19 de julio 2022
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El contrato de alquiler de habitación es una figura que se utiliza muy habitualmente hoy en día, sobre todo tras el encarecimiento del alquiler de vivienda en las grandes urbes. Aunque puede parecer un contrato simple, la realidad es que no existe una jurisprudencia y/o doctrina armonizada respecto a cuál es el régimen jurídico que regula esta clase de arrendamiento.
Las opciones son tres: en primer lugar, los que equiparan el alquiler de habitación con el alquiler de vivienda, aplicándoles la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) junto con todos los derechos y obligaciones inherentes a la Ley. En segundo lugar, los que equiparan el alquiler de habitación con el alquiler de "temporada" recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como "uso distinto del de vivienda". Y, finalmente, los que indican que el alquiler de habitación debe regirse por lo estipulado únicamente en el Código Civil, y no por la LAU. La diferencia entre aplicar una u otra es importante, ya que el arrendatario (inquilino) siempre tendrá mayores derechos si se aplica la LAU que si están sometidos al Código Civil.
En la presente guía, se explicará qué es un contrato de alquiler de habitación, y qué contenido mínimo debería contener. Posteriormente, se analizarán las tres líneas jurisprudenciales más importantes y las consecuencias de aplicar cada régimen, y en concreto, el régimen fiscal.
El contrato de alquiler de habitación es un acuerdo mediante el cual el propietario de un inmueble (o arrendatario con permiso del arrendador) cede a otra persona el uso y disfrute de una habitación ubicada al interior de una vivienda (casa o piso) y el derecho a utilizar de forma compartida (es decir, no en exclusiva) las zonas comunes de la vivienda (cocina, salón y cuarto de baño) por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta
El contrato de alquiler de habitación se puede celebrar cuando el arrendador desea alquilar uno de los dormitorios de su vivienda, pero seguirá viviendo en la misma, y también cuando desee alquilar todas las habitaciones del piso o casa a diferentes personas (es decir, no la utilizará como su vivienda habitual). Por esta razón, el contrato de arrendamiento de habitación es una buena opción para compartir un piso entre varias personas. Además, el alquilar una habitación suelene ser una solución para estudiantes ya que les posibilita vivir cerca de la universidad sin tener que asumir el coste total del alquiler de una vivienda.
En el contrato podrá incluirse todo el contenido que las partes consideren, aunque se recomienda que se incluya el siguiente contigo como mínimo:
En todo caso, no hay un contenido legal mínimo, sino que todos los derechos y obligaciones serán las que plasmen las partes (arrendador y arrendatario) en el contrato.
No existe una única visión sobre qué régimen es aplicable a los contratos de habitación. Actualmente, existen tres líneas interpretativas:
1. En primer lugar, algunos equiparan el alquiler de habitación con el alquiler de vivienda, y por tanto, se le aplicaría la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU);
2. En segundo lugar, otra línea jurisprudencial equipara el alquiler de habitación con el alquiler de "temporada" recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como "uso distinto del de vivienda";
3. Por último, existe otra línea jurisprudencial que indica que el alquiler de habitación debe regirse por lo estipulado únicamente en el Código Civil, y no por la LAU.
A continuación, se analizará cada de estas líneas jurisprudenciales en profundidad, aunque primero, hay que tener en mente los siguientes conceptos:
- El artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda cuando la edificación sea habitable y esté destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
- El artículo 3.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que será arrendamiento de uso distinto a vivienda cuando no estemos ante un arrendamiento de vivienda.
Una gran parte de la jurisprudencia (sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, de fecha 18 de enero 2008) considera que el contrato de alquiler de habitación tiene que regirse por lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, amparándose en el artículo 2.1 LAU ya que el arrendamiento de habitación está destinado a "satisfacer la necesidad permanente de vivienda". Cosa distinta sería en aquellos casos en los que el alquiler de habitación sólo fuera para una temporada corta ya que en estos casos no se cumpliría con la necesidad de vivienda permanente.
