Maklervertrag für Immobilien

Was ist ein Maklervertrag für Immobilien?

Durch einen Maklervertrag verpflichtet sich der Auftraggeber zur Zahlung einer Provision gegen eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Auftragnehmers (Maklers), die zum Abschluss eines Hauptvertrages führt. Der Maklervertrag ist ein Vertrag zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer, während der Hauptvertrag ein Vertrag zwischen Auftraggeber und einer dritten Person (Dritte) ist.

Der Hauptvertrag bei einem Maklervertrag für Immobilien ist z. B. dann der Abschluss des Kaufvertrages über die Immobilie.

Inhalt des Vertrages ist mithin die Vermittlung eines Vertragsschlusses mit einem Dritten, wobei die Zahlungsverpflichtung erst bei Zustandekommen dieses Hauptvertrages eintritt. Der Makler ist daher nicht zum Tätigwerden verpflichtet und schuldet somit weder den Nachweis noch die Vermittlung eines Vertragsschlusses.

Es gibt Maklerverträge bezüglich Immobilien, Versicherungen und Darlehen. Dieser Vertrag ist für Immobilien geeignet.

Ist ein schriftlicher Maklervertrag zwingend erforderlich?

Grundsätzlich kann ein Maklervertrag hinsichtlich von Immobilien teilweise formfrei abgeschlossen werden, d. h., dass er nicht der Schriftform bedarf und auch mündlich abgeschlossen werden kann. Allerdings müssen seit dem 23. Dezember 2020 alle Maklerverträge für Wohnungen oder Einfamilienhäuser mindestens in Textform abgeschlossen werden.

Aus Beweisgründen und für die eigene Rechtssicherheit ist daher immer sinnvoll, stets einen schriftlichen Maklervertrag abzuschließen. Der Makler trägt für den Vertragsschluss die Beweislast. Der Maklerauftrag sollte daher schriftlich fixiert werden, und zwar so, dass über sämtliche relevante Punkte verständliche und wirksame Regelungen getroffen werden.

Was muss ein Maklervertrag enthalten?

Ein Maklervertrag sollte verschiedene wesentliche Bestandteile enthalten, um die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien klar zu definieren. Hier sind die wichtigsten Punkte, die in einem Maklervertrag enthalten sein sollten:

• Parteien des Vertrags: Namens- und Adressdaten des Auftraggebers (Verkäufer) und des Maklers.
• Vertragsgegenstand: Beschreibung der Immobilie, die vermittelt werden soll, einschließlich Art und Standort.
• Vertragslaufzeit: Festlegung der Dauer des Vertrags, wobei eine Laufzeit von 3 bis 6 Monaten als sinnvoll erachtet wird.
• Provision: Regelungen zur Provision, insbesondere Höhe und Fälligkeit der Provision, die der Auftraggeber im Erfolgsfall zu zahlen hat.
• Art des Maklerauftrags: Unterscheidung zwischen verschiedenen Vertragstypen, wie z. B. Alleinauftrag oder mehreren Maklern.
• Besondere Vereinbarungen: Mögliche zusätzliche Vereinbarungen und spezielle Bedingungen, die die Nutzung des Maklerservices betreffen.
• Widerrufs- und Widerspruchsrechte: Informationen über die Rechte des Auftraggebers in Bezug auf den Vertrag.

Was sind die Voraussetzungen eines Maklervertrages?

Die rechtlichen Voraussetzungen für einen Maklervertrag sind in Deutschland nicht durch ein umfassendes Maklergesetz geregelt, sondern basieren auf verschiedenen Bestimmungen im Gesetz. Hier sind die wichtigsten Punkte:

• Vertragsfreiheit: Grundsätzlich können die Vertragsparteien, also der Auftraggeber und der Makler, die Bedingungen des Maklervertrages frei aushandeln.
• Zustandekommen des Vertrages: Ein wirksamer Maklervertrag kann theoretisch telefonisch oder schriftlich vereinbart werden, wobei seit dem 23. Dezember 2020 Maklerverträge für Wohnungen oder Einfamilienhäuser mindestens in Textform abgeschlossen werden müssen.
• Widerrufsrecht: Der Auftraggeber hat das Recht, den Maklervertrag unter bestimmten Umständen zu widerrufen, was je nach Vertragstyp und Informationen im Vertrag variieren kann.

Wie wird der Makler für seine Leistung vergütet?

Oft ist im Maklerrecht von einer Maklerprovision oder einer Maklercourtage die Rede – beides ist im Endeffekt gleichzusetzen. Eine Maklerprovision beträgt dabei in der Regel einen gewissen Prozentsatz der Summe, die der Verkäufer erhält.

