23 giugno 2023
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In un contratto d'affitto, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale, uno dei problemi più grandi ed annosi per le parti generalmente è quello relativo alle spese relative all'ordinaria e straordinaria manutenzione dell'immobile.
Generalmente, si ritiene che le spese di ordinaria amministrazione, ossia le piccole riparazioni all'interno dell'appartamento, sono a carico del conduttore o inquilino, mentre le spese di straordinaria amministrazione sono a carico del proprietario locatore.
E' bene sottolineare che quanto sopra detto sarà rimesso alla volontà delle parti, le quali potranno inserire nel contratto le clausole che ritengono più opportune in merito alla ripartizione delle spese. Potranno esservi quindi alcuni elementi che nonostante siano previsti a carico dell'inquilino, che potrà pagare il proprietario o viceversa.
Vediamo quindi cosa dice la legge al riguardo e qual è la ripartizione delle spese tra locatore e inquilino.
Fondamentale, prima di procedere alla descrizione delle spese di manutenzione, analizzare come questo deve essere consegnato dal proprietario locatore e come deve essere mantenuto dall'inquilino conduttore. La legge è molto chiara riguardo a quali sono gli obblighi delle parti, che saranno poi fondamentali al momento di dover stabilire chi sarà il soggetto che dovrà effettuare il pagamento delle spese.
Vi sono per il locatore diversi obblighi una volta stipulato il contratto d'affitto. Questi obblighi, in base all'art. 1575 del Codice Civile, sono quello di consegnare al conduttore l'immobile in un buono stato, mantenere l'immobile stesso in maniera tale che questo possa essere utilizzato, e, infine, garantire che l'inquilino possa pacificamente vivere nell'immobile durante il periodo della locazione.
In base all' art. 1575 Codice Civile, Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quindi, per prima cosa, il locatore deve consegnare al conduttore l'immobile in buono stato di manutenzione.
Ciò significa che se l'immobile presenta dei vizi occulti, ossia dei difetti non conosciuti dall'inquilino al momento della presa in possesso dell'immobile, questi avrà diritto a una riduzione del canone di locazione o alla risoluzione del contratto. Per fare un esempio, nel caso in cui il locatore sappia che la casa abbia delle infiltrazioni e queste venissero alla luce un mese dopo la firma del contratto, sicuramente sarà lui che dovrà effettuare il pagamento delle spese di manutenzione, così come concedere una riduzione del canone al conduttore.
Il locatore dovrà inoltre mantenere l'immobile in un buono stato locativo: eseguire, quindi, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che spettano al conduttore, come vedremo in seguito.
Infine, dovrà garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa, ossia dovrà garantire che quest'ultimo possa vivere in tranquillità nell'immobile locato, e il locatore potrà entrare nell'appartamento solamente previa autorizzazione e comunque per motivi ben indicati.
Anche il conduttore ovviamente avrà i suoi obblighi derivanti dalla consegna dell'immobile da parte del locatore. Gli obblighi principali del conduttore, indicati dagli articoli 1587 e 1588 del Codice Civile, sono quello di prendere in consegna l'immobile, pagare il corrispettivo al locatore per l'immobile stesso, vivere nell'immobile in maniera consona e restituirlo al momento della fine del contratto.
Art. 1587 Codice Civile: "Il conduttore deve:
1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
2) dare il corrispettivo nei termini convenuto."
Art. 1588 Codice Civile: "Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa."
Come detto quindi, e anche dopo la lettura della disposizione legislativa, il conduttore deve prendere in consegna l'immobile e servirsene per l'uso descritto dal contratto con diligenza (del buon padre di famiglia, secondo il codice civile) e come se fosse suo. Deve inoltre pagare i canoni al locatore. Inoltre sarà lui responsabile di eventuali danni cagionati all'immobile del locatore, sia causati da lui che da terzi che egli stesso ha comunque fatto entrare nell'immobile.
