Contrato de Compraventa de Inmueble

¿Qué es un Contrato de Compraventa de Inmueble?

Un contrato de compraventa de inmueble es un acuerdo entre 2 partes, el vendedor y el comprador, que establece los términos y condiciones para la transferencia de propiedad de un bien inmueble, es decir, la venta. Un bien inmueble puede ser una casa, un departamento, un terreno o cualquier otro tipo de propiedad real.

Ejemplo: Pablo le vende una casa de playa a Patricia, tras la firma del contrato y entrega del pago, Patricia será la nueva propietaria del inmueble.

¿Cuál es la diferencia entre un Contrato de Compraventa y un Contrato de Arrendamiento de Inmueble?

La diferencia radica en que el Contrato de Compraventa de Bien Inmueble es un contrato donde se transfiere la propiedad, mientras que un Contrato de Arrendamiento de Inmueble (residencial o comercial) únicamente permite el uso del inmueble por cierto tiempo sin transferir ningún tipo de derecho de propiedad.

¿Es obligatorio tener un Contrato de Compraventa?

Aunque no es obligatorio celebrar un Contrato de Compraventa de Bien Inmueble para que este sea válido, es necesario e importante para asegurar que el arrendador es el titular del bien y que el arrendatario no pueda afirmar que ha tenido posesión del bien mueble sin otorgar pago alguno (a través de un proceso judicial de prescripción adquisitiva de dominio).

Nota: En el Perú existe una figura denominada prescripción adquisitiva de dominio mediante la cual si alguien posee un bien inmueble por 5 o 10 años (según sea el caso) sin hacer ningún tipo de pago al propietario y sin estar bajo su subordinación (por ejemplo, en calidad de guardián), puede solicitar ser nombrado propietario del bien mueble.

¿Qué significa el estado del inmueble?

El vendedor se encuentra obligado a informar al vendedor sobre cualquier defecto del inmueble del que tenga conocimiento o que por ser un defecto manifiesto haya podido tener conocimiento hasta el momento de la venta, en caso de omitir esta información, se encontrará obligado a la reparación de este.

Ejemplo: Cuando se compra un inmueble en una ciudad o zona de alta actividad sísmica o que usualmente se ve afectada por el Fenómeno del Niño.

Asimismo, deberá informar sobre cualquier carga o gravamen que recaiga sobre el inmueble (por ejemplo, si existe una hipoteca con algún banco), una carga o gravamen se refiere a un derecho o deuda que recae sobre un inmueble, lo cual puede afectar su transferencia o disposición.

Nota: Si a pesar de haber recibido la información sobre el inmueble el comprador decide comprarlo aun cuando existiese un posible defecto o desperfecto, o una carga o gravamen, el comprador asume la transferencia del riesgo desde el momento de la compra.

¿Qué significa el impuesto de alcabala en un Contrato de Compraventa?

En el 2024, el valor de una Unidad Impositiva Tributaria (UIT) asciende a S/ 5,150.00. En ese sentido, si el precio de venta del inmueble es mayor a S/ 51,500.00 (10 UIT), existe una obligación de pagar el Impuesto de Alcabala.

Sin embargo, cuando es un proceso de Primera Venta o de Compra de un Bien Futuro; es decir, cuando le haces la compra directamente a una constructora o inmobiliaria, no tienes que pagar Impuesto de Alcabala ya que estos bienes no están afectos de este impuesto.

¿Quién puede suscribir un Contrato de Compraventa?

Tanto personas jurídicas como naturales pueden celebrar un Contrato de Compraventa de Inmueble.

En el caso de personas jurídicas, debe firmar el contrato un apoderado que tenga los poderes para firmar contratos.

En el caso de personas naturales, cualquier mayor de edad, es decir, un adulto de 18 o más años cuya capacidad de firmar contratos no haya sido restringida.

Cuando el firmante es mayor de 75 años usualmente requiere acompañar a los contratos que firma un Certificado Médico Psiquiátrico, este no es un requisito legal pero sí una práctica común para evitar que surja una controversia sobre si el adulto mayor puede comprender o no el documento que ha firmado.

¿Qué se debe hacer cuando un Contrato de Compraventa está listo?

Deberá ser firmado en 2 juegos originales por ambas partes, es decir, tanto por el comprador como por el vendedor, un juego para cada parte.

