Bail rural

Qu'est-ce qu'un bail rural ?

Le bail rural (aussi appelé "bail à ferme") permet à un propriétaire de mettre à disposition un fonds agricole à un locataire qui l'exploitera pour y exercer une activité agricole, encontre partie qu'il devra payer chaque année.

Il peut s'agir :

• De parcelles de terre sans bâtiment ;
• De parcelles de terre et de bâtiment(s) d'exploitation (ex : une grange) ;
• De parcelles de terre et de bâtiment(s) d'habitation (ex : une maison) ;
• De parcelles de terre, de bâtiment(s) d'exploitation et de bâtiment(s) d'habitation (ex : une maison).

Quels sont les autres baux ?

Si la location ne concerne pas un fonds agricole, il convient de rédiger :

• Un bail pour une location vide ;
• Un bail pour une location meublée (dans ce cas, le propriétaire fourni au locataire les meubles principaux) ;
• Un bail de location saisonnière (pour une location le temps d'un week-end, de vacances, ou d'un séjour professionnel) ;
• Un bail commercial (pour la location d'un local dédié à une activité artisanale, industrielle ou commerciale) ;
• Un bail professionnel (pour la location d'un local dédié à une activité libérale) ;

Que doit contenir le bail rural ?

Pour être valable, le bail rural doit mentionner les éléments suivants :

• L'identité du propriétaire et du locataire ;
• La description du fonds agricole loué : superficie, bâtiments et installations inclus dans la location etc. ;
• La référence cadastrale de chaque parcelle louée. Il s'agit du numéro d'identification de la parcelle tel qu'il est enregistré dans le cadastre (le registre permettant de localiser précisément un terrain et les parcelles qui le composent.) ;
• La durée du bail (minimum 9 ans sauf exceptions prévues par la loi) ;
• L'utilisation prévue du fonds agricole loué (ex : maraîchage, arboriculture, élevage de bovins, travaux de reboisement, etc.) ;
• Montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision ;
• Les modalités de sa résiliation anticipée : les conditions et la procédure à suivre pour rompre le bail rural avant le terme prévu ;
• Les droits et obligations du propriétaire et du locataire ;
• L'état des lieux ;
• La clause environnementale, qui oblige le locataire, lors de son activité agricole, à adopter des pratiques respectueuses de l'environnement pour protéger les paysages, la biodiversité, ainsi que la qualité de l'eau, du sol et de l'air.

Le montant du loyer d'un bail rural est-il encadré ?

Oui, le montant du loyer d'un fonds agricole est encadré par un arrêté préfectoral.

Le montant du loyer varie selon un barème établi par le préfet du département, qui fixe un minimum et un maximum. Le loyer est déterminé en prenant en compte plusieurs caractéristiques, tels que sa durée, la qualité du sol et l'état du bâtiment d'exploitation.

Pour certaines cultures pérennes (ex : vins, olives…), le loyer peut être évalué en denrée (ex : le loyer sera de 3€ par litre de vin produit).

En cas de désaccord concernant du montant du loyer, le propriétaire ou le locataire peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux . Dans ce cas, le loyer du bail rural sera déterminé par le Juge.

Quelle est la durée d'un bail rural ?

Le bail rural a une durée minimale de 9 ans. Si ni le locataire ni le loueur ne s'y oppose, il sera automatiquement renouvelé dans les mêmes conditions pour une nouvelle période de 9 ans.

La durée du bail rural peut être inférieure à 9 ans lorsque :

• Le propriétaire est une Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural (SAFER) : dans ce cas, la durée du bail est de 6 ans maximum ;
• Le bail concerne une petite parcelle (qui ne passe pas une taille limite fixée par un arrêté préfectoral et qui n'est pas essentielle à l'exploitation) ;
• Le bail est un bail temporaire d'1 an en attendant la reprise d'un descendant.

Lorsque la durée du bail excède 12 ans, le contrat de bail doit être établi devant notaire.

Qu'est-ce qu'une clause environnementale ?

Le propriétaire peut imposer au locataire de respecter des contraintes environnementales en insérant une clause environnementale dans le bail rural.

Cela peut être parce que le propriétaire souhaite s'assurer que le locataire exerce son activité agricole de manière respectueuse de l'environnement.

D'autres part, les contraintes les contraintes environnementales peuvent s'avérer nécessaires lorsque le fonds agricole loué se situe dans une zone de protection de l'environnement.

Quelles sont les formalités à réaliser après la signature du bail rural ?

Le locataire et le propriétaire devront rédiger un état des lieux d'entrée.

Si le bail rural dure plus de 12 ans, il devra être établi et signé par un notaire.

Le locataire et le propriétaire conservent un exemplaire du bail rural 3 ans minimum après la fin de la location.

Quels sont les documents à joindre à un bail rural ?

Il conviendra de joindre au bail rural :

• L'état des lieux, s'il y en a un ;
• Un état des risques si le fonds agricole se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou une zone de sismicité.

Est-il obligatoire d'avoir recours à un notaire pour conclure un bail rural ?

Le recours à un notaire est nécessaire lorsque la durée du bail est supérieure à 12 ans. C'est notamment le cas lorsqu'il s'agit d'un :

• Bail de 18 ans ;
• Bail de 25 ans ;
• Bail de carrière (d'une durée minimale de 25 ans, il ne prend fin que lorsque le locataire a atteint l'âge de la retraite) ;
• Bail cessible hors cadre familial (d'une durée minimale de 18 ans, le locataire peut céder son bail à toute personne, sauf à ses proches, sans l'accord du propriétaire).

Quelle est la législation applicable au bail rural ?

Articles L441-1 à L411-78 ainsi que D410-1 à R411-27 du code rural et de la pêche maritime.

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