Una volta visto quali sono gli obblighi derivanti dalla legge per il conduttore e per il locatore, vediamo ora più in profondità in quale maniera verranno ripartite le spese tra locatore e conduttore durante un contratto d'affitto.
La manutenzione ordinaria è generalmente posta a carico del conduttore. Come visto, la prima regola da rispettare per il conduttore è quella di dover conservare l'immobile locato nella stessa maniera in cui lo ha trovato al momento dell'inizio della locazione. Ciò significa che per poter apportare delle modifiche all'interno dello stesso, il conduttore dovrà avere, generalmente, l'autorizzazione da parte del locatore per poter effettuare qualsiasi tipo di lavoro. Ovviamente le parti saranno libere di stabilire all'interno del contratto ciò che ritengono più opportuno, ma generalmente nei contratti standard il conduttore non potrà effettuare nessun tipo di modifica all'immobile senza il consenso da parte del locatore.
Il conduttore dovrà inoltre effettuare il pagamento delle spese di ordinaria amministrazione, così come tutte le spese che riguardano l'uso ordinario dell'immobile, come per esempio la sostituzione di una maniglia o la riparazione del tubo doccia, così come le riparazioni degli impianti idrici o elettrici, degli apparecchi di servizio di riscaldamento o condizionamento, ma anche il mantenimento delle strutture e dei rivestimenti come pavimenti, pareti e soffitto. Tutte queste spese sono sempre considerate a carico del conduttore, in quanto si ritiene che appartengano all'uso ordinario dell'immobile.
Art. 1609 Codice Civile: "Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito"
Per quanto riguarda invece la manutenzione straordinaria, e quindi quelle spese impreviste che esulano dalla normale conduzione dell'immobile da parte dell'inquilino, e che comunque non potevano essere preventivate nel momento in cui il conduttore prendeva possesso dell'immobile.
Possono essere considerate straordinarie tutte le riparazioni idrauliche ed elettriche che prevedono un'installazione o riparazione di notevole importanza, così come la sostituzione od installazione della caldaia o il rifacimento della facciata, in quanto anche questa esula dalle spese ordinarie e correnti del conduttore.
Art. 1576 Codice Civile: "Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore."
Quando il locatore è obbligato ad effettuare queste riparazioni non previste, dovrà avvisare il conduttore tempestivamente, avvisandolo del fatto che dovranno essere effettuati dei lavori nell'immobile locato.
Può capitare anche il contrario, ed anzi è una situazione che si verifica spesso, in quanto è il conduttore, abitando nell'immobile, che si rende conto di eventuali problemi dell'immobile. Nel caso in cui i lavori fossero da effettuare con urgenza, il conduttore avrà l'obbligo di avvisare il locatore, ma nel caso in cui vi fosse un'inerzia da parte di quest'ultimo, potrà dare il via ai lavori senza avere il consenso, in quanto i lavori sono così urgenti che non si può attendere. Il conduttore pagherà i lavori per poi dover essere rimborsato dal locatore.
Vi sono comunque diversi punti che devono essere rispettati da parte del conduttore per poter ricevere il rimborso. La Corte di Cassazione è intervenuta sul tema, stabilendo che il conduttore per poter effettuare questo tipo di interventi ed ottenere il rimborso deve rispettare tre parametri:
A) che si tratti di un intervento di straordinaria amministrazione e quindi di un atto al di fuori delle spese ordinarie in cui può intercorrere il conduttore;
B) che la spesa e l'intervento abbiano il carattere dell'urgenza; e
C) che il conduttore abbia avvisato il locatore sull'urgenza dell'intervento e quest'ultimo fosse rimasto inerte.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza n. 4064/14: "Il conduttore ha diritto al rimborso delle spese per le riparazioni eccedenti la normale manutenzione se, avendo il carattere dell'urgenza, il conduttore ha avvisato il locatore e, nell'inerzia di questi, ha provveduto direttamente ai lavori."
