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Ultima revisione: 06/08/2024
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Compila il modelloIl contratto di locazione ad uso abitativo è un accordo attraverso il quale una parte, il proprietario dell'immobile chiamato locatore, concede ad un'altra parte, conduttore o inquilino, il diritto di utilizzare e vivere nell' immobile per un periodo di tempo determinato in cambio di un canone di locazione, ossia di un pagamento ricorrente, chiamato affitto.
Nel contratto di locazione vengono indicati quali sono la durata della locazione, l'importo, e le regole che si danno proprietario e inquilino per gestire al meglio ogni imprevisto che può sorgere durante il periodo dell'affitto o locazione .
Vi sono diversi tipi di contratti di locazione, che si adattano alle esigenze del proprietario e dell'inquilino
Il contratto di locazione o affitto più comune è sia quello a canone libero quattro anni (più quattro di rinnovo) che quello a canone concordato tre anni (più due di rinnovo). Questi sono i documenti più utilizzati in Italia in quanto sono profondamente diversi tra loro.
Nel primo, il canone libero, si ha la possibilità di poter affittare ad un prezzo libero che dovrà essere negoziato tra le parti ma non deve rientrare in nessun parametro prestabilito.
Nel secondo invece, si devono rispettare i parametri previsti dagli accordi locali delle organizzazioni dei proprietari ed inqulini e che varia per ogni città. Quindi, in questo caso, il prezzo del canone di locazione non potrà essere deciso indipentemente dalle parti, ma dovrà rimanere entro certi parametri prestabiliti.
La differenza principale tra contratto di locazione ad uso abitativo e contratto di comodato risiede nel prezzo. Infatti, mentre per un contratto di locazione è necessario che l'inqulino paghi un affitto al proprietario per poter risiedere nell'immobile di sua proprietà, il contratto di comodato si considera come essenzialmente gratuito, ossia il comodatario (inquilino) non dovrà pagare l'affitto ma solo un rimborso spese al proprietario per potere risiedere nell'immobile.
Si, è obbligatorio che le parti firmino un contratto di locazione ad uso abitativo e che lo registrino entro 30 giorni dalla firma presso l'agenzia delle entrate.
Nel caso in cui il contratto non venga firmato dalle parti, il proprietario può avere una sanzione che può arrivare fino al 120% dell'imposta non pagata per mancata registrazione.
Anche nel caso in cui le parti firmino il contratto ma questo non venga registrato presso l'agenzia delle entrate, il contratto si considererà nullo e come se non fosse stato firmato dalle parti.
Ci sono varie disposizioni di legge che prevedono che non si possa inserire nel contratto di locazione ad uso abitativo alcune clausole:
Sia il locatore che il conduttore inquilino dovranno fornire all'altra parte i documenti per identificarsi, come carta d'identità e codice fiscale.
Il locatore dovrà fornire la visura catastale e il certificato di prestazione energetica all'inquilino prima dell'ingresso nell'immobile. Inoltre, nel caso in cui l'immobile sia un appartamento all'interno di un condomino, dovrà fornire anche il regolamento condominiale all'inquilino.
L'inquilino dovrà dimostrare di avere le capacità economiche per poter sostenere le spese della locazione. In generale quindi viene richiesto di presentare la busta paga o certificazione unica, oppure avere garanzie da parte di terzi, come ad esempio la garanzia da parte del genitore di uno studente.
La durata del contratto di locazione dipenderà dal tipo di contratto di locazione scelto dalle parti. Questa può essere di quattro anni (più quattro di rinnovo) nel caso di contratto di locazione a canone libero, oppure di tre anni (più due di rinnovo) in caso di contratto di locazione concordato. Nel caso di contratto di locazione transitorio, la durata sarà da uno a diciotto mesi e per quanto riguarda il contratto di locazione per studenti, questo andrà dai sei ai trentasei mesi.
Una volta compilato il contratto di locazione, questo dovrà essere firmato da entrambe le parti, locatore e conduttore, in tutti i fogli con le iniziali, e nell'ultima pagina con le firme complete
Il contratto di locazione va registrato presso il sito dell'agenzia delle entrate o personalmente presso una delle sedi, entro 30 giorni dalla stipula dello stesso. Nella registrazione online basta allegare una copia del contratto. Nel caso di registrazione cartacea sarà necessario averne due firmati, compresi eventuali allegati.
Le spese di registrazione del contratto di locazione sono pari a:
Nel caso in cui il contratto di locazione abbia la cedolare secca, non è dovuta nessuna imposta.
Nel caso di contratto concordato con cedolare secca al 10%, sarà necessario adire ad un CAF o un'associazione di categoria per verificare i requisiti dell'importo della locazione.
Insieme al contratto di locazione firmato, il locatore deve presentare il certificato APE (certificato di prestazione energetica) e la visura catastale. Inoltre, devono essere allegati i documenti delle parti.
Non è obbligatorio allegare lo stipendio dell'inquilino, è semplicemente una forma di tutela per il locatore.
No, non si deve andare dal Notaio, le parti possono firmare privatamente, o tramite agenzia immobiliare, il contratto di locazione ad uso abitativo e poi registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma dello stesso.
Ovviamente, nulla vieta alle parti di poter adire al Notaio e firmare il contratto davanti a lui, ma ciò non è obbligatorio.
Nel contratto va indicato chi pagherà le spese di manutenzione dell'immobile, che generalmente si dividono in ordinarie e straordinarie.
Per spese ordinarie si intendono tutte quelle spese che sono di ordinaria amminstrazione e manutenzione.
Ad esempio se si rompe il manico della doccia o non funziona un'anta di un mobile si stacca, queste spese saranno a carico dell'inquilino.
Al contrario, nel caso di problemi più profondi, come ad esempio la rottura di un tubo all'interno del muro o la caduta di una finestra, queste spese saranno a carico del locatore.
Nulla vieta alle parti di poter stabilire diversamente, ma se non viene indicato nulla nel contratto per legge l'inquilino paga le spese ordinarie e il proprietario paga le spese straordinarie.
Per avere un contratto di locazione ad uso abitativo a norma questo deve contenere:
La normativa per quanto riguarda il contratto di locazione ad uso abitativo è a livello nazionale, e le leggi più importanti sono:
Legge 9 dicembre 1998, n. 431; "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo."
Legge 27 luglio 1978, n. 392; "Equo Canone. Disciplina delle locazioni di immobili urbani."
D.M. 16 gennaio 2017; "Contratti di locazione regolamentati."
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Contratto di locazione ad uso abitativo - modello
Stato: Italia