Cuando se opte por elevar a Escritura Pública el contrato, se debe firmar 1 juego original más que será la minuta que deberá presentarse al Notario. Posteriormente, se deberá presentar la minuta debidamente firmada por un abogado colegiado al Notario para que eleve a Escritura Pública el documento privado de Contrato de Compraventa de Inmueble. En dicho paso, será necesario que se presente al Notario los documentos de identidad, la partida registral del inmueble, el pago del impuesto a la renta y el pago del impuesto al patrimonio predial (PU y HR) correspondiente al ejercicio fiscal en que se efectúa la transferencia del predio, que corresponde al vendedor del inmueble y, cuando corresponda, el pago del impuesto de alcabala que es obligación del comprador.

Cuando se cuente con la Escritura Pública, se podrá inscribir el Contrato de Compraventa del Inmueble ante SUNARP. Esta inscripción es un trámite registral que podrá ser realizado por cualquiera de las partes o se puede solicitar como un servicio adicional al Notario.

Nota: Se denomina minuta al documento que se prepara para solicitarle al Notario que eleve a Escritura Pública un documento privado que contiene un acto jurídico (Ej.: Otorgamiento de poder, Constitución de Empresa, Contrato de Compraventa, etc.).

¿Qué documentos se deben adjuntar a Contrato de Compraventa?

Cuando una de las partes es una persona jurídica, puede acompañar al Contrato de Compraventa de Bien Inmueble un Certificado de Vigencia de Poder obtenido de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) donde conste que el firmante tiene facultades para firmar contratos en nombre de la empresa o entidad que represente.

Asimismo, pueden adjuntarse al Contrato de Compraventa de Bien Inmueble cualquier documento sobre el estado del bien inmueble, los documentos de identidad de las partes, la partida registral del inmueble, el pago del impuesto a la renta y el pago del impuesto al patrimonio predial (PU y HR) correspondiente al ejercicio fiscal en que se efectúa la transferencia del predio, que corresponde al vendedor del inmueble y, cuando corresponda, el pago del impuesto de alcabala que es obligación del comprador.

Importante: El inmueble debe estar saneado, es decir, libre de hipotecas, gravámenes u otros derechos inscritos que puedan afectar la propiedad. Sin esta condición cumplida, no puede avanzarse en la compraventa.

¿Es necesario elevar a Escritura Pública un Contrato de Compraventa para que sea válido?

No, no es necesario elevar a Escritura Pública un Contrato de Compraventa de Inmueble para que este sea válido. Sin embargo, es importante que el Contrato de Compraventa de Inmueble sea elevado a Escritura Pública para poder ser inscrito ante la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP).

La inscripción es necesaria para que sea de conocimiento público y se respete con todos los mecanismos que la ley proporciona.

¿Es necesario registrar el Contrato de Compraventa?

No, no es obligatorio. Sin embargo, es importante que el Contrato de Compraventa de Inmueble sea inscrito ante la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP) para que sea de conocimiento público y se respete con todos los mecanismos que la ley proporciona.

Importante: Si no se cumple con la inscripción ante Registros Públicos quien tenga el derecho de propiedad según los Registros Públicos podría vender el inmueble a otra persona.

¿Cuáles son los costos involucrados en la finalización del Contrato de Compraventa?

Los costos involucrados son los costos notariales los cuales dependerán de la Notaría que hayan elegido para la escrituración y los costos registrales ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).

¿Qué debe contener un Contrato de Compraventa?

Es necesario contar con la siguiente información:

• Datos de identificación de las partes: Nombre completo, tipo y número de documento de identidad, dirección y datos de contacto.
• Descripción del inmueble: La ubicación precisa del inmueble, su descripción física y cualquier característica relevante que se considere importante, como metraje, distribución, número de pisos, etc.
• Entrega del inmueble: Información sobre el momento en el que el vendedor entregará el inmueble al vendedor, sea una fecha exacta o tras el cumplimiento de alguna condición.
• Título de propiedad: El título de propiedad del inmueble, que puede ser la escritura pública, minuta, contrato de compraventa anterior o cualquier otro documento que acredite el derecho de propiedad del vendedor.
• Cargas y gravámenes: Todas las cargas, gravámenes o hipotecas existentes sobre el inmueble. Esto se puede verificar a través de una búsqueda registral en la Sunarp.
• Precio y condiciones de pago: El precio acordado para la venta del inmueble y las condiciones de pago, ya sea al contado o a plazos.
• Estado del inmueble (Opcional): Cuando corresponda, deberá anexarse el estado del inmueble.

¿Qué leyes se aplican al Contrato de Compraventa de Inmueble?

Las normas aplicables son el Código Civil, el Código Procesal Civil y el Decreto Supremo Nº 156-2004-EF.

¿Cómo modificar el modelo?

Completas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, con base en tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.