Hyresavtal - kontor

Vad är ett hyresavtal för ett kontor?

Ett hyresavtal för ett kontor ska upprättas främst då ett företag, d.v.s. juridisk person, önskar hyra en yta att använda som arbetsplats och kontor för sina anställda. Kontor används för administrativt skrivbordsarbete och kan variera mycket i storlek. Ett kontor kan t.ex. vara ett litet hemmakontor för en enskild firma eller ett stort kontorslandskap för tusentals anställda att utföra sitt arbete.

Denna typ av hyresavtal kan användas oberoende vilken typ av verksamhet som bedrivs. En juristbyrå kan t.ex. använda ett kontor för att göra research, pappersarbete och ha möten med klienter medan ett varuhandelsföretag t.ex. kan använda ett kontor för allt sitt administrativa arbete som t.ex. lönehantering, produktutveckling, marknadsföring och förvaring av lager.

Vad är skillnaden på ett hyresavtal för ett kontor och ett hyresavtal för en affärslokal?

Både ett hyresavtal för ett kontor och en affärslokal utgör lokalhyresavtal och ska alltså användas i näringsverksamhet och inte som bostad. Skillnaden dem emellan är att ett hyresavtal för kontor ska användas då ett företag önskar hyra en yta att använda som arbetsplats för administrativt arbete för sina anställda medan ett hyresavtal för en affärslokal kan användas för övriga situationer då en lokal behövs i en näringsverksamhet, t.ex. för en affär eller salong.

Måste ett hyresavtal upprättas?

Ja, ett skriftligt hyresavtal ska upprättas om någon av parterna kräver det. Är parterna ense kan avtalet ingås muntligen men det är inte att föredra. Regleras inte villkoren kring urhyrning i ett avtal finns stor risk att parterna hamnar i tvist om t.ex. avtalsperiod, vilken ersättning som ska betalas eller när betalning ska ske.

Utan ett skriftligt avtal blir det alltså svårt att bevisa vad parterna kommit överens om.

Vad kan inte inkluderas i hyresavtalet?

Det är inte möjligt att i ett hyresavtal inskränka hyresgästens rättigheter enligt lag. Det finns vissa lagregler som är tvingande till hyresgästens fördel och avtalsvillkor som strider mot dessa är ogiltiga. Det är t.ex. inte möjligt att avtala om kortare uppsägningstid för hyresvärden än vad som framgår av lag medan det är fullt möjligt hyresgästen. Det är vidare inte möjligt att avtala om längre uppsägningstid för hyresgästen än vad som framgår av lag medan det är möjligt för hyresvärden.

För hyresvtal som löper tillsvidare får uppsägningstiden för hyresvärden inte understiga nio månader. Uppsägningstiden för hyresgästen får vidare inte överstiga nio månader.

Ett kontor får vidare inte användas som bostad och det är alltså inte möjligt att inkludera sådan rätt i avtalet.

Vilka är de rättsliga förutsättningarna för att ett hyresavtal ska kunna upprättas?

Ska en lokal hyras ut i andra hand, d.v.s. att en förstahandshyresgäst eller innehavare av en bostadsrättslokal önskar hyra ut sin lokal till annan under en längre period, ska ett godkännande inhämtas från hyresvärden (hyresrättsförening eller allmännyttan), om det är en hyresrätt som ska hyras ut i andra hand, eller från bostadsrättsföreningen, om det är en bostadsrättslokal som ska hyras ut i andra hand. Att hyra ut en hyresrätt eller bostadsrättslokal i andra hand utan godkännande kan leda till vräkning eller tvångsförsäljning.

Innan parterna går vidare till kontraktskrivning kan det vara en god idé att parterna tillsammans besiktigar lokalen, d.v.s. kontrollerar skicket och uppmärksammar eventuella brister. Parterna kan genomföra en ytterligare besiktning vid avtalets slut och därefter jämföra om någon försämring skett och om det uppstått någon skada som hyresgästen ska ansvara för.

Vem kan upprätta hyresavtalet?

Ett hyresavtal upprättas gemensamt mellan hyresvärden, d.v.s. den som hyr ut lokalen, och hyresgästen, d.v.s. den som hyr lokalen. Både fysiska personer, d.v.s. privatpersoner, och juridiska personer, d.v.s. företag, kan stå som part i avtalet.

