Contratto preliminare di locazione ad uso abitativo

Il contratto preliminare di locazione è un tipo di contratto, che, come tutti i contratti preliminari, precede un contratto definitivo di locazione dell'immobile ad uso abitativo. Le parti che stipulano il presente contratto sono il promittente locatore, proprietario dell'immobile, e il promissario conduttore, futuro inquilino.

Questo tipo di contratto si chiama preliminare dato che con la sua stipula non si ha effettivamente la locazione dell'immobile, che avverrà solamente in un secondo momento, ovvero con la stipula del contratto definitivo, quando effettivamente il conduttore inizierà ad abitare nella proprietà del locatore. I motivi che possono portare le parti a firmare questo tipo di preliminare possono essere molteplici, come ad esempio un eventuale nuovo lavoro che inizierà mesi più tardi, o l'impossibilità economica momentanea del conduttore inquilino. Attraverso questo contratto le parti si tutelano, e si danno reciproca garanzia che firmeranno un futuro contratto di locazione.

Ciò non significa che questo contratto sia privo di effetti giuridici. Infatti le parti sono obbligate a rispettare quanto firmato in questo contratto, che potrebbe portare ad un inadempimento contrattuale nel caso una delle due parti non rispetti quanto previsto nel contratto preliminare.

 

Elementi essenziali del presente contratto sono:

• Indicazione dell'immobile: per essere valido il contratto deve indicare precisamente di quale immobile si tratta. Nell'effettuare ciò, bisogna individuare l'immobile attraverso l'indicazione dell'indirizzo, così come di tutti i suoi dati catastali. E' importante fornire anche la planimetria dell'immobile come allegato, così come le sue condizioni. Non è obbligatorio nel preliminare, ma sarà obbligatorio nel contratto definitivo, fornire l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.). Nel caso in cui questo non fosse possibile durante il preliminare, in ogni caso sarà obbligatorio una volta che si firma il contratto definitivo di fronte a Notaio.

• Il canone della locazione dell'immobile: altro elemento essenziale del contratto preliminare di locazione immobiliare è l'indicazione del canone di locazione dell'immobile, e la maniera di pagamento.

• Il tipo di contratto di locazione che si stipulerà: Ad oggi, vi sono 4 tipi di contratti di locazione:

Contratto di locazione a canone libero: permette alle parti di scegliere liberamente il prezzo della locazione, hanno una durata di almeno 4 anni, rinnovabili per altri 4. Il locatore è libero di scegliere il prezzo e di poter optare per la cedolare secca.

Contratti di locazione concordata: il contratto dura meno, minimo 3 anni e rinnovabile per altri 2. Il vantaggio di questo tipo contrattuale è sia per il locatore che per il conduttore. Infatti, il prezzo dovrà essere stabilito dal Comune di residenza in accordo con le varie associazioni degli inquilini. In questa maniera, il proprietario pagherà un'imposta minore e il conduttore pagherà un canone equo. Nel caso in cui le parti scelgano l'opzione della cedolare secca, il locatore pagherebbe solamente un 10% di imposte.

Contratti di natura transitoria: sono contratti che hanno una durata limitata nel tempo (fino a 18 mesi). E' obbligatorio documentare nei contratti l'esigenza transitoria, che può essere sia per un'esigenza del locatore cosi come dell'inquilino, che giustifichi la locazione a carattere transitorio. Anche i contratti di locazione per uso transitorio stipulati per uso abitativo il locatore, persona fisica, può esercitare l'opzione per la cedolare secca con le stesse modalità previste per i contratti di locazione liberi o convenzionati.

Contratti a studenti: sono contratti specifici che si effettuano per studenti universitari. Questo tipo di locazione per universitari ha una durata limitata nel tempo (da sei mesi a tre anni). Alla scadenza il contratto si rinnova automaticamente per lo stesso periodo salvo disdetta da parte del conduttore. Il canone di locazione e le norme accessorie devono rispettare determinati vincoli.

Per maggiori informazioni, consultare la nostra guida sui contratti d'affitto.