Quindi, per ottenere il risarcimento da parte del locatore, il conduttore dovrà aver rispettato questi 3 parametri, in quanto, nel caso in cui questi non fossero stati rispettati, potrebbe non maturare il diritto a ricevere il rimborso
Quando vi è una riparazione straordinaria da effettuare all'interno dell'immobile, questo sicuramente genera comunque un problema per il conduttore, in quanto quest'ultimo non è libero di potersi godere l'immobile così come avrebbe voluto e previsto nel momento in cui ha firmato il contratto.
Il conduttore dovrà fare di tutto per far si che il lavori vengano effettuati, facendo entrare proprietario e tecnici, limitando l'uso di alcune stanze, e sopportando i lavori che possono protrarsi anche per vario tempo. Il conduttore è obbligato a rendere noti al proprietario tutti i difetti e vizi dell'immobile che si dovessero verificare nel corso della locazione; la mancata denuncia, infatti, comporta responsabilità in capo al conduttore stesso, tenuto, come già detto, a conservare il bene nello stato in cui l'ha ricevuto.
Per venire incontro agli interessi del conduttore, il legislatore è intervenuto stabilendo che se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento. In questo caso dovrà essere valutato in base al tipo di mancato utilizzo del conduttore dell'immobile.
La stessa norma, inoltre, stabilisce che, indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte dell'immobile che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
Le parti, pertanto, dovranno di comune accordo stabilire l'importo del canone dovuto, in mancanza potranno rivolgersi al giudice che dovrà valutare, caso per caso, l'entità del mancato godimento e del sacrificio patito dal conduttore al fine di stabilire l'importo della riduzione.
La riduzione comprende i canoni di locazione dovuti per tutta la durata delle riparazioni, non solo quelli dovuti oltre il ventesimo giorno dall'inizio dei lavori; in ogni caso essa non può essere richiesta se il perdurare dei lavori è imputabile al comportamento del conduttore.
Altro tema sicuramente molto importante riguarda la ripartizione delle spese condominiali da parte del conduttore e del locatore. Di nuovo, anche in questo le parti saranno libere di stabilire nel contratto la soluzione più opportuna e migliore per le loro esigenze.
In linea di principio, le spese condominiali sono a carico del conduttore, e comprendono i costi del servizio di pulizia, del funzionamento e della manutenzione dell'ascensore, della fornitura di acqua, di energia elettrica, nonché dell'eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune. Riassumendo, sono a carico del conduttore, di nuovo, tutte quelle spese relative alla manutenzione ordinaria del condominio. A questi, vanno escluse le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate che, invece, sono da considerarsi a carico del locatore, così come le opere comuni che possono ritenersi straordinarie.
Art. 9, legge 392/78: "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche' alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore."
La persona responsabile nei confronti del condominio resta, comunque, sempre il proprietario, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento anche del conduttore. Tuttavia, qualora l'inquilino venga meno a tale obbligo, il locatore può esercitare il diritto di rivalsa su quest'ultimo, chiedendo il rimborso delle spese sostenute: il conduttore avrà quindi 60 giorni di tempo per provvedere al pagamento. In caso di mancato assolvimento di tali oneri per oltre due mensilità, il proprietario può avanzare la richiesta di risoluzione del contratto.
Nel corso di questa guida abbiamo quindi visto come le parti devono consegnare e ricevere l'immobile, conservarlo e come attuare nel caso in cui vi siano delle spese di diverso genere. E' stata creata una tabella derivante dall'accordo dell'associazione degli inquilini e dei proprietari, utili a vedere la ripartizione delle spese a carico di una o dell'altra parte. Allo stesso tempo, è utile ribadire che le parti sono libere di poter scegliere la ripartizione che ritengono più opportuna in sede di stipula del contratto. Ma, nel caso in cui le parti decidessero di optare per le condizioni standard, questa guida può sicuramente venire incontro a togliere alcuni dubbi.
Legge 27 luglio 1978, n. 392, "Disciplina delle locazioni di immobili urbani."
Articoli 1575, 1576, 1587, 1588 1609, Codice Civile.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza n. 4064/14.