17 de agosto 2022
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La dación en pago es un método utilizado para pagar deudas, y que consiste en entregar uno o varios bienes (inmuebles, vehículos, etc) con el objetivo de cumplir con el pago pendiente. Es decir, en vez de cumplir con la deuda con dinero, se entrega un bien a cambio. La dación en pago es una figura que se convirtió en habitual tras la crisis económica del 2008 ya que hubo muchas familias que no podían pagar la cuota mensual de la hipoteca al perder sus empleos, y ofreció una oportunidad de que estas familias devolvieran las viviendas hipotecadas, sin tener que pasar por un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria.
En la presente guía, se explicará en qué consiste la dación en pago en general, y posteriormente se concretará sobre la dación en pago de vivienda. Se analizarán los requisitos para que una entidad financiera acepte la dación en pago de una vivienda, así como las ventajas y desventajas de esta figura. Finalmente, se explicará la diferencia entre la dación en pago y el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria.
La dación en pago es un modo de cumplimiento del pago de una deuda diferente a la pactada, que consiste en que el deudor (persona que debe el dinero) transmite bienes de su propiedad al acreedor (persona que ha prestado dinero) a fin de que éste aplique el bien recibido a la extinción de la deuda. Por tanto, el deudor en vez de saldar la deuda con dinero efectivo, entrega uno o varios bienes a cambio, y el acreedor la acepta. De esta manera se logra que la deuda se extinga, que el deudor quede liberado y que el acreedor vea satisfecho su crédito.
La dación en pago no es obligatorio para el acreedor, por lo que será el acuerdo al que lleguen las partes lo que prevalezca. En otras palabras, el deudor tiene la obligación de devolver la deuda tal y como se pactó; no obstante, si las partes lo acuerdan, se puede pactar que la devolución de la deuda se haga de otra manera, como por ejemplo, con la entrega de bienes.
En caso de que finalmente las partes lleguen a este acuerdo, tendrán que firmar un contrato de dación en pago de deuda. No obstante, enn el caso de deudas entre particulares, es preciso que antes de tramitar la dación en pago, el deudor y el acreedor hayan firmado un documento denominado reconocimiento de deuda que certifique la existencia de la deuda ente ellos. Este documento permite acreditar la existencia de una deuda constituida anteriormente, y sirve como medio de prueba de la deuda.
Los tipos de bienes que puede entregar el deudor en pago de la deuda son: los bienes inmuebles (viviendas, locales comerciales, etc), vehículos, acciones o participaciones sociales de compañías, entre otros.
El Código Civil no regula específicamente la dación en pago, pero se debe aplicar las normas contenidas en en el Libro IV correspondiente a obligaciones y contratos, concretamente en sus artículos 1157 y 1171. Además, para el caso de la dación en pago de vivienda, se reguló por primera vez en el Real Decreto 6/2012 donde se establecieron las medidas para la protección de deudores hipotecarios.
Uno de los sectores en los que más importancia y presencia tiene este concepto es el inmobiliario, por lo que suele ser muy habitual el uso de la dación en pago con los préstamos hipotecarios. Es decir, la forma más común de dación en pago en España es la entrega de una vivienda para saldar una cuenta con un particular o un banco para cancelar la hipoteca. En caso de que el banco esté interesado, realizará un informe de tasación para saber el valor exacto de dicho inmueble, y posteriormente aceptará la vivienda dando así por extinguida la deuda.
Como ya se ha indicado, este tipo de dación en pago está regulada por el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y el Código Civil.
Ejemplo: un banco ha prestado 200.000 euros a una persona para que compre una vivienda, debiendo abonar 650 euros el mes durante 40 años. En caso de que transcurrido un tiempo la persona no pueda pagar los 650 euros de cuota mensual porque ha perdido el empleo, podrá intentar ponerse en contacto con el banco para llegar a un acuerdo, y ofrecer la dación en pago. Esto significa que la persona entregaría la vivienda al banco para saldar el préstamo, quedando liberado de la obligación de continuar abonando las cuotas hipotecarias.
Tomando el ejemplo anterior, ante la imposibilidad del deudor de hacer frente a la hipoteca, éste llega a un acuerdo con la entidad financiera para entregar la vivienda y saldar así la deuda. En el supuesto de que no se aceptara la dación en pago y el deudor dejara de pagar las cuotas del préstamo, el banco podrá acudir a un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, el cual es un procedimiento menos beneficioso para el deudor. Por tanto, en España, la entrega del inmueble hipotecado para saldar el préstamo hipotecario suele plantearse como alternativa a la ejecución hipotecaria.