• Caparra confirmatoria: in questo contratto la caparra confirmatoria viene a svolgere una doppia funzione, ossia quella di garanzia per le parti, e quella di acconto del prezzo dell'immobile. Infatti, nel caso in cui questa clausola venga inserita, al momento della stipula del presente contratto la parte promissaria conduttrice dovrà effettuare il pagamento di una somma che verrà stabilita dalle parti. Questa somma sarà una garanzia per entrambe le parti, perché nel caso in cui il promissario conduttore decidesse di non locare più l'immobile oggetto del presente contratto, la parte promittente locatrice si potrà tenere la somma. Nel caso contrario, invece, in cui sia la parte promittente locatrice a non voler più locare l'immobile di sua proprietà, allora in quel caso il promissario conduttore avrà diritto al doppio di quanto versato. Infine, nel caso più probabile e frequente in cui invece la locazione dell'immobile vada a buon fine, allora la caparra servirà come acconto per la locazione dell'immobile. Ciò non toglie che le parti siano libere di stabilire, oltre al pagamento della caparra, ulteriori forme di pagamento.

• Caparra penitenziale: la caparra penitenziale si differenzia dalla caparra confirmatoria perché è una somma di denaro che viene versata dalla parte promissaria conduttrice alla parte promittente locatrice come forma di garanzia in caso di recesso. Infatti, accompagnata alla caparra penitenziale, deve esservi anche la possibilità di recesso per una delle due parti, od entrambe. Nel caso in cui non sia presente un diritto di recesso, questa si considererà come caparra confirmatoria. Quando una delle due parti eserciterà il recesso, la somma indicata nella caparra penitenziale si utilizzerà come corrispettivo per l'altra parte. Vi è però una differenza, perché il promittente locatore, in caso di recesso, dovrà versare al promissario conduttore il doppio della caparra, mentre il promissario conduttore ha già versato la caparra, e quindi, in caso in cui sia lui a recedere, nulla dovrà al promittente locatore, dato che la somma è già stata versata. Nel caso in cui nessuna delle due parti receda, la somma versata verrà considerata come acconto del canone di locazione.

• Data del contratto definitivo: è di fondamentale importanza indicare la data entro cui le parti stipuleranno il contratto definitivo di locazione, che ovviamente deve essere successiva alla firma del presente preliminare. Infatti, nel caso in cui mancasse una data non si potrebbe avere il contratto preliminare, in quanto questo potrebbe diventare definitivo. Una volta superata la data, generalmente il contratto si annulla e le parti potranno avvalersi della caparra, quando prevista. Altrimenti, si potrebbe posporre ad altra data, se le parti lo vorranno. E' fatta sempre salva la possibilità di poter ricorrere in Tribunale per poter richiedere il risarcimento del danno, nel caso in cui non vi sia una caparra confirmatoria.

 

Come utilizzare il documento?

Attraverso questo documento, si potrà:

• Indicare le generalità delle parti, e stabilire se sono persone fisiche o persone giuridiche;

• Indicare l'indirizzo e i dati dell'immobile oggetto del contratto preliminare di locazione immobiliare;

• Indicare i dati catastali, nonché il numero di vani, cucine, bagni e pertinenze dell'immobile, nonché se questo faccia parte o meno di un condominio;

• Indicare se l'immobile abbia o meno ulteriori vani accessori;

• Indicare il canone della locazione dell'immobile;

• Indicare se le parti vogliono inserire una caparra confirmatoria o una caparra penitenziale, o nessuna delle due;

• Indicare se si vogliono ulteriori garanzie oltre alla caparra;

• Nel caso in cui le parti optino per la caparra penitenziale, indicare il giorno entro cui deve essere effettuato il recesso e il prezzo dello stesso;

• Indicare la data in cui le parti firmeranno il contratto definitivo di locazione.

Una volta firmato il contratto, le parti potranno registrarlo entro 30 giorni dalla firma presso l'Agenzia delle Entrate competente, sia online che personalmente. Non è richiesto per i contratti preliminari di essere registrati, ma la registrazione da più efficacia in caso di problemi che possono sorgere.

 

Normativa di riferimento

Legge 9 dicembre 1998, n. 431; "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo."

Legge 27 luglio 1978, n. 392; "Equo Canone. Disciplina delle locazioni di immobili urbani."

D.M. 16 gennaio 2017; "Contratti di locazione regolamentati."

 

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