22 mai 2019
22 mai 2019
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Un locataire bénéficiant d'un bail d'habitation peut quitter son logement quand il le souhaite. En principe, il n'a pas à justifier des raisons de son départ, mais il doit respecter un certain formalisme. Il doit notamment en informer le propriétaire en lui envoyant une lettre de congé, en respectant un délai de préavis dont la durée dépend du type de location : 3 mois pour les locations vides et 1 mois pour les locations meublées. Lorsque le logement est loué vide, le locataire peut bénéficier dans certains cas d'un préavis réduit à 1 mois, à condition de le justifier dans la lettre de congé.
Contenu - La lettre de congé (ou de résiliation) doit préciser clairement la date à laquelle le locataire souhaite quitter les lieux (en conformité avec le délai de préavis).
Lorsque le locataire souhaite bénéficier d'un préavis réduit (voir ci-après), il doit en indiquer le motif (logement situé en zone tendue, perte d'emploi...) et joindre un justificatif.
En cas de colocation, tous les colocataires souhaitant quitter le logement doivent donner congé. Ils peuvent le faire dans une seule et même lettre de congé signée par tous, ou par lettres séparées. Cette résiliation est sans effet pour les autres colocataires non signataires, pour lesquels le bail se poursuit normalement.
Forme - La lettre doit être transmise au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en mains propres contre signature, afin de conserver une preuve de sa réception. C'est en effet la réception de la lettre par le propriétaire qui marque le point de départ du préavis. Dans les cas où le propriétaire est introuvable ou refuse de recevoir la lettre de congé, le locataire peut demander à un huissier de justice de procéder à la signification de la lettre. Dans ce cas, le délai de préavis commencera à courir à compter de la date à laquelle l'huissier déposera l'avis de passage dans la boite aux lettres du propriétaire absent.
Attention : le congé par lettre simple ou par email n'est pas valide, même lorsque le bailleur ne conteste pas sa réception.
Pour les logements loués vides, le préavis normalement applicable en cas de départ du locataire est de 3 mois à compter de la réception de la lettre.
Exemple - pour une lettre de congé portant sur une location vide reçue le 10 août, le préavis court jusqu'au 10 novembre.
Ce préavis peut toutefois être réduit à 1 mois dans certains cas spécifiques, décrits ci-après.
Une zone tendue est une aire urbaine où l'accès au logement présente des difficultés en raison d'un déséquilibre entre l'offre et le demande. Les communes situées en zone tendue sont listées dans un décret du 10 mai 2013.
Les locataires de logements situés en zone tendue bénéficient d'un délai de préavis réduit à 1 mois. Le locataire doit joindre à sa lettre de congé une copie du décret, en surlignant la commune concernée.
Le délai de préavis est réduit à 1 mois lorsque le locataire se trouve dans l'une des situations suivantes :
Le motif doit être indiqué dans la lettre de congé et le locataire doit fournir à son propriétaire un justificatif attestant de sa situation. La loi ne fixe pas de liste des justificatifs recevables, sauf pour les déménagements en raison d'un problème de santé qui doivent être attestés par un certificat médical.
Le locataire pourra remettre son contrat de travail ou une attestation de l'employeur (déménagement pour motif professionnel), de la CAF (locataire au RSA ou AAH), de Pôle emploi (perte d'emploi) ou de l'organisme bailleur (obtention d'un logement social).
En cas de location meublée, le locataire bénéficie d'un délai de préavis d'un mois. Comme pour la procédure normale de congé en location vide (préavis de 3 mois), il n'est pas nécessaire de justifier le congé ni de fournir un justificatif.
Exemple - pour une lettre de congé portant sur une location meublée reçue le 10 août, le préavis court jusqu'au 10 septembre.
Pendant toute la durée du préavis, le locataire continue de payer ses loyers normalement, sauf si un locataire le remplace avec l'accord du bailleur. Pour le dernier mois, le montant du loyer est calculé proportionnellement au nombre de jours effectivement loués.
Exemple - Pour une location dont le loyer est de 1000 euros, et dont le préavis s'achève au 6 juin (un mois de 30 jours), le montant du dernier loyer sera de (1000/30*6) = 200 euros.
Les parties doivent se réunir au dernier jour du préavis (ou peu de temps après) pour réaliser l'état des lieux de sortie et procéder à la restitution des clés.
Le propriétaire doit ensuite restituer au locataire le dépôt de garantie (la caution) dans un délai maximal de :
Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur dans un délai raisonnable.