Por tanto, según este sector, si una habitación cumple con los requisitos del artículo 2.1. LAU, entonces no habría ningún problema en que un contrato de alquiler de habitación sea considerado como contrato de arrendamiento de vivienda y, por tanto, estaría sometido a la LAU. De tal manera, a los arrendadores y arrendatarios se les aplicaría los mismos derechos y obligaciones que en un contrato de arrendamiento de vivienda.
¿Qué derechos y obligaciones tendrían que cumplir?
En primer lugar, respecto a la duración, aunque las partes podrían pactar la duración que quisieran, el arrendatario podría prorrogar anualmente hasta que se cumpliera los cinco años de duración si el arrendador es persona física, y siete si el arrendador es persona jurídica.
En segundo lugar, el arrendatario tendría la obligación de entregar un mes de fianza, y el arrendador deberá depositarlo en el organismo de la Comunidad Autónoma pertinente.
En tercer lugar, respecto a las obligaciones del arrendador, este tendría que conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (realizando todas las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda alquilada, facilitar el goce y uso pacífico de la vivienda, y devolver la fianza legal de un mes de renta que entregó el arrendatario en el momento de la firma del contrato.
Otro sector de la jurisprudencia considera que los contratos de alquiler de habitación se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos para uso distinto del de vivienda, ya que solo se cede en exclusiva una habitación, compartiendo el resto de dependencias, por lo que no puede encuadrarse dentro de la definición de "edificación habitable" del artículo 2.1 de la LAU (sentencia de la Audiencia Provincial de Madre, de fecha 13 de diciembre de 2006).
Para esta parte de la doctrina, a los arrendadores y arrendatarios no se les aplica el Título II de la LAU (y, por tanto, no tendrán las obligaciones y derechos indicados en el apartado anterior), sino únicamente lo indicado en el Título III. En otras palabras, las partes tendrán plena autonomía para pactar lo que consideren en el contrato, y solo tendrán que cumplir lo indicado en la LAU respecto a la conservación, mejora y obras del arrendatario (artículos 21, 22, 23 y 26).
Una de las consecuencias más importantes es que la duración del contrato de arrendamiento será el que pacten las partes. No habrá un duración mínima obligatoria, pudiendo prorrogar o no el contrato. Asimismo, no será la fianza ni depositarla en ningún organismo público. Por tanto, es recomendable que se formalice un contrato por escrito, indicando expresamente todas las obligaciones y los derechos de las partes, indicando el período concreto de duración, la renta y los suministros, y las causas de resolución.
Por último, la doctrina minoritaria y algunos tribunales (sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, de fecha 14 septiembre 2017) han considerado que el arrendamiento de habitación debe regularse por el Código Civil, ya que una habitación no tiene la entidad suficiente como para ser denominado "edificación habitable" conforme el artículo 2.1 LAU. Por ello, para este sector se debería aplicar únicamente el artículo 1543 del Código Civil que regula el arrendamiento de cosas, que es la normativa aplicable subsidiariamente a la Ley de arrendamientos urbanos.
Al igual que ocurre con el apartado anterior, es recomendable que se formalice un contrato por escrito, indicando expresamente todas las obligaciones y los derechos de las partes, indicando el período concreto de duración, la renta y los suministros, y las causas de resolución.
Aplicar el Código Civil o la Ley de Arrendamientos Urbanos, para uso de vivienda habitual o para uso distinto de vivienda, tiene consecuencias importantes en el régimen fiscal.
En el caso de que se le entienda el arrendamiento de habitación como un alquiler de vivienda habitual, aplicándose la LAU, entonces el propietario podrá deducirse un 60% las ganancias en la declaración de la renta, y los inquilinos podrán deducirse el importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta (el porcentaje depende de la base imponible) y las reformas realizadas por él (acordadas con el propietario).
No obstante, en el caso de que se aplique el Código Civil o la LAU para uso distinto de vivienda, el propietario debería hacer constar los beneficios generados en su declaración anual de la renta en las casillas referentes a rendimiento de capital inmobiliario. Tales beneficios serán el resultado de la diferencia entre la renta por el alquiler y lo que les cuesta la amortización y mantenimiento del piso (amortización del precio de compra del piso, intereses de hipoteca, IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, facturas de ALUNI, reparaciones, amueblamiento, etc.).