Contrato de Arrendamiento Residencial

¿Qué es un Contrato de Arrendamiento Residencial?

El Contrato de Arrendamiento Residencial o para uso de vivienda (conocido también como "Contrato de Alquiler de Vivienda"), es un acuerdo en el que el arrendador, propietario o titular del bien inmueble, cede temporalmente su uso al arrendatario, quien lo utilizará exclusivamente como vivienda. A su vez, la parte arrendataria se obliga a efectuar un pago por concepto de renta, también conocido como pago de alquiler.

¿Cuáles son los diferentes tipos de Contrato de Arrendamiento?

Podemos diferenciar los contratos de arrendamiento de la siguiente forma:

• Contrato de Arrendamiento Residencial: Significa que el inmueble que se alquila puede ser utilizado únicamente como vivienda, es decir, para que una o más personas puedan habitar el inmueble y realizar actividades cotidianas, más no comerciales.
• Contrato de Arrendamiento Comercial: Significa que el inmueble que se alquila puede ser utilizado únicamente para fines comerciales, es decir, para desarrollar actividades comerciales, sea como oficinas o puntos de venta u otro uso. Sin embargo, no deben habitar personas el inmueble.
• Contrato de Arrendamiento de Bienes Muebles: Significa que se alquilará 1 o más objetos y a cambio de su uso el arrendatario pagará al arrendador una renta establecida.

¿Es obligatorio celebrar un Contrato de Arrendamiento Residencial?

Aunque no es obligatorio celebrar un contrato de arrendamiento residencial para que este sea válido, es necesario e importante para asegurar que el arrendador es el titular del inmueble y que el arrendatario no pueda afirmar que ha tenido posesión del inmueble sin otorgar pago alguno (a través de un proceso judicial de prescripción adquisitiva de dominio).

Nota: En el Perú existe una figura denominada prescripción adquisitiva de dominio mediante la cual si alguien posee un inmueble por 5 o 10 años (según sea el caso) sin hacer ningún tipo de pago al propietario y sin estar bajo su subordinación (por ejemplo, en calidad de guardián), puede solicitar ser nombrado propietario del inmueble.

¿Qué significa el procedimiento de desalojo notarial en un Contrato de Arrendamiento Residencial?

Desde el 2019 existe un procedimiento que se puede seguir en caso de que el arrendatario no haya cumplido con las obligaciones principales del arrendamiento (como pagar la renta o utilizar la propiedad para fines distintos al de vivienda), para obligar al arrendatario a abandonar el inmueble (desalojo).

Esto se puede hacer con la ayuda de un Notario, quien decidirá si en esa situación se dan las condiciones para obligar al arrendatario a abandonar la propiedad, información que será útil en el Juzgado de Paz Letrado correspondiente. Para este trámite es necesario que el contrato esté registrado en:

• Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), es un Formulario aprobado por el Ministerio de Vivienda el cual debe registrarse en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV), más información aquí; o,
• Escritura Pública, que es un tipo de documento con carácter notarial. Es decir, debe ser comprobado y otorgado por un Notario acreditado en Perú.

Nota: Cuando el propietario o titular del inmueble lo alquile a un extranjero(a) deberá solicitarle la presentación de un documento que acredite que se encuentra en situación migratoria regular. Por ejemplo, pedirle presentar el carnet de permiso temporal de permanencia.

¿Qué significa una garantía en un Contrato de Arrendamiento Residencial?

La garantía es el dinero que otorga el arrendatario al arrendador al inicio del contrato, esto es opcional pero muy común. Usualmente es equivalente a 1 o 2 meses de renta que es devuelto al finalizar el contrato de arrendamiento si el arrendatario cumple con haber conservado los ambientes y/o bienes del inmueble.

¿Qué no está permitido en un Contrato de Arrendamiento Residencial?

No está permitido establecer prohibición de tener mascotas ni el paso de las mascotas por los espacios de uso común en el caso de edificios o condominios. Asimismo, no está permitido prohibir el ingreso de visitantes con alguna discapacidad en compañía de sus animales guía.

Nota: Si bien no está prohibida la tenencia de mascotas ni la presencia de visitantes en compañía de animales guía, este derecho implica la responsabilidad de que los propietarios de los animales deben hacerse cargo de cualquier destrozo y/o incidente que su animal pueda ocasionar.

No está permitido utilizar el inmueble para una finalidad distinta que la de vivienda, en ese sentido, si el arrendatario quiere realizar actividades comerciales deberá celebrar un Contrato de Arrendamiento Comercial.

¿Cuáles son los requisitos previos de un Contrato de Arrendamiento Residencial?

Para celebrar un Contrato de Arrendamiento Residencial, el arrendador debe ser el propietario o titular con facultades sobre el inmueble y ambos (arrendador y arrendatario) deben haber definido las condiciones las que celebraran el contrato, es decir, si se acordarán intereses, garantías y/o penalidades.

¿Quién puede celebrar un Contrato de Arrendamiento Residencial?

Cualquier mayor de edad, es decir, un adulto de 18 o más años cuya capacidad de firmar contratos no haya sido restringida.

Cuando el firmante es mayor de 75 años usualmente requiere acompañar a los contratos que firma un Certificado Médico Psiquiátrico, este no es un requisito legal pero sí una práctica común para evitar que surja una controversia sobre si el adulto mayor puede comprender o no el documento que ha firmado.