Dabei sollte auch im Vertrag schon die Provision geregelt sein (bspw. ein Prozentsatz vereinbart werden), da die Höhe der Maklerprovision nicht im Gesetz festgelegt ist. Zudem sollte geklärt werden, wer die Provision zahlt. Das kann sich im Maklerrecht unterscheiden. Denn je nachdem, ob es sich um eine Vermietung oder einen Verkauf einer Immobilie handelt, müssen die Kosten für den Makler unterschiedlich getragen werden. Wie hoch die Provision im Maklerrecht ausfällt, hängt auch davon ab, in welchem Bundesland der Makler tätig ist.

Bei einem Immobilienverkauf kann die Provision gemäß dem Maklerrecht auch auf den Käufer übertragen werden; bei einem Einfamilienhaus ist dies in der Regel sogar ein Muss.

Etwas anders verhält es sich mit der Maklerprovision im Bereich Vermietung.

Beachte: Neues Gesetz zur Maklerprovision seit Ende 2020: Zum 23. Dezember 2020 trat in Deutschland ein neues Gesetz zur Maklerprovision in Kraft. Dieses sieht vor, dass der Käufer einer Immobilie maximal die Hälfte der Maklerprovision bezahlen muss.

Welche Laufzeit kann ein Maklervertrag haben?

Ein Maklervertrag hat in der Regel eine Laufzeit von etwa drei bis acht Monaten. Die genaue Dauer kann jedoch variieren und sollte im Vertrag festgelegt werden. Es ist üblich, dass für einen Alleinauftrag eine Laufzeit von etwa sechs Monaten vereinbart wird.

Es gibt sowohl befristete als auch unbefristete Maklerverträge. Bei befristeten Verträgen kann in der Regel nicht jederzeit ohne Weiteres gekündigt werden; es müssen bestimmte Fristen und Bedingungen beachtet werden. Unbefristete Verträge hingegen können von beiden Parteien jederzeit mit einer angemessenen Frist gekündigt werden.

Daher wird meist eine kurze Laufzeit (z. B. 3 bis 8 Monate) vereinbart, sodass der Makler genügend Zeit erhält, eine passende Immobilie bzw. Vertrag für den Interessenten zu finden. Der Maklerkunde hat im Allgemeinen das Recht, außerordentlich zu kündigen, wenn der Makler gegen seine Pflichten aus dem Vertrag verstößt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Laufzeit des Maklervertrags flexibel gestaltet werden kann, wobei die gängigen Laufzeiten in der Praxis zwischen drei und acht Monaten liegen.

Was muss getan werden, wenn der Maklervertrag fertig ist?

Der Vertrag ist in zweifacher Ausführung zu erstellen und bedarf der Unterschrift beider Vertragsparteien. Jede Vertragspartei behält eine Ausführung. Die Anlagen sind fester Bestandteil des Vertrags und müssen somit auch unterschrieben und beigefügt werden.

Welche Dokumente sollen an einen Maklervertrag angehängt werden?

​​An einen Maklervertrag sollten verschiedene Dokumente und Anlagen angehängt werden, um die Vereinbarungen zu konkretisieren und rechtliche Aspekte abzudecken. Zu den typischerweise angehängten Dokumenten gehören:

• Vollmachten: Für die Vermarktung einer Immobilie ist grundsätzlich eine Vollmacht notwendig, diese sollte vom Auftraggeber ausgestellt werden.
• Widerrufsbelehrung: Eine Information, die dem Auftraggeber das Widerrufsrecht erklärt, insbesondere bei Fernabsatzverträgen.
• Objektbeschreibung: Detaillierte Informationen zur Immobilie, die verkauft oder vermietet werden soll, können ebenfalls als Anlage beigefügt werden.
• Provisionsvereinbarung: Falls besondere Regelungen zur Provision bestehen, sollten diese klar dokumentiert werden.
• Identitätsnachweis: Bei nicht persönlich gegebenen Aufträgen kann ein Nachweis über die Identität des Auftraggebers erforderlich sein.
• Genehmigungen oder erforderliche Dokumente: Je nach Art des Grundstücks oder der Immobilie können auch spezielle Genehmigungen oder weitere benötigte Dokumente gefordert werden.

Diese Anlagen sollten direkt im Vertrag als Bestandteile aufgeführt sein, damit sie rechtlich bindend sind und nicht nur im Anhang erscheinen.

Welche Gesetze sind auf einen Maklervertrag anwendbar?

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Beratungsverträge sind komplex und vielschichtig. In Deutschland gibt es keine spezialgesetzlichen Regelungen nur für den Beratungsvertrag, vielmehr gelten allgemeine Rechtsvorschriften, insbesondere aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Zu den relevanten Paragrafen gehören:

• §§ 652 ff. BGB,

Daneben sind folgende Vorschriften und Gesetze zu beachten:

• §§ 93 ff. HGB,
• das Wohnungsvermittlungsgesetz,
• die Gewerbeordnung,
• die Makler- und Bauträgerverordnung,
• das Geldwäschegesetz sowie

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