25 de febrero 2024
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Las servidumbres forman parte de la vida diaria de muchas personas, por lo que resulta esencial saber en qué consisten, cuáles son los requisitos legales, y cuáles son los derechos y obligaciones de las partes intervinientes (el propietario del predio sirviente y el propietario del predio dominante). Existen diferentes tipos de servidumbres que se clasifican según su naturaleza, siendo los más comunes la servidumbre de paso, la servidumbre de acueducto o paso de agua, la servidumbre de luces y vista, la servidumbre de desagüe, y la servidumbre de medianería.
La presente guía tiene como objetivo explicar qué son las servidumbres, así como detallar los requisitos legales que deben reunir cada una de las servidumbre indicadas anteriormente. Posteriormente, se analizará cómo se debe constituir una servidumbre y los motivos de extinción.
Las servidumbres son un derecho real que tiene una persona, que suele ser el propietario de un predio (una finca o superficie de terreno), para utilizar y servirse parcialmente de otro predio que pertenece a otra persona. Por tanto, en las servidumbres siempre hay involucradas dos predios (fincas) que pertenecen a diferentes personas: por un lado, el predio sirviente (el que soporta la servidumbre y que se traduce en una carga que limita su propiedad), y por otro lado, el predio dominante (el que se beneficia parcialmente de una finca en algún aspecto).
Los tipos de servidumbres son muy diversas, como por ejemplo, dejar transitar a personas del fundo vecino por el suyo, dejando que un canal de agua atraviese su terreno, no pudiendo construir a fin de no quitarle luz ni vistas al colindante, etcétera. El propietario del predio sirviente tiene la obligación de respetar el contenido de la servidumbre existente en su finca, aunque ello signifique perder parte del poder de su propiedad.
El derecho de servidumbre tiene las siguientes características:
Para constituir una servidumbre, el propietario de la finca dominante deberá solicitarlo previamente al propietario de la finca colindante (donde se quiere constituir la servidumbre), indicando los motivos por los cuales considera necesario la constitución de la misma. El vecino propietario podrá aceptar u oponerse a la constitución de la servidumbre, debiendo enviarle una carta para dejar constancia de la contestación. Si se opone a la misma, entonces el propietario de la finca dominante tendrá que acudir a los tribunales para que sean estos quienes determinen si es necesario la constitución de una servidumbre.
La servidumbre de paso es el derecho real que tiene el propietario de una finca a usar la propiedad de otra finca para poder salir o entrar a su finca. En otras palabras, es el camino que pasa por el precio de una persona para poder acceder al precio de otra persona al no tener acceso directo.
La servidumbre de paso es obligatoria si el predio dominante no tiene ninguna otra vía de entrada, pero se tiene que cumplir los siguientes requisitos:
Además, el titular del predio sirviente recibirá una indemnización por ceder una servidumbre de paso. Esta indemnización podrá ser la que acuerden las partes, y en defecto de pacto, se podrá calcular en función del valor del terreno que se ocupe, o en función de los perjuicios que se causen en la finca por la que pasa.
Ejemplo:
Juan es propietario de una finca ganadera que no tiene salida a la vía pública, sino que está rodeado por dos fincas: la finca de Alfonso y la finca de Laura. Para poder acceder a su finca obligatoriamente tiene que pasar por alguna de las anteriores fincas (las cuales sí tienen salida a la vía pública).
Finalmente, Juan llega a un acuerdo con Laura para crear una servidumbre de paso ya que es el paso que menor distancia conlleva hasta la vía pública, indemnizándola con 5.000 euros.
La servidumbre de acueducto o paso de agua es la obligación que tiene el propietario de una finca (predio sirviente) de permitir el paso de alguna canalización de agua destinada a otra finca (predio dominante), ya sea mediante la instalación de tuberías, canales o acequias. Por tanto, es un derecho que tiene el propietario de una finca a poder disponer de agua.
