9 de marzo 2023
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El contrato de arrendamiento tiene como objeto poner a disposición del arrendatario (inquilino) un inmueble del arrendador (propietario) a cambio de una renta mensual. Para los fines de esta guía, un propietario es cualquier individuo o entidad que posee una propiedad y la alquila a otra, y un inquilino es el individuo (o, a veces, la entidad) que alquila (y utilizará) la propiedad.
El problema deriva cuando el inquilino no puede o no quiere pagar el alquiler y se retrasa en los pagos mensuales, iniciándose así un proceso largo y cansado para el arrendador.
En la presente guía, se van a analizar los diferentes pasos que el propietario puede seguir para recuperar las rentas impagadas, además de recuperar el inmueble, si se desea. En todo caso, será conveniente iniciar una reclamación amistosa (extrajudicial), y en última instancia, acudir a la vía judicial. Por ello, todo lo aquí explicado podrá aplicarse tanto para los alquileres de vivienda como para los alquileres de locales de negocio, ya que los derechos y obligaciones de las partes son similares en ambos casos en cuanto a la falta de pago del alquiler.
El pago de las rentas mensualmente y el pago de la fianza (o de sus correspondientes actualizaciones), es la obligación principal y básica del inquilino. Por tanto, desde el mismo momento en que el inquilino sobrepasa el plazo pactado en el contrato de alquiler para el pago (normalmente, los cinco o siete primeros días de cada mes), el arrendador ya puede considerar que hay un impago, pudiendo iniciar el procedimiento para recuperar las rentas impagadas.
Por su parte, las obligaciones del propietario son las siguientes: por un lado, facilitar el goce y uso pacífico de la vivienda o local de negocio, y por otro lado, realizar las reparaciones necesarias para la conservación del inmueble alquilado en condiciones de habitabilidad o de servir al uso comercial convenido. Por tanto, aunque el propietario se encuentre ante un inquilino moroso, es fundamental que siga cumpliendo con sus obligaciones.
Lo anterior quiere decir que el propietario no podrá realizar ninguna de las siguientes acciones:
Por tanto, aunque el propietario se encuentre ante un inquilino moroso, es fundamental que éste siga cumpliendo con sus obligaciones, para no agravar más la situación, y que éste pueda denunciarle por allanamiento de morada o por coacciones.
Con el objeto de prevenir el impago de las rentas del alquiler, el propietario puede exigir al momento de firmar el contrato de alquiler, aparte de la fianza, garantías adicionales. En los contratos de alquiler de vivienda, el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga al inquilino a dar una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta, mientras que para los arrendamientos de locales de negocio se obliga al inquilino a dar una fianza que ascienda a dos mensualidades de renta. En ambos casos, la fianza tiene como objetivo responder de los posibles daños o desperfectos que pueda causar el inquilino en el inmueble.
Asimismo, el propietario puede exigir garantías adicionales para el buen cumplimiento de las obligaciones del contrato. Por tanto, mientras que la fianza legal es obligatoria por ley, las garantías adicionales son voluntarias, debiendo estar de acuerdo ambas partes. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía, siendo las más comunes las siguientes: depósitos, avales bancarios (si el inquilino no paga, lo hará el banco), avales personales privados (es importante que el propietario compruebe la solvencia del avalista), seguros de impago de alquiler (algunas aseguradoras cubren el impago del alquiler), entre otros.
La primera actuación ante una situación de impago de renta, siempre que sea posible, es mantener una conversación amistosa con el inquilino deudor sobre las razones por las cuales no paga. Si entre las razones se encuentra una mala situación económica, las partes pueden firmar un anexo al contrato de arrendamiento mediante el cual se llegue a un acuerdo sobre un plan de pagos, o que durante un periodo de tiempo, se rebaje la renta. Este paso es totalmente voluntario, y no siempre se podrá hacer (ya sea porque el inquilino no coja el teléfono, o se niegue a encontrarse con el propietario).
Posteriormente, y en caso de que lo anterior no haya surtido efecto, se tendrá que reclamar de forma amistosa las rentas impagadas a través de un requerimiento extrajudicial de pago (que debe hacerse con un mínimo de 30 días de antelación a la presentación de la demanda en el Juzgado). Se trata de un documento en el que constan los datos esenciales del propietario e inquilino, además de lo solicitado: el pago de las rentas impagadas. Esta reclamación es fundamental por tres motivos principalmente: 1) porque permite resolver el conflicto de forma amistosa, disminuyendo los costes de recuperación de las rentas impagadas; 2) porque desde que el inquilino moroso recibe o rechaza recibir el requerimiento de pago y hasta que pague, la deuda generará intereses al tipo convenido entre las partes, o al tipo legal a falta de convenio; 3) es un medio de prueba fehaciente del intento del cobro de la renta, requisito esencial puesto que posibilita al propietario impedir la enervación de la acción de desahucio por el inquilino (es decir, evitar que, una vez iniciado el procedimiento judicial, el inquilino pueda evitar el desahucio pagando las rentas o cantidades impagadas). Por tanto, el inquilino deudor deberá pagar en un término de 30 días desde que reciba el requerimiento extrajudicial para evitar así el procedimiento judicial de desahucio.
