Hyresavtal - affärslokal

Vad är ett hyresavtal för en affärslokal?

Ett hyresavtal för en affärslokal ska upprättas då ett företag, d.v.s. juridisk person, önskar hyra en yta för att bedriva verksamhet. Med affärslokal menas ett företags fasta eller rörliga lokaler som används permanent eller säsongsvis för t.ex. försäljning av varor eller tjänster.

En lokal kan t.ex. användas som en affär, salong, utställningsgalleri, lokal för hemförsäljning eller liknande.

Vad är skillnaden på ett hyresavtal för en affärslokal och ett hyresavtal för ett kontor?

Både ett hyresavtal för en affärslokal och för ett kontor utgör lokalhyresavtal och ska alltså användas i näringsverksamhet och inte som bostad. Skillnaden dem emellan är att ett hyresavtal för kontor ska användas då ett företag önskar hyra en yta att använda som arbetsplats för administrativt arbete för sina anställda medan ett hyresavtal för en affärslokal kan användas för övriga situationer då en lokal behövs i en näringsverksamhet, t.ex. för en affär eller salong.

Måste ett hyresavtal för en affärslokal upprättas?

Ja, ett skriftligt hyresavtal ska upprättas om någon av parterna kräver det. Är parterna ense kan avtalet ingås muntligen men det är inte att föredra. Regleras inte villkoren kring urhyrning i ett avtal finns stor risk att parterna hamnar i tvist om t.ex. avtalsperiod, vilken ersättning som ska betalas eller när betalning ska ske.

Utan ett skriftligt avtal blir det alltså svårt att bevisa vad parterna kommit överens om.

Vad kan inte inkluderas i ett hyresavtal för en affärslokal?

Det är inte möjligt att i ett hyresavtal inskränka hyresgästens rättigheter enligt lag. Det finns vissa lagregler som är tvingande till hyresgästens fördel och avtalsvillkor som strider mot dessa är ogiltiga. Det är t.ex. inte möjligt att avtala om kortare uppsägningstid för hyresvärden än vad som framgår av lag medan det är fullt möjligt hyresgästen. Det är vidare inte möjligt att avtala om längre uppsägningstid för hyresgästen än vad som framgår av lag medan det är möjligt för hyresvärden.

För hyresvtal som löper tillsvidare får uppsägningstiden för hyresvärden inte understiga nio månader. Uppsägningstiden för hyresgästen får vidare inte överstiga nio månader.

En affärslokal får vidare inte användas som bostad och det är alltså inte möjligt att inkludera sådan rätt i avtalet.

Vilka är de rättsliga förutsättningarna för att ett hyresavtal ska kunna upprättas?

Ska en lokal hyras ut i andra hand, d.v.s. att en förstahandshyresgäst eller innehavare av en bostadsrättslokal önskar hyra ut sin lokal till annan under en längre period, ska ett godkännande inhämtas från hyresvärden (hyresrättsförening eller allmännyttan), om det är en hyresrätt som ska hyras ut i andra hand, eller från bostadsrättsföreningen, om det är en bostadsrättslokal som ska hyras ut i andra hand. Att hyra ut en hyresrätt eller bostadsrättslokal i andra hand utan godkännande kan leda till vräkning eller tvångsförsäljning.

Innan parterna går vidare till kontraktskrivning kan det vara en god idé att parterna tillsammans besiktigar lokalen, d.v.s. kontrollerar skicket och uppmärksammar eventuella brister. Parterna kan genomföra en ytterligare besiktning vid avtalets slut och därefter jämföra om någon försämring skett och om det uppstått någon skada som hyresgästen ska ansvara för.

Vem kan upprätta ett hyresavtal för en affärslokal?

Hyresavtalet upprättas gemensamt mellan hyresvärden, d.v.s. den som hyr ut lokalen, och hyresgästen, d.v.s. den som hyr lokalen. Både fysiska personer, d.v.s. privatpersoner, och juridiska personer, d.v.s. företag, kan stå som hyresvärd medan endast juridiska personer kan stå som hyresgäst.

