¿Qué ocurre si compro una vivienda con cargas?

1. Introducción

La ley permite vender una vivienda con cargas (ej. hipotecas, servidumbres, usufructos, etc), por lo que es imprescindible que el comprador, antes de comprar la vivienda, solicite una nota simple del Registro de la Propiedad para así obtener los datos del titular de la vivienda y sus datos registrales (su número registral, su emplazamiento, la descripción de la parcela, sus lindes y la superficie), y cerciorarse de todas las cargas que tiene el inmueble y las implicaciones de las mismas. Las cargas son las obligaciones económicas que tiene la vivienda y que se transmiten al comprador cuando la compra. Por tanto, resulta primordial que el comprador sepa qué cargas tiene la vivienda, y si desea seguir con la transacción, o si el vendedor primero tiene que cancelar dichas cargas.

En la presente guía se definirá, en primer lugar, el concepto de cargas. En segundo lugar, se analizará todos los tipos de cargas que puede tener una vivienda y se indicará qué documentos obtener para verificar esta información. En tercer lugar, se explicará qué le puede ocurrir al comprador en caso de comprar una vivienda con cargas.

2. ¿Qué es una carga?

Las cargas de una vivienda son todos aquellos derechos que tienen terceras personas sobre la vivienda, y que limitan el uso y la propiedad de la misma. En otras palabras, son todas las obligaciones vinculadas a una vivienda, tales como una hipoteca, un arrendamiento, etc., y que suponen una limitación de uso y disfrute la vivienda.

En caso de comprar una vivienda, es importante que el comprador se asegure de si la vivienda tiene cargas vinculadas, así como el tipo de cargas, ya que todas ellas se trasmitirán al comprador. Es decir, una vez que el propietario venda su vivienda, todas las cargas que tenga pasarán a ser responsabilidad del nuevo dueño de la vivienda.

3. ¿Qué tipos de cargas existen?

Existen multitud de tipos de cargas, aunque pueden distinguirse entre aquellas cargas que se inscriben en el Registro de la Propiedad y aquellas otras que no. La diferencia entre unas y otras es que aquellas cargas que se inscriben en el Registro de la Propiedad son de información pública para todas las personas, por lo que cualquier persona puede solicitar una nota simple y obtener información respecto al titular de la finca, los datos de la misma, y las cargas que pueden afectar al inmueble. Por otro lado, aquellas cargas que no se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad (ej. deudas con la comunidad de propietarios) son más difíciles de saber, y el comprador tendrá que ir una a una preguntando para obtener la información.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad es la institución que tiene como objetivo garantizar la titularidad de los bienes inmuebles, e informa sobre las cargas que pueda tener (ej. hipotecas). Es el único registro que produce efectos de fe pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles; es decir, una vez inscrito un inmueble a nombre del propietario, este podrá gozar de sus derechos como propietario y contará con la protección de los Tribunales, ya que la información facilitada se tiene por cierta.

3.1. Cargas inscritas en el Registro de la Propiedad

Las siguientes cargas se inscriben en en el Registro de la Propiedad por lo que se podrán verificar pidiendo una nota simple actualizada de la vivienda en el Registro de la Propiedad:

Préstamos hipotecarios: suelen ser la carga más habitual ya que se trata del préstamo hipotecario que pidió el antiguo propietario para poder pagar la vivienda. Ante esta situación, el comprador debe esperar a que la hipoteca sea cancelada por el vendedor antes de adquirir la vivienda o en el mismo momento de adquirirla. Es decir, el vendedor deberá abonar el dinero que falta para saldar la deuda con el banco, y deberá entregar un certificado al comprador donde se indica que la vivienda se encuentra libre de cargas. Existe otra posibilidad que consiste en que el comprador se subroga en esa hipoteca ya existencia; es decir, el comprador se hace cargo del préstamo que aún existe convirtiéndose en el nuevo titular del mismo. Para ello, tendrá que ir al banco ante el cual se sacó la hipoteca inicial y hacer la solicitud. El banco estudiará su situación financiera y decidirá si le concede o no la hipoteca.
En caso de que la vivienda tenga una orden de desahucio por impago de las cuotas de la hipoteca, el comprador deberá solicitar una cancelación ante un juez y el vendedor pagar la cantidad debida. Hasta que no finalice el procedimiento judicial, no se podrá firmar el contrato.
Anotaciones preventivas de embargos: esta carga significa que el vendedor tiene una deuda con un tercero, y existe un procedimiento judicial donde la vivienda es utilizada como garantía para el pago de una deuda (es decir, un juez ha acordado que la vivienda se utilice para garantizar el cumplimiento de una sentencia futura, para el caso que el vendedor no pague la cantidad a la que se condene). En este caso habrá dos opciones, o bien, esperar a que el vendedor cancele el embargo para que no se vea perjudicado el comprador, o bien, que el comprador se haga cargo de la deuda con el tercero siempre y cuando se descuente del precio de la vivenda.
Usufructo: esta carga significa que una o varias persona(s) tiene(n) el derecho de disfrutar (y usar) la vivienda, por lo que el comprador adquirirá la propiedad de la vivienda pero no podrá hacer uso de la misma. El usufructo solo finaliza en caso de renuncia o tras el fallecimiento del usufructuario. Por tanto, el comprador tiene dos posibilidades: o bien, comprar la vivienda sabiendo que existe ese derecho de usufructo y que, por lo tanto, no podrá disfrutar de la vivienda hasta que se cancele; o bien, esperar a que el usufructo se cancele y así adquirir tanto la propiedad como el uso de la vivienda.
Servidumbres: una servidumbre constituye un gravamen o limitación sobre una vivienda en favor de otro perteneciente a distinto propietario. Existen pluralidad de servidumbres (ej. servidumbre de paso, servidumbre de agua, servidumbre de luces, servidumbre de medianería, etc) y cada una tiene un alcance y contenido distinto. Por ejemplo, si se trata de una servidumbre de paso (ocurre cuando una propiedad se utiliza para salir o entrar por parte de otro propietario colindante), el comprador deberá respetar obligatoriamente este derecho. En caso de no querer soportar una servidumbre hay que exigir que sea cancelada antes de formalizar la compraventa. Por ello, es importante analizar si la servidumbre afecta gravemente al uso de la propiedad o lo minusvalora de forma desproporcionada.
Arrendamientos: otra carga habitual es que la vivienda que se está vivienda tenga personas en alquiler. En estas situaciones, el comprador tiene la obligación de mantener al arrendatario (inquilino) hasta que finalice el contrato de alquiler.

3.2. Cargas no inscritas en el Registro de la Propiedad

Además de las anteriores cargas, existen otros tipos de cargas que no se inscriben en el Registro de la Propiedad (por lo que no aparecerán en la nota simple) pero que también son importantes:

Deudas con la comunidad de propietarios: todos los vecinos tienen que abonar una cierta cantidad al mes a la comunidad de propietarios, y puede suceder que el vendedor no esté al corriente de todos los pagos. En caso de que el venderse la vivienda con estas deudas, el nuevo comprador tendrá que asumir las deudas obligatoriamente. Por tanto, para saber si el vendedor está al corriente con las cuotas de la comunidad de vecinos, se puede pedir un certificado al presidente de la comunidad o al administrador de la finca donde coste que el propietario está al día con los pagos de la comunidad y con todas las derramas extraordinarias previstas.
Cargas tributarias: el comprador tiene que verificar que el vendedor está al día con los impuesto municipales, tales como el IBI y la plusvalía municipal. Para asegurarse de que la vivienda esté libre de este tipo de cargas se tendrá que pedir al vendedor los justificantes de pago de estos impuestos del último año. Es muy importante conocer este cargo antes de firmar el contrato de compraventa de la vivienda, de lo contrario la deuda pasa automáticamente a ser responsabilidad del nuevo propietario.
Deudas con las empresas de suministros: puede suceder también que el vendedor no esté al día con las facturas de suministros (agua, gas, electricidad, etc). En caso de comprar una vivienda con deudas, estas deudas pasarán a ser responsabilidad del nuevo propietario. Por ello, para asegurarse que la vivienda está al corriente de pagos, el comprador se puede poner en contacto con las empresas para saber si están todos los pagos hechos.

4. ¿Qué ocurre si compro una vivienda con cargas?

Como ya se ha visto a lo largo de la guía, una vivienda puede tener multitud de cargas diferentes, con diferentes implicaciones, por lo que es muy importante que el comprador se asegure que conoce bien todas las cargas que tiene la vivienda y llegar a un acuerdo con el vendedor, si fuera necesario. En otras palabras, a la hora de comprar una vivienda, todas las cargas que tenga una vivienda se transmitirá al comprador a la hora de adquirirla, por lo que es importante conocer en detalle todas las cargas posibles de la vivienda.

Dependiendo del tipo de cargas que tenga la vivienda, las consecuencias para el comprador puede ser mejores o peores. En el mejor de los casos, únicamente tendrá que abonar una cantidad de dinero (por ejemplo, si se debe dinero a la comunidad de propietarios); pero en el peor de los casos, el comprador no podrá utilizar la vivienda (como por ejemplo, si existen una servidumbre o un derecho de usufructo).