Contrato de constitución de derecho de usufructo

¿Qué es un contrato de constitución de derecho de usufructo?

El contrato de constitución de usufructo permite al propietario o copropietario de un bien (nudo propietario) ceder su derecho de uso y disfrute sobre el bien a una tercera persona, o a uno de los copropietarios (usufructuario). De esta forma, el usufructuario puede utilizar y disponer del bien, incluidos sus frutos, manteniendo el nudo propietario su propiedad o titularidad.

El propietario puede ceder el derecho de uso y disfrute durante un periodo de tiempo determinado o de forma vitalicia (es decir, durante toda la vida del usufructuario). En el caso de que únicamente se desee permitir el uso de un bien o cosa de forma limitada a cambio de una renta mensual, dicha situación deberá regularse a través de un contrato general de arrendamiento, o a través de un contrato especial de arrendamiento de vivienda en el caso de que el bien objeto de alquiler sea una vivienda utilizada como residencia habitual, tales como un apartamento o una casa unifamiliar.

¿Qué tipos de contratos de usufructo existen?

Este contrato permite establecer:

• Usufructos sobre bienes muebles, tales como embarcaciones, automóviles, aeronaves, títulos valores o maquinaria industrial, como sobre bienes inmuebles, tales como viviendas, apartamentos, casas unifamiliares, locales comerciales, plazas de garaje o fincas rústicas. Además, se podrá establecer un derecho de usufructo sobre cantidades de dinero, así como sobre títulos sobre acciones o participaciones.
  
  
• Usufructos sobre la totalidad del bien o patrimonio, o bien sobre una parte. De esta forma, se puede ceder el uso y disfrute sobre todo un bien, como puede ser sobre la totalidad de una finca, o bien solo sobre una parte o porcentaje de la misma.
  
  
• Usufructos a cambio del pago de un precio o renta en favor del nudo propietario, o bien realizarse de forma gratuita, es decir, el usufructuario no tendría que abonar un precio a cambio del uso y disfrute del bien.
  
  
• Usufructos con una duración temporal concreta indicada por las partes, es decir, de carácter temporal, o usufructos vitalicios (durante toda la vida del usufructuario).

¿En qué se diferencia un contrato de usufructo y un contrato de arrendamiento?

La diferencia entre ambos tipos de contratos se encuentra en la disponibilidad que el beneficiario del contrato (inquilino y usufructuario) tienen sobre el bien objeto del contrato. Así, el contrato de arrendamiento de bienes o el contrato de arrendamiento especial de vivienda es una cesión temporal del uso de un bien o inmueble (p. ej. una vivienda, un terreno, etc.) a cambio de un precio, mientras que el usufructo va más allá, el usufructuario tiene el uso y disfrute pleno del bien. Además, este disfrute se puede hacer de forma vitalicia, durante toda la vida del usufructuario y puede ser de forma gratuita, cosa que no es posible en el caso de los arrendamientos.

¿El contrato de usufructo se debe celebrar por escrito?

La firma de este contrato se debe realizar por escrito si el usufructo se establece sobre un bien inmueble de forma gratuita. En los demás casos, no es obligatorio.

Ahora bien, la firma del contrato de usufructo por escrito permite fijar las condiciones concretas que debe cumplir el usufructuario, y facilita la prueba de su contenido en el caso de que cualquiera de las partes tenga que reclamar en vía judicial el cumplimiento de este contrato.

¿Quién puede firmar un contrato de usufructo?

El contrato de usufructo se puede formalizar tanto entre personas jurídicas o empresas, como entre personas físicas o individuales.

En el caso de que cualquiera de los firmantes sea una persona jurídica, este contrato debe ser firmado por un administrador de la empresa o una persona apoderada para representar a la empresa.

Las personas físicas pueden firmar este contrato personalmente, siempre que sean mayores de 18 años o mayores de 16 años emancipados (es decir, menores que no viven junto a sus padres) y tengan capacidad plena para la firma de documentos jurídicos. En los casos de menores de edad, o de personas sujetas a medidas de apoyo, este contrato deberá ser firmado por las personas que ejerzan la patria potestad o por sus representantes legales (p. ej. por un tutor).

¿Cuál es el plazo de duración de un contrato de usufructo?

Las partes pueden firmar el contrato de usufructo por un periodo de tiempo determinado concreto (p. ej. por 3 meses) o por un periodo de tiempo indefinido de forma vitalicia, es decir, que esté vigente durante toda la vida del usufructuario.

En el caso de que el usufructo se otorgue a una persona jurídica (p. ej. sociedad, asociación, etc.), su duración no puede exceder los 30 años.