¿Cuál puede ser la duración de un Contrato de Arrendamiento Residencial?

En el Perú, los Contratos de Arrendamiento pueden tener una duración determinada, es decir, con fecha de fin establecida, la cual no puede exceder de 10 años; o, duración indeterminada, es decir, sin fecha de fin establecida, y su periodicidad se entiende según lo que se establezca para el pago de la renta.

Los contratos de duración determinada pueden pactarse en períodos forzosos y períodos voluntarios, los cuales se describen a continuación:

• Los períodos forzosos son el plazo pactado en el Contrato, usualmente existe una penalidad por resolución anticipada debido a que la voluntad del arrendador es la de alquilar el inmueble por todo el plazo establecido.
• Los períodos voluntarios son el plazo adicional y optativo, es decir, si una vez culminados los períodos forzosos pactados en el Contrato el arrendatario y/o el arrendador deciden mantener su vínculo contractual. En este caso, si se respeta el plazo para el aviso previo de resolución, el arrendatario no debería estar sujeto a penalidad alguna.

¿Qué se debe hacer cuando el Contrato de Arrendamiento Residencial está listo?

Este documento debe ser firmado en 2 juegos originales por ambas partes, cada una deberá quedarse con un contrato original debidamente firmado. En caso se requiera mayor seguridad, se puede firmar en 3 juegos originales por ambas partes con la finalidad de formalizar en Escritura Pública ante una Notaría para su posterior inscripción ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).

¿Qué documentos se deben adjuntar a Contrato de Arrendamiento Residencial?

Cuando se otorgue el inmueble amoblado y se describa por separado en una lista los bienes muebles que se encuentran en el mismo, se debe adjuntar dicha lista la cual forma parte integral del contrato.

Asimismo, es una práctica común adjuntar un Acta de Entrega del inmueble el día en el que se dan las llaves, donde se describe el estado del inmueble que se está entregando y en caso hubiese alguna observación del arrendatario se puede dejar constancia en dicho documento.

¿Es necesario elevar a Escritura Pública ante notario un Contrato de Arrendamiento Residencial para que sea válido?

No es necesario legalizar las firmas de los participantes ni elevar a Escritura Pública para que el Contrato de Arrendamiento Residencial tenga validez; sin embargo, cuando se quiere mayor seguridad de que se respete el plazo de duración del contrato, se sugiere que se firme ante Notario y se eleve a Escritura Pública para su posterior inscripción registral.

Nota: Es necesario elevar a Escritura Pública el Contrato de Arrendamiento Residencial para que la cláusula de desalojo notarial sea aplicable. Dicha cláusula permite al arrendador desalojar a un arrendatario del inmueble arrendado sin tener que atravesar un complejo proceso judicial sino únicamente un procedimiento administrativo ante la Notaría.

Se sugiere la inscripción del contrato de arrendamiento residencial ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) debido a que si el arrendador vendiera el inmueble a otra persona, el nuevo propietario deberá respetar el contrato de arrendamiento preexistente, y en caso de decidir darlo por terminado, deberá pagar una reparación al arrendatario afectado.

¿Es necesario registrar el Contrato de Arrendamiento Residencial?

No es necesario para que el contrato sea válido. Sin embargo, se sugiere realizar la inscripción registral del contrato ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), pues si el arrendador vendiera el inmueble a otra persona, el nuevo propietario deberá respetar el contrato de arrendamiento preexistente, y en caso de decidir darlo por terminado, deberá pagar una reparación al arrendatario afectado.

¿Cuáles son los costos involucrados en la finalización de Contrato de Arrendamiento Residencial?

Los costos involucrados son los costos notariales (cuando se decida elevar a Escritura Pública el contrato) los cuales dependerán de la Notaría que hayan elegido para la escrituración y los costos registrales (cuando se opte por la inscripción registral del contrato).

¿Qué debe contener un Contrato de Arrendamiento Residencial?

Para poder celebrar un Contrato de Arrendamiento Residencial, es necesario contar con la siguiente información:

• Datos de identificación del arrendador: DNI o Carné de Extranjería o Pasaporte de la persona o personas o entidad que es titular del inmueble y lo arrendará a cambio de un pago.
• Datos de identificación del arrendatario: DNI o Carné de Extranjería o Pasaporte de la persona o personas o entidad que arrendará el inmueble del arrendador.
• Descripción del inmueble que se arrienda: La ubicación y características del inmueble que se arrendará, así como el número de la Partida Registral donde se encuentra.
• Duración del arrendamiento: Cuánto tiempo durará el arrendamiento, la fecha de inicio y la fecha de fin.
• Monto de la renta: A cuánto ascenderá la contraprestación que dará el arrendatario al arrendador por el arrendamiento del inmueble.
• Garantía del arrendamiento: Cuando corresponda, el monto de dinero que se otorgará por concepto de garantía.
• Penalidades por incumplimiento del contrato de arrendamiento residencial: Las sanciones monetarias que deberá pagar el arrendador o el arrendatario en caso de incumplimiento del contrato (retraso en el pago de la renta, etc.).

¿Qué leyes se aplican a Contrato de Arrendamiento Residencial?

Las normas aplicables son el Código Civil, en específico los artículos 1666 al 1712, el Código Procesal Civil, el Decreto Legislativo N° 1177 y la Ley N° 30933.

¿Cómo modificar el modelo?

Completas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, con base en tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.