11 de noviembre 2023
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11 de noviembre 2023
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Uno de los mayores problemas al que se puede enfrentar una comunidad o mancomunidad de propietarios es la existencia de uno o varios vecinos que incumplan su obligación de pago de la cuota de la comunidad. Se trata de propietarios que no colaboran en el pago de todos los gastos de la comunidad y contra los cuales la junta de propietarios, es decir, la unión de los vecinos propietarios de viviendas o locales en un edificio, se ven obligados a actuar para reclamar el pago de las cantidades debidas.
En estos casos, las comunidades de propietarios disponen de varias vías para tratar de prevenir futuras situaciones de impago, así como para tratar de conseguir que los vecinos paguen sus deudas pendientes con la comunidad. En los siguientes puntos se mencionan las acciones que puede adoptar la comunidad de propietarios en estos casos:
Se entiende como vecino moroso a aquel propietario de una vivienda o local que no cumple con sus obligaciones económicas en relación con la comunidad de propietarios en la que se encuentra su propiedad. Básicamente, es una persona que no realiza el pago de las cuotas de la comunidad necesarias para hacer frente a los gastos ordinarios de la comunidad (p. ej. los gastos de electricidad de las zonas comunes, de mantenimiento de los ascensores, etc.), ni de las posibles derramas o aportaciones adicionales acordadas por la comunidad de propietarios para hacer frente a gastos o reparaciones excepcionales (p. ej. la comunidad puede acordar una derrama para realizar la instalación de un ascensor en un edificio, para hacer frente a los costos de un procedimiento judicial en el que será parte la comunidad, etc.).
En resumen, nos encontramos ante vecinos que deben dinero a la comunidad de propietarios, y contra los cuales la comunidad podrá tomar medidas para recuperar las cantidades adeudadas.
La comunidad de propietarios puede adoptar una serie de medidas con el fin de prevenir el impago de las cuotas de la comunidad. Se trata así de medidas que, si bien se adoptan una vez que se ha producido un impago por parte de un vecino, pueden ayudar a que los restantes vecinos cumplan con sus obligaciones para no ser objeto de las mismas. A continuación, se detallan estas limitaciones y las condiciones para poder implementarlas:
Una de las primeras medidas que puede adoptar la comunidad de propietarios es la de retirar el derecho de voto que corresponde al vecino como miembro de la comunidad hasta que no haga el pago de las cantidades adeudadas. De esta forma, el vecino moroso podrá acudir a la reunión de la comunidad, pero no tendrá derecho a votar sobre las decisiones que adopte la comunidad de propietarios en tanto que no haga el pago de las cantidades que adeuda a la comunidad (p. ej. el vecino no podrá participar en la votación para aprobar una derrama, no podrá opinar en el nombramiento de nuevos cargos en la comunidad de propietarios, etc.).
Esta medida sólo se podrá adoptar si se permite de forma específica en los estatutos de la comunidad.
La comunidad de propietarios puede acordar el establecimiento de un interés por las deudas superior al interés general del dinero (que actualmente se encuentra en un 3% sobre la cantidad adeudada). Si así lo aprueba la mayoría de los copropietarios, se puede acordar que los vecinos morosos paguen un interés mayor sobre toda la cantidad adeudada (p. ej. un 5% adicional sobre la cantidad adeudada
En todo caso, este interés debe ser proporcionado, es decir, no se puede exigir el pago de un interés que pueda ser considerado abusivo (no se puede acordar un interés alto o abusivo, sino que debe ser ligeramente superior al interés legal, como puede ser un 5% o 6%). En todo caso, no existe un porcentaje concreto que se pueda considerar como un interés máximo que puede aprobar la comunidad.
Por último, este interés no se puede aprobar con efectos retroactivos, es decir, no se puede acordar el pago de este interés sobre cantidades adeudadas en una fecha anterior a la de la aprobación de esta medida. Este interés sólo se podrá reclamar sobre cantidades que sean adeudadas con una fecha posterior al día en el que la comunidad acuerda aprobar este interés.
La comunidad de propietarios puede impedir, si así lo aprueban la mayoría de los vecinos, limitar el uso de las instalaciones comunes de la comunidad a los vecinos morosos (p. ej. se puede impedir el uso de la piscina comunitaria, de los jardines de la comunidad, etc.).
El principal problema que existe en este caso es el de poder garantizar el cumplimiento de esta medida ya que, en ningún caso, se podrá expulsar o echar por la fuerza a ningún vecino de las instalaciones de la comunidad (es decir, no se puede echar a la fuerza a un vecino moroso de la piscina comunitaria, no se le pueden enviar amenazas para que no acuda a las zonas comunes, etc.).