¿Qué es necesario realizar una vez que he completado este contrato de usufructo?

Una vez preparado, tanto el propietario como el usufructuario deben firmar este contrato de usufructo. En cualquier caso, pueden realizar la firma personalmente o a través de su representante (p. ej. la persona apoderada para actuar en nombre del propietario).

La firma se debe realizar en la parte señalada al final de contrato, así como en el margen izquierdo de cada una de sus páginas. Asimismo, la firma de este contrato se puede realizar a mano o con un certificado digital.

Por último, las partes deben firmar este contrato en dos ejemplares, ya que cada una de ellas debe conservar una copia.

¿Qué documentos deben adjuntar las partes a este contrato de usufructo?

Las partes pueden adjuntar libremente los documentos que deseen para clarificar el contenido del contrato o facilitar su interpretación, así como para demostrar la capacidad para la firma del contrato de un representante o apoderado del propietario o usufructuario. Así, las partes pueden adjuntar, entre otros, los siguientes documentos:

• Una nota simple del registro de bienes muebles o de la propiedad en el que se encuentre inscrito el bien o inmueble.
  
  
• Una copia del justificante bancario en el que se recoge la transferencia de la cantidad pagada como fianza, en su caso.
  
  
• La copia de la autorización o poder que permite a una de las partes firmar en nombre de la persona o empresa que representa, así como de sus documentos de identificación.

¿Es necesario firmar este contrato de usufructo ante notario público?

Las partes debe elevar a público ante notario los usufructos que se otorguen a título gratuito sobre bienes inmuebles (p. ej. sobre una vivienda, un local, etc.). En los demás casos, las partes pueden acudir opcionalmente ante notario.

En todo caso, la firma de un contrato de usufructo ante notario público otorga una mayor garantía sobre su contenido y sobre su aplicación. Asimismo, facilita su ejecución directa en vía judicial en el caso de que se incumpla lo acordado.

¿Es necesario inscribir el contrato de usufructo en un registro público?

Para que el usufructo otorgado a título gratuito sobre bienes inmuebles sea plenamente válido, es necesario realizar su inscripción en el registro de la propiedad donde se encuentre inscrito el inmueble. En los demás casos, no es necesario llevar a cabo la inscripción del usufructo en el registro.

¿Qué consecuencias tiene la constitución de un usufructo?

Este contrato supone una cesión al usufructuario del uso y disfrute del bien, otorgando al usufructuario los siguientes derechos:

• El uso y disfrute completo del bien, incluyendo todos los beneficios derivados de dichos bienes, así como de las mejoras que puedan realizarse sobre el bien.

• La obtención de los frutos derivados del bien (p. ej. los frutos de derivados de las plantaciones en una explotación agrícola).

• La posibilidad de arrendar o ceder su derecho de usufructo a un tercero, tanto a cambio de una cantidad económica, como a título gratuito.

• La obtención de intereses derivados de las cantidades de dinero y valores sobre las que se establezca el usufructo y de recibir el beneficio en el caso de que se establezca un derecho de usufructo sobre acciones o participaciones de sociedades mercantiles.

En contraposición a lo anterior, el usufructuario debe asumir las siguientes obligaciones:

• El mantenimiento y cuidado del bien sobre el que se otorga el usufructo, debiendo costear las reparaciones ordinarias que requiera el bien para su uso diario, como puede ser, asumir las labores de limpieza necesarias de una vivienda.

• La realización de un inventario de los bienes y de su estado actual en el caso de que así le requiera el propietario.

• El pago de los impuestos que recaigan sobre el bien.
  
  
• El depósito de la fianza necesaria en favor de los propietarios en el caso de que así lo acuerden las partes.

¿Qué debe incluir el contrato de constitución de derecho de usufructo?

El contrato de usufructo debe incluir la siguiente información básica:

• La información detallada sobre el bien, incluyendo sus principales características.
  
  
• El plazo de duración del usufructo.
  
  
• El precio o canon anual acordado a cambio del usufructo, en su caso.
  
  
• Los derechos y obligaciones del usufructuario y propietario en relación con el bien.
  
  
• El pago de una fianza o depósito como garantía.

¿Cuál es la legislación aplicable a un contrato de constitución de derecho de usufructo?

El usufructo se encuentra regulado en el Título VI sobre el usufructo, del uso y de la habitación del Libro II del Código Civil (artículo 467 y siguientes), así como en otras disposiciones específicas del Código, tales como el artículo 640, donde se regula la donación del derecho de usufructo.

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