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่าย่อมมีหน้าที่ต้องคืนหลักประกันการเช่าให้แก่ผู้เช่า ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ดังต่อไปนี้
โดยหากมีกำหนดระยะเวลาการคืนหลักประกันการเช่าเอาไว้ในสัญญา ผู้ให้เช่าก็ย่อมต้องคืนภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ทั้งนี้ ต้องไม่เกิน 7 วันนับจากวันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงและผู้ให้เช่าได้กลับเข้าครอบครองสิ่งปลูกสร้างนั้น อนึ่ง ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการนำส่งคืนหลักประกันการเช่าให้แก่ผู้เช่าด้วย ทั้งนี้ ตามวิธีการที่ผู้เช่ากำหนด