9 de abril 2023
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El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) estipula que los arrendadores (propietarios) que suscriban contratos de arrendamiento tienen la obligación de exigir el pago de una cantidad en concepto de fianza que deberá abonar el arrendatario (inquilino). El importe de dicha fianza será de una mensualidad de la renta en el contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y de dos mensualidades en los contratos de arrendamiento de local de negocio. Una vez recibida la fianza, el arrendador tiene la obligación de depositarla ante el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble.
Pero, ¿qué ocurre cuándo el arrendador no deposita la fianza en el organismo correspondiente? En la presente guía se explicarán las obligaciones de los propietarios en materia de fianzas, y se analizarán las consecuencias legales en cada Comunidad Autónoma por no depositar la fianza. Cada Comunidad Autónoma tiene competencia exclusiva en materia de fianzas por lo que habrá que analizar cada legislación para conocer exactamente los plazos de ingresos, la forma en la que ha de efectuarse, el régimen de sanciones, etc. Por último, se examinará las responsabilidades civiles en las que también puede incurrir el arrendador.
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga al inquilino a dar una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el momento de formalización del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y de dos mensualidades de renta para los contratos de arrendamiento de local de negocio, que deberá ser depositado por el propietario en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma, en el plazo de 30 días desde la firma del contrato.
Por tanto, la fianza es una garantía en metálico, y tiene como objetivo responder de los posibles daños o desperfectos que pueda causar el inquilino en la vivienda. En caso de que el inquilino cumpla con todas sus obligaciones, y tras la finalización del contrato, el propietario deberá devolver la fianza al inquilino. Si por el contrario, el inquilino no ha cumplido con alguna de sus obligaciones (hay desperfectos en la vivienda, el impago de alguna renta, etcétera), el propietario tiene pleno derecho a no devolver la fianza o a devolver solo una parte.
Ahora bien, aparte de la fianza en metálico, el propietario podrá exigir garantías adicionales, que no deberán ser en metálico, ni depositarse en ningún organismo.
Si se necesita más información sobre la fianza, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Cómo se regula la fianza en los contratos de alquiler?
Como ya se ha mencionado en el apartado anterior, el propietario tiene la obligación de depositar la fianza del alquiler de la vivienda o del local de negocio ante el organismo competente de cada Comunidad Autónoma donde se localice el inmueble objeto de arrendamiento y en un plazo determinado. Por tanto, en aquellas Comunidades Autónomas donde se haya creado un registro para el depósito de la fianza, el arrendador está obligado a ello, sin devengo de interés alguno. En caso de no producirse el depósito o si se hace fuera de plazo, el arrendador puede ser sancionado.
Cuando se vaya a firmar un contrato de arrendamiento, el propietario deberá exigir al inquilino el importe de la fianza. En caso de que el arrendatario se niegue a pagar la fianza, el arrendador tendrá dos opciones: o bien no firmar el contrato de alquiler, o bien firmarlo pero adelantando él la fianza para depositarla en el organismo competente, y reclamársela luego al arrendatario. Por tanto, el hecho de que el arrendatario no haga entrega del importe de la fianza, no exime al propietario de sus obligaciones.
Tras la finalización del contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a que le sea devuelta la fianza. No obstante, lo primero que tiene que hacer el propietario es comprobar si el inmueble tiene desperfectos o si quedan suministros o cantidades asimiladas pendientes de pagar a los que deba hacer frente el inquilino.
Una vez comprobado y descontado del importe de la fianza las deudas pendientes o el valor de reparación de los desperfectos causados, el saldo resultante debe ser devuelto al inquilino en el plazo máximo de 1 mes. En caso de que transcurra un mes desde la entrega de llaves sin que el propietario le haya devuelto el saldo resultante de la fianza, éste devengará el interés legal. En caso de no recibir la fianza en el plazo estipulado, el arrendatario puede enviar una carta para reclamar la devolución de la fianza al arrendador. En cambio, si se recibe la fianza, es conveniente que se firme un documento en el que se confirme la recepción del dinero.
Como ya se ha mencionado en el apartado anterior, el propietario de un inmueble tiene la obligación de depositar la fianza ante el organismo competente de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble. No obstante, la normativa específica, y por tanto, el procedimiento y las consecuencias por no depositar la fianza, se encuentra regulada por cada Comunidad Autónoma. En otras palabras, cada Comunidad Autónoma tiene competencia exclusiva en materia de fianzas por lo que habrá que analizar cada legislación para conocer exactamente los plazos de ingresos, de devolución, régimen de sanciones, etc.
Las sanciones por no depositar la fianza se encuentran recogidas en el Decreto 181/1996 de 5 de diciembre y en la Ley 12/1997 de 4 de junio.
Los propietarios tienen la obligación de depositar la fianza en el plazo de un mes. En caso de depositarla fuera de plazo, hay un recargo del 2% del importe de la fianza. Además, se pueden imponer multas coercitivas, cada 4 meses, por incumplimiento de las obligaciones relativas a la fianzas, cuantificables en el 2% de la obligación de depósito.