En caso de que no se envíe el requerimiento extrajudicial, y el propietario quisiera iniciar directamente la vía judicial de desahucio, debe tenerse en cuenta que el inquilino podría evitar el desalojo del inmueble pagando las cantidades adeudadas en el plazo de 10 días desde que reciba el requerimiento del Juzgado, manteniéndose en vigor el contrato de arrendamiento.
En primer lugar, el requerimiento extrajudicial de pago deberá contener la fecha, y todos los datos del propietario (y su firma). Del mismo modo, será necesario indicar de manera detallada todos los datos del inquilino moroso (nombre, apellidos, domicilio completo).
Respecto al contenido, se deberá especificar las rentas impagadas o cantidades asimiladas (suministros, comunidad, etc), y la obligación de pago por parte del arrendatario. La Ley concede el plazo de 30 días para que el arrendatario enerve la acción de desahucio pagando lo debido, por lo que, transcurrido dicho plazo, el propietario podrá acudir a la vía judicial si lo considera necesario. Téngase en cuenta que el inquilino sólo podrá enervar la acción una vez, por lo que se si se retrasa en el pago otra vez, éste no tendrá otra posibilidad de evitarlo, sino que el propietario tendrá derecho de acudir a la vía judicial directamente.
Uno de los requisitos esenciales del requerimiento extrajudicial es que se haga por "medio fehaciente" (que deje constancia tanto de la remisión como de la recepción). A continuación, se analizarán los diferentes métodos de envío que se consideran fehacientes:
No es recomendable, por tanto, realizar el requerimiento de forma oral o por teléfono, ni tampoco mediante un simple escrito entregado en mano o remitido por correo ordinario porque el inquilino deudor siempre podrá negar la existencia del requerimiento y/o de su recepción.
La utilización de profesionales, como abogados o Notarios, para el envío de la reclamación extrajudicial puede ser mucho más eficaz que si lo envía el propio propietario (se intimida o asusta más al inquilino moroso, habiendo más posibilidades de que pague sin tener que acudir a la vía judicial). No obstante, en ningún caso es requisito obligatorio la utilización de éstos profesionales, siendo además más costoso para el propietario.
En todo caso, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado, ya que puede ayudar con las dudas o los problemas que surjan en el caso concreto.
Existen tres posibilidades fundamentalmente, que se analizarán a continuación.
En primer lugar, que el inquilino moroso cumpla con el requerimiento extrajudicial y pague la suma de dinero reclamada.
Otra posibilidad es que cumpla parcialmente, es decir, que el propietario llegue a acuerdos de pago con el inquilino moroso, con el fin de evitar la iniciación de un procedimiento judicial. Se recomienda dejar por escrito, como anexo al contrato de arrendamiento, de manera clara y con la firma de las partes, los acuerdos logrados.
Por último, cabe la posibilidad de que el inquilino moroso no cumpla con el requerimiento de pago en el plazo de 30 días, por lo que el propietario podrá iniciar el procedimiento judicial correspondiente contra el inquilino moroso para obligarle con una sentencia judicial definitiva a que pague la totalidad de la cantidad reclamada, además de desahuciarle si el propietario lo solicitara.
Tras el requerimiento extrajudicial, y siempre que el inquilino moroso no haya pagado la suma de dinero reclamada, el arrendador podrá interponer una demanda de desahucio por impago de rentas o de otras cantidades (suministros, comunidad, etc). Los desahucios se solucionan en un juicio verbal, un procedimiento rápido, aunque requiere presencia obligatoria de abogado y procurador. En este procedimiento, se podrá solicitar tanto el pago de las rentas debidas, como el desalojo del inmueble por parte del inquilino, o ambas cosas.
Como ya se ha comentado, en caso de que el propietario haya interpuesto directamente demanda de desahucio (es decir, sin antes enviar un requerimiento de pago fehaciente al inquilino), el inquilino tiene la posibilidad de pagar lo que debe en el plazo de 10 días, mediante un depósito en el juzgado o ante notario, dando por terminado el procedimiento judicial (lo que se conoce como "enervación"). En cambio, si el propietario ya había enviado un requerimiento extrajudicial de manera fehaciente, el inquilino no podrá ya enervar la acción (siempre que se haya interpuesto la demanda al menos 30 días después de que el inquilino recibió el requerimiento).
En caso de que el inquilino no se oponga al requerimiento efectuado por el Juzgado, ni pague las cantidades debidas, se indicará una fecha para el lanzamiento (el desalojo del inquilino del inmueble alquilado) además de embargar sus bienes (en caso de que se haya reclamado también el pago del importe de las rentas).