Para que un banco pueda conceder la dación en pago, deben de cumplirse una serie de requisitos tanto por parte del deudor como por parte de la entidad financiera.
Respecto a la entidad financiera, esta debe estar adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, que se encuentra recogido en el Real Decreto 6/2012.
Respecto al deudor:
En todo caso, es preciso indicar que las entidades financieras podrán, tanto solicitar otros requisitos, como aceptar daciones en pago aunque el deudor no reúna todos los requisitos necesarios.
Como ya se ha ido explicando a lo largo de la guía, la principal ventaja es que el deudor queda liberado de su deuda, y puede intentar empezar de 0, solicitando un alquiler social en la propia vivienda entregada o en otra. Otra ventaja es que se evita la ejecución hipotecaria o el desahucio, que son procedimientos judiciales que tienen altos costes económicos y psicológicos.
No obstante, es muy importante que el deudor sepa si la dación en pago es PARCIAL o TOTAL. La dación en pago parcial ocurre cuando la deuda no queda completamente saldada, y tras la entrega del inmueble todavía deba dinero al acreedor. Por ejemplo, puede ocurrir que la vivienda entregada al banco no cubra el préstamo hipotecario, quedándose el deudor sin vivienda y con una cantidad todavía pendiente por abonar. Es muy importante que el deudor sea consciente de esto, e intente llegar a un acuerdo con la entidad financiera para que le perdone el resto de la deuda.
Ejemplo: Paco sigue debiendo 180.000 euros de préstamo hipotecario al banco, y 20.000 euros en concepto de intereses de demora ya que en el último año no ha podido pagar las cuotas mensuales. Paco llega a un acuerdo con su banco para la dación en pago de su vivienda, pero tras la tasación, se valora la vivienda en 180.000 euros. En caso de que finalmente firmen la dación en pago, Paco entregaría su vivienda al banco, saldando parte de la deuda (180.000 euros), pero seguiría debiendo a su banco la cantidad de 20.000 euros. No obstante, Paco llega a un acuerdo con su banco para que le perdonen los 20.000 euros.
La principal desventaja tras la dación en pago es la pérdida de las cuotas ya pagadas durante los años de vigencia del préstamo hipotecario. Asimismo, también puede acarrear problemas en un futuro si se quiere conseguir otro préstamo hipotecario ya que os pondrán como "clientes de alto riesgo".
La ejecución hipotecaria es un procedimiento judicial mediante el cual una entidad financiera acude a un juez para que finalice el contrato de préstamo hipotecario por incumplimiento del mismo, obligando al deudor que entregue el inmueble. Para acudir a este procedimiento se tienen que dar una serie de requisitos: en primer lugar, el deudor tiene que no haber pagado entre 3 y 6 meses cuotas de la hipoteca. Tras ello, el banco le reclamará el pago de las cuotas atrasadas más los intereses de demora mediante una carta formal. En caso de que el deudor no pueda hacer frente a esos retrasos, entonces el banco podrá acudir al procedimiento judicial.
Si hay una sentencia favorable al banco, el siguiente paso es ofertar el inmueble en subasta pública. Con el dinero de la subasta, se pagará la parte correspondiente al banco. Si después de la subasta la deuda no queda completamente saldada con el banco, el deudor debe seguir pagando las cuotas (salvo que se negocie con el banco la condonación de la deuda), los intereses de demora y los costes judiciales. Además, tras la subasta, se adjudicará la propiedad del inmueble a la entidad financiera, por lo que el inmueble pasa a ser propiedad del banco. Si el deudor siguiera residiendo en la vivienda, y no la abandonara voluntariamente, el banco tendrá que solicitar al juzgado que inicie el procedimiento de desahucio para obligarle a irse de la propiedad. El deudor recibirá una notificación que le avisará con un mes de antelación de la fecha de su desahucio.
Por tanto, la principal diferencia entre la dación en pago y la ejecución hipotecaria es la relación entre las partes: mientras que la primera consiste en una negociación amistosa entre el deudor y el acreedor, la segunda consiste en la judicialización del procedimiento. Otra diferencia es que, en la segunda, el deudor pierde completamente la vivienda y, en la primera, puede optar a un alquiler social. Finalmente, también se diferencia en la limitación de la responsabilidad: mientras que en la dación en pago, las partes pueden acordar que tras la entrega de la vivienda, la deuda quede completamente saldada; en la ejecución hipotecaria, hay una subasta judicial donde el banco vende la vivienda a un tercero quedándose con la parte de la deuda que le corresponda y en caso de que la obligación no se haya satisfecho totalmente el deudor seguirá teniendo la obligación de pagar la parte restante.