Además, es importante señalar que esta limitación debe ser proporcional, es decir, la denegación del uso de las zonas comunes debe justificarse en la falta de cooperación en el pago de su mantenimiento y se debe aplicar en casos en los que los vecinos deban varias cuotas o derramas importantes (p. ej. es proporcionado impedir el uso de las instalaciones comunes si el vecino debe un año de cuotas de la comunidad).
Asimismo, estas medidas no deben limitar el derecho de uso del propietario de su vivienda o local (p. ej. no se le puede impedir que haga uso del ascensor del edificio, no se puede prohibir el uso de los descansillos o del portal del edificio, se debe permitir su acceso a la plaza de garaje que tenga disponible en el edificio, etc.).
Por último, la posibilidad de limitar a los vecinos morosos el acceso a las zonas comunes debe aparecer expresamente recogida en los estatutos de la comunidad. Así, no vale el mero acuerdo de la comunidad de propietarios de limitar el acceso a estas zonas, sino que los estatutos deben recoger de forma expresa que sea posible su aprobación si así lo deciden los vecinos.
Una vez que se produce el incumplimiento por parte de uno o varios vecinos de su obligación de pagar las cuotas pendientes, la comunidad de propietarios tiene derecho a reclamar el pago de la deuda tan pronto como se produzca el primer impago. En concreto, la comunidad de propietarios deberá seguir los siguientes pasos:
En primer lugar, la comunidad de propietarios podrá acordar el envío de una carta o notificación de deuda al vecino moroso con el fin de informarle de que existen una o varias cuotas de la comunidad o derramas que se encuentran pendientes de pago.
Esta carta se deberá enviar mediante un medio que asegure su recepción por parte del vecino moroso, como puede ser a través de burofax con justificante de recepción.
La principal ventaja de realizar este requerimiento es que permite dejar constancia, por escrito, de la cantidad total adeudada por el vecino moroso antes de proceder a la reclamación de la misma por vía judicial. De esta forma, el deudor no podrá alegar que la deuda no ha sido reclamada o que desconocía la existencia de dicha deuda con la comunidad.
En todo caso, antes del envío de esta carta, la comunidad de propietarios deberá aprobar la emisión del certificado de la deuda, es decir, el documento que permita determinar la cantidad total adecuada que la comunidad podrá reclamar por vía judicial.
Una vez notificada la deuda sin que el vecino moroso haya hecho frente a su deuda pendiente, la comunidad de propietarios podrá acordar, por votación a favor de la mayoría de los vecinos, el inicio de una acción judicial para reclamar en vía judicial el pago de la cantidad adeudada.
La convocatoria de la reunión de la comunidad de propietarios en la que se vaya a aprobar el inicio de la reclamación judicial se deberá enviar a los vecinos morosos por correo certificado o burofax.
En concreto, la comunidad de propietarios deberá tener en cuenta los siguientes puntos a la hora de iniciar su reclamación:
Las comunidades de propietarios disponen de un procedimiento especial a través del cual pueden solicitar ante un juzgado de primera instancia el pago de la cantidad adeudada de acuerdo con el certificado de liquidación de la deuda emitido por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. Este procedimiento es en general más rápido (sobre todo si se conoce la dirección o lugar de residencia del vecino deudor para facilitar su notificación) y permite el pago directo de la cantidad adeudada con los bienes o ingresos del deudor.
La decisión de acudir a este procedimiento especial deberá ser adoptado por la mayoría de los vecinos de la comunidad de propietarios.
La comunidad de propietarios podrá presentar directamente esta reclamación sin la necesidad de contar con un abogado o procurador.
Una vez iniciado este procedimiento especial, el deudor tiene veinte días desde la notificación de inicio del procedimiento para hacer el pago de la cantidad adeudada o para, en su caso, presentar su oposición a la cantidad reclamada.
En general, la realización de la notificación al vecino moroso es lo que suele llevar más tiempo, ya que el juzgado se tiene que asegurar que este recibe correctamente la reclamación.
Si el vecino no se opone, el juzgado comenzará los trámites para ejecutar directamente la deuda sobre el patrimonio (es decir, se tratará de cobrar la deuda sobre el dinero que tenga en cuentas bancarias o bienes que disponga en propiedad). Por otro lado, si el deudor no está de acuerdo con la cantidad reclamada (p. ej. no está de acuerdo con la cantidad total demandada por la comunidad ya que entiende que la cantidad adeudada es inferior) y decide, por tanto, ir a juicio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de sus bienes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. Esto significa que el deudor no podrá hacer uso de parte de su dinero o de sus bienes hasta que no tenga lugar el juicio para determinar la cantidad concreta adeudada (p. ej. no podrá vender los bienes que se encuentren embargados).
