21 de marzo 2023
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Tras el fallecimiento del arrendador (propietario), pueden surgir muchas dudas al arrendatario (inquilino) y a los propios herederos respecto a la vigencia del contrato de arrendamiento.
Para saber qué ocurre con el contrato de arrendamiento, es fundamental que lo primero que haga el arrendatario sea averiguar si su arrendador actuaba en calidad de propietario o usufructuario del inmueble (vivienda o local de comercio) ya que la continuación del contrato o su extinción dependerá en gran medida de este hecho. En la presente guía se explicará ambos supuestos y las consecuencias legales para el arrendatario y el arrendador.
Usufructuario del inmueble: los usufructuarios son aquellas personas que tienen derecho a usar, disfrutar y gozar del inmueble (tienen la posesión del inmueble), pero no son las dueñas del mismo (otra persona tiene la nuda propiedad del inmueble). Por tanto, la persona que sea usufructuaria de un inmueble, podrá decidir si alquilarlo o no. Si finalmente alquila el inmueble, las rentas percibidas serán para él/ella.
Propietario del inmueble: es la persona que tiene la propiedad del inmueble, el cual puede tener derecho a su uso y disfrute o no. Si se es el nudo propietario entonces se es dueño del inmueble pero con la limitación de no poder usar ni disfrutar del mismo ya que ese derecho lo tiene el usufructuario. Si se tiene la plena propiedad del inmueble, entonces el derecho de usufructo y su nuda propiedad recaen sobre una misma persona.
En caso de fallecimiento del arrendador, lo primero que se tiene que hacer es investigar si el arrendador era propietario del inmueble o usufructuario. La distinción entre ambos es fundamental puesto que los derechos del inquilino serán diferentes según el caso.
En caso de que el arrendador sea el propietario del inmueble (ya sea vivienda habitual o local comercial), entonces no habrá problema para el inquilino ya que no se extinguirá el contrato de arrendamiento y este seguirá vigente. En otras palabras, el contrato de alquiler seguirá teniendo la misma validez, con los mismos términos pactados, y finalizará cuando transcurra el plazo acordado y las prórrogas obligatorias previstas en la LAU. Por tanto, el nuevo propietario no podrá echar de la vivienda al inquilino ni le puede subir la renta. Una vez que finalice el plazo pactado y las prórrogas obligatorias, y si las partes desean continuar con el arrendamiento, estas podrán renegociar las condiciones del contrato.
Por tanto, los herederos del inmueble, ya sean usufructuarios o propietarios del mismo, se subrogan en la posición del difunto arrendador, y tendrán que respetar el contrato de arrendamiento. El heredero se convertirá en el nuevo casero del inmueble, y a este se le tendrá que hacer los ingresos de la renta. Lo ideal es que el heredero o los herederos comuniquen al inquilino su nueva condición, con sus datos de contactos, y con el número de cuenta bancaria donde hacer los ingresos del alquiler, para que así el arrendatario tenga toda la información necesaria.
En caso de que el nuevo arrendador decida vender el inmueble, tiene que tener en cuenta que el inquilino tendrá un derecho de adquisición preferente, salvo que en el contrato de arrendamiento se haya renunciado a los derechos de tanteo y retracto. Asimismo, la única posibilidad de echar al inquilino es cuando el nuevo arrendador necesite la vivienda.
Tras el fallecimiento del propietario del inmueble, los herederos tienen que aceptar y adjudicar la herencia. Como consecuencia, uno o varios herederos se convertirán en los nuevos propietarios del inmueble, aunque se pueden dar otras situaciones que se analizarán a continuación. En todo caso, lo ideal es que sean esos nuevos herederos quienes se pongan en contacto con el arrendatario para comunicarle toda la información necesaria. Si no se ponen en contacto con el arrendatario, este deberá de seguir ingresando el alquiler en la misma cuenta bancaria que siempre.
Respecto a las diferentes situaciones que se pueden dar entre los herederos, hay que tener en cuenta las siguientes:
1. Que haya solo un heredero o que solo un heredero adquiera la propiedad del inmueble: en este caso, este heredero pasará a ser el nuevo arrendador del inmueble y deberá comunicárselo al inquilino. En ningún caso podrá modificar el contrato de arrendamiento (salvo por común acuerdo entre ambas partes).
2. Que varios herederos adquieran conjuntamente la propiedad (copropietarios): en este caso, todos ellos serán coarrendadores del inmueble. Los nuevos propietarios tendrán que informar al inquilino de la nueva circunstancia y le informarán sobre la cuenta bancaria donde ingresar el dinero. Ese dinero posteriormente se repartirá entre los coherederos como estimen conveniente. Es recomendable que los coarrendadores acrediten este hecho por escrito, firmado por todos ellos, para que así el arrendatario no tenga ningún problema en un futuro.
