13 april 2022
13 april 2022
Betyg
4,5 - 6 röster
Ett hyresavtal enligt hyreslagen (d.v.s. 12 kap jordabalken) kan antingen avse en bostad eller en lokal. Dessa olika hyresavtal upprättas till olika ändamål och det är olika regler som gäller beroende på hyrestyp. När ett hyresavtal upprättas är det viktigt att ha med ett tydligt syftet, det är vad som framgår av avtalet som avgör om det rör sig om bostadshyra eller lokalhyra och inte hur avtalet är benämnt.
Vad som i lagen definieras som en bostad är en lägenhet, eller annan bostad, som väsentligen används som bostad. Detta ska vara syftet och verksamhet får alltså inte bedrivas i en bostadslägenhet.
Med en lokal förstås annan lägenhet, eller utrymme, som inte räknas som bostadslägenhet. I lokaler får verksamhet bedrivas, vilket ofta är ändamålet, det får dock inte användas i bostadssyfte. Ändamålet ska vara uttryckt mellan hyresgäst och hyresvärd men det är tillräckligt att det är underförstått dem sinsemellan.
Besittningsskydd innebär att vissa hyresgäster inte utan vidare måste flytta den dag då avtalet löper ut. Besittningsskyddet ger dessa hyresgäster en starkare ställning gentemot hyresvärden och syftet är att hyresgästerna ska känna sig säkra i sitt boende/sin lokal.
En förstahandshyresgäst får besittningsrätt från första dagen som hyresavtalet börjar gälla. För en andrahandshyresgäst är besittningsskyddet inte lika starkt då det träder in först efter ett hyresförhållande har pågått två år i följd. Vidare gäller besittningsskyddet i regel endast när en hyresvärd vill avhysa en befintlig hyresgäst för att hyra ut till annan, det gäller alltså vanligtvis inte när hyresvärden själv vill flytta in i bostaden.
För att besittningsskyddet ska bli gällande vid andrahandsuthyrning krävs att hyreslagen är gällande, vilket inte alltid är fallet. Äger hyresvärden den bostad som hyrs ut har hyresgästen, enligt privatuthyrningslagen, normalt inte något besittningsskydd. Om hyresvärden hyr ut två bostäder gäller dock hyreslagen för den andra bostaden, hyresgästen kan alltså få besittningsrätt till den. Hyr hyresvärden ut fler än två bostäder gäller hyreslagen för samtliga, vilket innebär att hyresgästerna kan få besittningsrätt oavsett bostad.
Lokalhyresgäster har inget direkt utan ett så kallat indirekt besittningsskydd. Detta uppkommer först när ett hyresförhållande pågått i nio månader och innebär att hyresgästen har rätt till ersättning, i form av skadestånd, för den förlust hen lider till följd av att besittningsskyddet bryts och avflyttning måste ske. Skadestånd kan även kombineras, eller ersättas, med en rätt till en ersättningslokal.
Anledningen till att lokalhyresgäster har ett lägre skydd än bostadshyresgäster är bl.a. att lokaler hyrs i verksamhetssyfte, vilket inte anses lika skyddsvärt som en bostadshyresgästs sociala intressen. En annan anledning till att lokalhyresgäster har ett lägre besittningsskydd är att de anses kunna hävda sina intressen gentemot en hyresvärd bättre än vad en bostadshyresgäst kan.
Om hyresgästen har besittningsrätt innebär det att hyresavtalet förlängs oavsett om hyresvärden säger upp det. Föreligger besittningsrätt är det, för att undvika eventuell ersättningsskyldighet, viktigt att en eventuell uppsägning från hyresvärdens sida är juridiskt korrekt. Uppstår tvist huruvida avtalet ska upphöra eller fortlöpa kan hyresvärden vända sig till hyresnämnden som då tar ställning i frågan.
För att undvika tvist kan parterna avtala om besittningsskydd innan hyresförhållandet ingås. De kan alltså välja att avtala bort detta helt och hållet, på så sätt kan hyresvärden och hens intressen skyddas.
Uppsägningstiden skiljer sig beroende på om ett hyresavtal avser en bostad eller en lokal. Bostadshyresgäster har en kortare uppsägningstid än lokalhyresgäster. Gällande hyresvärdens uppsägningstid kan den alltid avtals till en längre period än vad som framgår i lagen. Hyresgästens uppsägningstid kan å andra sidan avtalas till en kortare period än vad som framgår av lag.
För hyresavtal på obestämd tid, d.v.s. tillsvidare, uppgår uppsägningstiden för bostad till tre månader, om inte längre uppsägningstid för hyresvärden avtalats. Om en hyresvärd hyr ut sin privatbostad uppgår hyresgästens uppsägningstid dock endast till en månad, detta gäller även för en hyresvärds första uthyrda bostad om hen hyr ut flera.
Gällande lokaler som hyrs ut på obestämd tid uppgår uppsägningstiden till minst nio månader, längre uppsägningstid kan även avtalas för hyresvärden.
För hyresavtal som gäller på bestämd tid gäller följande uppsägningstider (om inte länge period avtalats för hyresvärden):
Bostad
- En dag om hyrestiden är längst två veckor,
- En vecka om hyrestiden är mellan två veckor och tre månader,
- Tre månader om hyrestiden är längre än tre månader.
Undantag från tredje punkten ovan:
Har hyresvärden hyrt ut sin privatbostad, och hyresperioden överstiger tre månader, har dock hyresgästen rätt till en uppsägningstid om endast en månad.
Lokal
- En dag om hyrestiden är längst två veckor,
- En vecka om hyrestiden är mellan två veckor och tre månader,
- Tre månader om hyrestiden är mellan tre och nio månader,
- Nio månader om hyrestiden är längre än nio månader.
Den största skillnaden mellan bostadshyra och lokalhyra är ändamålet, detta ska framgå tydligt i avtalet då det är dess innehåll och inte dess rubrik som klassificerar hyresavtalet. Bostadshyra används i bostadssyfte medan lokalhyra används i verksamhetssyfte.
Vidare är det hyresgästens skydd som varierar beroende på om det är en bostad eller lokal som hyrs. En bostadshyresgäst som hyr i första hand har ett direkt besittningsskydd, detta gäller även för andrahandshyresgäster då hyresperioden har överskridit två år, förutsatt att bostaden inte är hyresvärdens privatbostad. För lokaler är endast indirekt besittningsskydd aktuellt, vilket innebär att hyresgästen kan bli ersatt med en ersättningslokal och/eller ersättning i form av skadestånd om hyresvärden säger upp hyresavtalet i strid med avtalet eller lag.
Slutligen skiljer även uppsägningstiden beroende på om det är en bostad eller lokal som hyrs. Enligt lag uppgår den längsta uppsägningstiden för lokaler till nio månader medan den endast uppgår till tre månader för bostäder. Hyresvärdens uppsägningstid kan visserligen avtalas till det längre och hyresgästens till det kortare.