La oposición del vecino moroso dará lugar al inicio de un procedimiento ordinario de reclamación de cantidades con las características que se señala en el siguiente apartado.
En el caso de que el vecino moroso se oponga al pago de la cantidad adeudada tras haberse iniciado el procedimiento anterior, o si así lo decide directamente la comunidad de propietarios, la cantidades adeudadas se reclamarán por la vía judicial ordinaria mediante la presentación de una demanda se deberá incluir el certificado emitido por el secretario de la comunidad de propietarios con el visto bueno del presidente indicando la cantidad total adeudada por el vecino moroso.
En este caso, si la cantidad adecuada que desea reclamar la comunidad de propietarios es igual o inferior a los dos mil euros, la comunidad podrá presentar directamente su demanda sin la necesidad de contar con un abogado o procurador. Por contra, si la deuda es superior a los dos mil euros, la comunidad deberá contar con la asistencia de tanto un abogado como un procurador para poder presentar la demanda.
En la demanda se solicitará el pago de la cantidad adeudada junto a los intereses de demora correspondientes, así como el reembolso de los gastos que ha tenido que afrontar la comunidad derivados del incumplimiento de su obligación de pago (p. ej. la devolución de los costes derivados del envío del burofax para la reclamación de la cantidad adeudada, el reembolso de los gastos del letrado y procurador que representa a la comunidad, etc.).
El demandado será el dueño de la vivienda o local, tal y como figura en el registro de la propiedad correspondiente.
La demanda se podrá dirigir contra el propietario independientemente de que la vivienda o local se encuentre arrendado o que la vivienda haya sido recientemente vendida o transmitida.
La comunidad de propietarios dispone de un plazo de cinco años para poder reclamar las deudas o pagos pendientes por alguno de sus vecinos. Este plazo comenzará a contar desde el primer día en que la comunidad pudo reclamar la cantidad, es decir, desde la fecha en la que se cumplió el plazo para el pago de la cuota o gasto extraordinario que se desea reclamar (p. ej. si el propietario tenía hasta el 5 de febrero para realizar el pago de la cuota de la comunidad de ese mes, el plazo de cinco años comenzará a contar a partir del día siguiente, es decir, a partir del 6 de febrero).
El vecino moroso tiene el derecho a vender o transmitir su propiedad en cualquier momento independientemente de la cantidad adeudada a la comunidad.
Siguiendo lo recogido en la Ley de Propiedad Horizontal, la parte que adquiere la vivienda o local responderá con la propia vivienda o local adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores propietarios. Ahora bien, sólo se podrán reclamar las cuotas de la comunidad del año en que tiene lugar la compra o adquisición del inmueble, así como los tres años anteriores.
A modo de ejemplo, si la vivienda tenía pendiente de pago tres cuotas de la comunidad correspondiente al año 2021 y otras tres correspondientes al año 2017, la comunidad solo podrá reclamar al nuevo propietario las cuotas del año 2021, no las del 2017, ya que estas se adeudan desde hace más de tres años.
Con el fin de clarificar las cantidades que se podrán reclamar al nuevo propietario, este deberá solicitar el correspondiente certificado de deudas con la comunidad a los efectos de conocer de antemano si existe alguna cantidad de la que tendrá que responder una vez adquirida la vivienda.
Las comunidades de propietarios pueden acordar el establecimiento de una serie de medidas para prevenir las situaciones de impago por parte de los vecinos siempre que sean proporcionadas y no limiten la capacidad de uso de la vivienda o local. Entre dichas medidas se incluye la limitación del derecho de voto en las reuniones de la comunidad de propietarios, la limitación del uso de las zonas comunes o la reclamación de un interés especial sobre la cantidad adeudada.
Por otro lado, la comunidad de vecinos puede acudir a la vía judicial para solicitar la devolución de las cantidades debidas. En este caso, la comunidad puede utilizar una vía preferente o especial de reclamación de la deuda, o bien puede acudir a la vía ordinaria según estime oportuno. En ambos casos, la comunidad de propietarios deberá definir de forma clara la cantidad total adeudada y deberá contar con la autorización de los vecinos mediante votación favorable de la mayoría.