Vem kan inte upprätta ett hyresavtal för en affärslokal?

Det är inte möjligt för en fysisk person, d.v.s. privatperson, att ingå ett hyresavtal för en affärslokal som hyresgäst.

Det är vidare inte möjligt för personer under 18 år att vara part i hyresavtalet.

Hur lång period kan ett hyresavtal vara gällande?

Hyresavtalet kan antingen vara gällande tillsvidare eller mellan i förväg bestämda datum. Ett avtal som löper tillsvidare upphör att gälla efter beaktande av en uppsägningstid medan ett avtal som löper mellan bestämda datum löper ut per automatik. Ett hyresavtal som löper mellan bestämda datum ska dock sägas upp om hyresperioden överstiger nio månader. Vid utebliven uppsägning förlängs avtalet tillsvidare.

Uppsägningstiden uppgår enligt lag till nio månader men kortare period kan avtalas för hyresgästen och längre för hyresvärden om så önskas.

Ska en lokal hyras ut i andra hand krävs att aktuell hyresvärd/bostadsrättsförening lämnar sitt samtycke. Det är vanligt att ett godkännande lämnas för en viss period och ett andrahandsuthyrningsavtal ska inte upprättas för en längre period än vad ett godkännande anger.

Vad ska göras efter hyresavtalet har upprättats?

När hyresavtalet har upprättats ska det signeras av samtliga hyresgäster och hyresvärdar. Signering kan antingen ske för hand eller elektroniskt. Efter signering bör var part behålla var sitt exemplar.

Ska lokalen hyras ut möblerad kan även en inventeringslista upprättas och signeras så att parterna är överens om vilka möbler, inventarier och annat lösöre som följer med lokalen och omfattas av hyresavtalet.

Vilka dokument ska bifogas hyresavtalet?

Hyrs lokalen ut möblerad kan parterna upprätta en inventeringslista där samtliga möbler och annat lösöre listas och bifogas hyresavtalet. En inventeringslista ska signeras av både hyresgäst och hyresvärd och används vid ett hyresavtals upphörande för att kontrollera att allt som fanns i lokalen vid ingående av avtalet finns kvar.

Ska en lokal hyras ut i andra hand krävs att ett godkännande inhämtas från hyresvärden (hyresrättsförening eller allmännyttan), om det är en hyresrätt som ska hyras ut i andra hand, eller från bostadsrättsföreningen, om det är en bostadsrättslokal som ska hyras ut. Sådant godkännande bör bifogas hyresavtalet så att hyresgästen kan känna sig trygg att andrahansuthyrningen är tillåten.

Är det nödvändigt med notarisering för att hyresavtalet ska vara giltigt?

Nej, det ställs inget krav på notarisering av hyresavtalet.

Ska hyresavtalet registreras någonstans?

Nej, hyresavtalet ska inte registreras någonstans.

Ska hyresavtalet bevittnas?

Nej, det ställs inget krav på att hyresavtalet bevittnas.

Vad ska ett hyresavtal för en affärslokal innehålla?

Det finns vissa tvingande regler till hyresgästens fördel som enligt lag måste följas men i stora delar står det parterna fritt att avtala om innehållet i ett hyresavtal. Följande information ska dock framgå:

• Uppgifter till parterna
• Vilken lokal som omfattas (adress, yta, etc.)
• Ändamål med avtalet (d.v.s. vad lokalen ska användas till)
• Ersättning som ska utgå samt betalningsvillkor
• Avtalsperiod och uppsägning
• Hur avtalsbrott ska hanteras (d.v.s. en situation där någon av parterna bryter mot vad som överenskommits)

Vilka lagar är tillämpliga på hyresavtal för affärslokaler?

Hyra av lokal regleras av 12 kap Jordabalken (hyreslagen).

Allmänna avtalsrättsliga regler återfinns i lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område.

Ändra mallen?

Du fyller i ett formulär. Dokumentet utarbetas direkt efter hand som du besvarar frågorna.

Till sist får du det i Word- och PDF-format. Du kan ändra och återanvända det.