La servidumbre de acueducto puede ser a favor de propietarios individuales, pero también a favor de organismos públicos de las cuencas hidrográficas amparados en la normativa sobre dominio público hidráulico. Además, se podrá imponer forzadamente, por ejemplo, para garantizar el abastecimiento de viviendas, para garantizar riegos, aprovechamientos energéticos, o para la evacuación de las aguas sobrantes o residuales.
En todo caso, la servidumbre de acueducto tiene que cumplir los siguientes requisitos:
Además, al igual que la servidumbre anterior, el propietario del predio sirviente deberá recibir una indemnización por el perjuicio causado.
Ejemplo:
El Ayuntamiento de un municipio pequeño de España quiere mejorar e implementar un sistema de agua potable y alcantarillado sanitario para una parte del municipio. Para poder realizar esta obra, el Ayuntamiento requiere extender la línea de tubería a través de varios inmuebles, por lo que tendrá que firmar un contrato de constitución de servidumbre de paso de agua con los propietarios de estos inmuebles.
La servidumbre de luces y vistas es el derecho que tiene el propietario de un inmueble de abrir huecos, ventanas, y/o balcones en paredes propias y tener vistas más allá siempre que se cumplan una serie de indicaciones legales. Por tanto, el propietario del predio sirviente tiene la obligación de permitir y soportar que su vecino, el propietario del predio dominante, construya una ventana que le dé vistas sobre su propia finca invadiendo su privacidad.
Respecto a la servidumbre de luces, el propietario tiene derecho a abrir ventanas o huecos para recibir más luz siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
Respecto a la servidumbre de vistas, el propietario tiene derecho a tener vistas sobre la finca ajena, pero la ventana y/o balcón que se quiera abrir debe reunir los requisitos:
Ejemplo:
Juan es propietario de una vivienda, y quiere abrir un hueco en la buhardilla para que entre luz natural. No obstante, la vivienda del vecino está muy cerca por lo que es esencial que Juan mida si hay más de dos metros entre la pared en que se desea construir la ventana y la propiedad vecina.
La servidumbre de desagüe es la obligación que tiene el propietario de una finca (predio sirviente) de permitir que el desagüe o tubería de saneamiento de otra finca (predio dominante) pase por su finca hasta la red general de saneamiento pública.
En otras palabras, cuando un predio se encuentre enclava entre otras, y no sea posible dar salida por la misma finca a las aguas pluviales que se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente previa la indemnización que corresponda.
Ejemplo:
María es propietaria de una vivienda que carece de salida de agua hacia la fuente de desagüe. Sin embargo, su vecino Jorge cuenta con una entrada hacia la fuente de desagüe.
María quiere pactar con Jorge la constitución de una servidumbre de desagüe para que se permita el paso de agua que se realizará a través de una tubería que atravesará la vivienda de Jorge hacia la fuente de desagüe, por ser la más conveniente y por su ubicación el de menor distancia al drenaje.
La servidumbre de medianería es el derecho que tiene cada propietario de una pared común de poder usarla en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad. No se trata propiamente de una servidumbre porque ninguno de los propietarios sufre un perjuicio, sino que únicamente tienen que soportar la presencia de la pared o muro.
A través del contrato de medianería, dos o más propietarios (denominados medianeros) de unas fincas colindantes (pueden ser predios rústicos, edificios, etc) acuerdan construir un muro, pared, cerca o cualquier otro tipo de elemento que permita dividir o limitar el uso del suelo ajeno. Por tanto, se entiende como "medianería" a la pared, muro, cerca común entre dos fincas, que las separa o delimita. Dicha pared medianera puede ser construida de mutuo acuerdo por ambos propietarios y, por tanto pagada por mitades iguales, o construida a expensas de uno de los propietarios con autorización expresa o tácita del otro.
Como consecuencia, los propietarios de ambas fincas se constituyen como copropietarios de la pared medianera, debiendo soportar una serie de derechos y obligaciones en proporción a la participación que cada cual tenga en dicha comunidad de intereses. Entre las obligaciones y responsabilidades caben destacar las siguientes: 1) los medianeros pueden hacer reparaciones y mejoras en la pared medianera, mientras que con ello no se produzca menoscabo al otro medianero ni daño a la pared; 2) Los medianeros pueden alzar la pared medianera a sus expensas e indemnizando al otro propietarios los perjuicios que le ocasiona; 3) Los medianeros pueden usar la pared pero no pueden causar daños que modifiquen su estructura y solidez; entre otros.