Vem kan inte upprätta hyresavtalet?

Det är inte möjligt för personer under 18 år att vara part i ett hyresavtal.

Hur lång period kan hyresavtalet vara gällande?

Ett hyresavtal kan antingen upprättas på bestämd tid, d.v.s. mellan förbestämda datum, eller tillsvidare. Ett avtal som löper tillsvidare ska sägas upp för att upphöra att gälla och uppsägningstiden ska minst uppgå till nio månader. Om parterna vill kan de avtala om längre uppsägningstid för hyresvärden och kortare gör hyresgästen. Ett avtal som löper på bestämd tid löper normalt ut per automatik. Utgör hyresperioden nio månader eller mer ska dock uppsägning ske för att avtalet ska löpa ut. Underlåter parterna att säga upp avtalet eller om det sker försent förlängs avtalet på obestämd tid om inte annat avtalats.

Ett avtal som löper på bestämd tid är bindande och kan alltså normalt inte sägas upp i förtid. Är hyresrätten förverkad på grund av att hyresgästen t.ex. inte betalat hyra eller grovt misskött lokalen är det dock möjligt. Detsamma gäller även då parterna på annat sätt inte uppfyllt sina skyldigheter enligt avtalet och rättelse inte skett inom utsatt tid.

Vad ska göras efter hyresavtalet har upprättats?

När hyresavtalet har upprättats ska det signeras av samtliga hyresgäster och hyresvärdar. Signering kan antingen ske för hand eller elektroniskt. Efter signering bör var part behålla var sitt exemplar.

Ska lokalen hyras ut möblerad kan även en inventarielista upprättas och signeras så att parterna är överens om vilka möbler, inventarier och annat lösöre som följer med lokalen och omfattas av hyresavtalet.

Vilka dokument ska bifogas hyresavtalet?

Hyrs lokalen ut möblerad kan parterna upprätta en inventarielista där samtliga möbler och annat lösöre listas och bifogas hyresavtalet. En inventarielista ska signeras av både hyresgäst och hyresvärd och används vid ett hyresavtals upphörande för att kontrollera att allt som fanns i lokalen vid ingående av avtalet finns kvar.

Ska en lokal hyras ut i andra hand krävs att ett godkännande inhämtas från hyresvärden (hyresrättsförening eller allmännyttan), om det är en hyresrätt som ska hyras ut i andra hand, eller från bostadsrättsföreningen, om det är en bostadsrättslokal som ska hyras ut. Sådant godkännande bör bifogas hyresavtalet så att hyresgästen kan känna sig trygg att andrahansuthyrningen är tillåten.

Är det nödvändigt med notarisering för att ett hyresavtal ska vara giltigt?

Nej, det ställs inget krav på notarisering av hyresavtal.

Ska hyresavtalet registreras någonstans?

Nej, ett hyresavtal ska inte registreras någonstans.

Ska hyresavtalet bevittnas?

Nej, det ställs inget krav på att ett hyresavtal bevittnas.

Vad ska ett hyresavtal för ett kontor innehålla?

Det finns vissa tvingande regler till hyresgästens fördel som enligt lag måste följas men i stora delar står det parterna fritt att avtala om innehållet i ett hyresavtal. Följande information ska dock framgå:

• Uppgifter till parterna
• Vilken lokal som omfattas (adress, yta, etc.)
• Ändamål med avtalet (d.v.s. vad lokalen ska användas till)
• Ersättning som ska utgå samt betalningsvillkor
• Avtalsperiod och uppsägning
• Hur avtalsbrott ska hanteras (d.v.s. en situation där någon av parterna bryter mot vad som överenskommits)

Vilka lagar är tillämpliga på hyresavtal för kontor?

Hyra av lokal regleras av 12 kap Jordabalken (hyreslagen).

Allmänna avtalsrättsliga regler återfinns i lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område.

Ändra mallen?

Du fyller i ett formulär. Dokumentet utarbetas direkt efter hand som du besvarar frågorna.

Till sist får du det i Word- och PDF-format. Du kan ändra och återanvända det.