3. Que un heredero adquiera la propiedad del inmueble y otro heredero adquiera el usufructo (el uso y disfrute del inmueble): este supuesto es el más común cuando sobrevive el cónyuge del fallecido ya que el cónyuge heredará el usufructo del inmueble, y los descendientes la propiedad. En este caso, el nuevo arrendador será el usufructuario, el cual deberá comunicárselo al inquilino. El contrato seguirá vigente, y no habrá posibilidad de modificarlo (salvo por común acuerdo entre ambas partes). No obstante, en caso de que fallezca el usufructuario poco después, el contrato de arrendamiento sí finalizará (este supuesto se explica con más detalle en el siguiente apartado).
4. Que haya varios herederos y no se reparta la herencia: si por el motivo que sea, los herederos todavía no se han repartido la herencia, entonces estos actuarán como una comunidad hereditaria. Si hay un heredero que represente a los demás, este será el que se comunique con el arrendatario y le dará la nueva cuenta bancaria donde transferir el dinero para que posteriormente se reparta entre todos los herederos como estimen conveniente. Si nadie se pone en contacto con el arrendatario, este deberá seguir abonando el alquiler de la misma manera. Si lo hacía mediante transferencia bancaria, el arrendatario debe seguir transfiriéndolo en la misma cuenta bancaria. Si lo abonaba personalmente, y nadie se presenta para cobrar el recibo, es conveniente consignar el dinero judicialmente.
5. Que el arrendador muera sin dejar herederos: en este caso, el inmueble pasará a ser propiedad del Estado, y este será el nuevo arrendador. El arrendatario deberá seguir abonando el alquiler en la misma cuenta bancaria o consignar el dinero judicialmente (en caso de que la antigua cuenta ya no esté operativa), salvo que el Estado le determine otra cosa.
Lo más importante para el arrendatario en esta situación es que siga abonando el alquiler para que no se produzca un incumplimiento contractual. Mientras los herederos no le informen de otra cosa, se seguirá realizando transferencias a la cuenta bancaria del arrendador fallecido. En caso de que el dinero se diera personalmente o la antigua cuenta bancaria ya no esté operativa, es conveniente consignar el dinero judicialmente.
Si el arrendador era usufructuario de la vivienda, el contrato de alquiler se extinguirá con su fallecimiento, salvo que el propietario decida lo contrario. Esto viene regulado específicamente en el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU).
Por tanto, cuando fallezca el usufructuario, el o los propietario(s) de la vivienda decidirán si el contrato de arrendamiento se extingue, se mantiene o se fijan nuevas condiciones. Por tanto, el propietario puede exigir al arrendatario que le entregue la vivienda dado que el contrato de arrendamiento se ha finalizado. Para ello, el propietario de la vivienda tendrá un plazo máximo de 15 días desde el fallecimiento del usufructuario para comunicarle este hecho al inquilino, y su deseo de finalizar el contrato de arrendamiento. Esta comunicación se debe realizar mediante Burofax (u otro medio fehaciente). Si no se le informa al inquilino y se le sigue cobrando las rentas del alquiler, se podrá considerar de forma tácita que el propietario quiere continuar con el contrato de arrendamiento.
Los contratos de arrendamiento de local de negocio no se encuentran regulados por el artículo 13.2 de la LAU, sino que hay que acudir al Código Civil.
El artículo 480 del Código Civil afirma que el usufructuario puede alquilar un inmueble a terceras personas, y que dicho alquiler finalizará cuando se finalice el usufructo. Asimismo, el artículo 513.1º del Código Civil establece que una de las formas de terminación del usufructo es por el fallecimiento del usufructuario. Por tanto, la consecuencia es la misma que en los contratos de arrendamiento de vivienda: una vez fallecido el usufructuario, se finalizará el contrato de alquiler de local.
Al igual que en los contratos de arrendamiento de vivienda, una vez fallecido el usufructuario, el propietario del local de negocio deberá informar al inquilino de su muerte y de su deseo de finalizar el contrato de arrendamiento de local de negocio en el plazo máximo de 15 días. Si no se informa al inquilino de que debe desalojar el local de negocio en dicho plazo, entonces el contrato se prorroga por tácita reconducción.
¿Qué es la tácita reconducción?
Es la nueva relación de arrendamiento que nace entre el arrendador y el arrendatario cuando termina el contrato de arrendamiento inicial. Aunque nace un nuevo contrato, todas las cláusulas van a ser iguales que en las del contrato anterior, excepto la cláusula de la duración. La duración de este nuevo contrato será anual o mensual según la duración que se fijó en el contrato inicial. La tácita reconducción se produce cuando el propietario del inmueble no le dice al inquilino que quiere que le devuelva la vivienda o local de negocio en un plazo máximo de 15 días desde el fallecimiento del usufructuario.