Las servidumbres deben pactarse entre los propietarios de las distintas fincas, y luego plasmar las diferentes cláusulas en un contrato de constitución de servidumbre. Una vez elaborado el contrato, es recomendable que se eleve a escritura pública para que un Notario público dé fe pública del contrato privado.
La fe pública permite al notario confirmar la existencia o realidad del documento (el documento se considera existente a todos los efectos), la veracidad de su contenido (p. ej. si las partes acuerdan una servidumbre de paso, se entiende que es cierto, salvo que se pruebe lo contrario), la existencia de capacidad por las partes para obligarse o disponer de bienes (p. ej. se considera que los propietarios tienen la capacidad para decidir libremente constituir una servidumbre) y la validez de los acuerdos adoptados, entre otros aspectos.
En todo caso, si las partes desean que la servidumbre pactada se inscriba en un registro público (por ejemplo, el Registro de la Propiedad), el contrato de constitución de servidumbre deberá elevarse a escritura pública obligatoriamente.
Se entiende por registro público todos aquellos organismos oficiales que tiene por objeto dar publicidad o informar sobre la situación de legal de una serie de bienes o personas físicas o jurídicas (p. ej. el Registro de la Propiedad, el Registro Mercantil, el Registro de Bienes Muebles, etc.).
Por un lado, las servidumbre finalizan cuando llega la fecha máxima pactada en el contrato o se logran las condiciones que la sustentaba.
Por ejemplo, se pactó una servidumbre de paso el 01/01/2019 y se indicó que tendría una validez de 10 años. Por tanto, el 01/01/2029 la servidumbre se extinguiría porque habría transcurrido el periodo máximo pactado.
Por otro lado, el Código Civil prevé otros motivos por los cuales se extinguen las servidumbre, como por ejemplo, cuando el dueño del predio dominante y del predio sirviente es el mismo, o cuando ambas dueños acuerdan la extinción de la servidumbre. Otra razón puede ser cuando durante un periodo de 20 años o más no se hace uso de la servidumbre; o cuando se destruye la finca por cualquier motivo.
En conclusión, el derecho de servidumbre es una cuestión muy importante que afecta el día a día de los propietarios. Es necesario conocer los diferentes tipos de servidumbre que existen y las formas en las que se pueden adquirir, ya que puede ser de gran utilidad en situaciones de conflicto entre vecinos.
Recordamos que una servidumbre es un gravamen impuesto sobre la finca de un propietario en beneficio de otro perteneciente a otro propietario. Por tanto, en todo servidumbre existen dos fincas, la finca dominante y la finca sirviente. La finca dominante es aquella a favor de la cual existe el derecho y la sirviente tiene que soportar la carga (el gravamen).
Existen multitud de tipos de servidumbres, no existiendo una lista cerrada, y siendo las más comunes las siguientes:
Dependiendo del tipo de servidumbre, se tendrá que cumplir ciertos requisitos para que sea obligatorio la constitución de la servidumbre. Por ejemplo, para una servidumbre de paso se tendrá que demostrar que la finca dominante se encuentra enclavada sin salida a camino público, y que la finca sirviente es el camino de menos distancia a la vía pública y la que genera menos impacto.
La manera más habitual de constituir una servidumbre es a través de un acuerdo entre ambos propietarios. Para ello, el propietario de la finca dominante solicitará al propietario de la finca sirviente la constitución de una servidumbre a cambio de una indemnización. Si el propietario de la finca sirviente está de acuerdo deberán firmar un contrato en el que ambas partes acuerdan el uso de la propiedad sirviente para un fin específico. Si se opusiera, el propietario de la finca dominante tendrá que acudir a juicio para que se determine que una persona tiene derecho a utilizar la propiedad sirviente para un fin específico.