Asimismo, se considera una infracción grave no depositar la fianza, por lo que el propietario puede recibir una sanción grave que corresponde a una multa del 26% hasta el 50% de la cuantía de la fianza con un tope máximo de 90.000 euros. No obstante, si iniciado un procedimiento de inspección, el arrendador colabora con la Administración y acepta la propuesta de regularización que le haga el inspector, la infracción ya no será grave sino leve, que lleva aparejada una multa del 5% hasta el 25% de la cuantía de la fianza.
Por último, si el propietario no presta la colaboración debida con los servicios de inspección u obstruye la inspección, se podrá imponer una multa de 6.010,13 euros a 90.151,82 euros.
Las sanciones por no depositar la fianza se encuentran recogidas en la Ley 8/1997 de 23 de diciembre, modificada en algunos de sus artículos por el Real Decreto-Ley 6/2013 de 9 de abril.
Las infracciones pueden ser leves, graves o muy graves. Se considerará leve el incumplimiento del deber de colaboración. Se considerará grave el incumplimiento de la obligación de depositar la fianzar en el plazo de un mes (además, si se hace el ingreso con posterioridad, se establecen una serie de recargos). Se considerará muy grave la reincidencia en el incumplimiento del depósito.
Por tanto, el incumplimiento de la obligación de depósito es considerado como infracción grave (salvo que sea reincidente que sería muy grave), y la sanción por dicha infracción será de multa de 60,10 euros (la ley habla de 10.000 pesetas) hasta 3.606,07 euros (600.000 pesetas). En todo caso, la multa no podrá superar el cincuenta por ciento (50%) del importe de la fianza. Si el arrendador fuese reincidente, la sanción será del doble que se le hubiese impuesto por una infracción grave.
Las sanciones por no depositar la fianza se encuentran recogidas en la Ley 13/1996 de 29 de julio, modificada en algunos artículos por la Ley 21/2001 de 28 de diciembre de medidas fiscales y administrativas.
Las infracciones pueden ser leves o graves. Se considerará leve el incumplimiento del depósito de la fianza dentro del plazo de dos meses desde la formalización del contrato. No obstante, si los servicios de inspección de la Generalitat han iniciado un expediente para la regularización de la fianza, entonces se considerará una infracción grave. Por tanto, si el propietario deposita la fianza antes de que la inspección lo llame, en un principio sería una infracción leve; pero si se ha iniciado un procedimiento de inspección por este motivo, el depósito ya será considerado como infracción grave.
Respecto al régimen de sanciones, si nos encontramos ante una infracción leve, se impondrá una multa que no podrá superar el 35% del importe de la fianza con un límite de 3.000 euros. Y cuando se trate de una infracción grave, la multa será del 35% al 75% del importe de la fianza no depositada.
Por último, si el depósito se hace con posterioridad a los dos meses estipulados, hay una serie de recargos que van desde un 5% hasta un 20% del importe de la fianza si no interviene la inspección, y si interviniesen los servicios de inspección será de un 25%. A esas cantidades habrá que sumarle los intereses de demora.
Las sanciones por no depositar la fianza se encuentran recogidas en el Decreto 333/1995 de 3 de noviembre y en la Ley 8/2004 de 20 de octubre.
La sanción por no depositar la fianza en plazo de quince (15) días hábiles siguientes a la celebración del contrato se considerará como una infracción grave, y lleva aparejado la imposición de multas hasta 3.000 euros, además de recargos e intereses de demora.
Las sanciones por no depositar la fianza se encuentran recogidas en el Decreto 267/1985, de 12 de diciembre, sobre Emisión de Efectos de Papel de Fianzas, en la Ley 8/2012, de 29 junio, de Vivienda de Galicia, y en el Decreto 42/2011, de 3 de marzo, por el que se establece el Procedimiento para el Depósito de las Fianzas de los Arrendamientos relativos a las Fincas Urbanas en la Comunidad Autónoma de Galicia.
Los propietarios tienen la obligación de realizar el depósito de la fianza en el plazo de un mes desde la fecha del contrato. En caso de que no se deposite la fianza en dicho plazo, se reclamará su importe, incrementado en el interés legal sin perjuicio de las sanciones a que hubiere lugar. La sanción se podrá evitar si el propietario de forma voluntaria y sin requerimiento previo por parte de la Administración, abona la fianza. En este caso, solo tendrá que abonar los intereses. Respecto a la sanción, la Ley estipula que el no depósito de la fianza es una infracción leve, por lo que es multada con un importe desde 300 € hasta 3.000 €, aunque la multa no podrá ser inferior al doble del depósito debido.
Las sanciones por no depositar la fianza se encuentran recogidas en el Decreto 173/1987, de 24 de noviembre, de la Diputación General de Aragón, sobre la emisión de Papel de Fianzas de los contratos de Arrendamiento, y en la Ley 10/1992, de 4 de noviembre, de Fianzas de Arrendamientos y otros contratos.
Las infracciones pueden ser leves o graves. Se considerará leve el incumplimiento del depósito de la fianza dentro del plazo de un mes desde la formalización del contrato y su posterior cumplimiento espontáneo. Se considerará grave si se detecta por el servicio de inspección el incumplimiento del deposito de la fianza. Las infracciones leves se castigan con multa de hasta 300 euros y las infracciones graves con multas de hasta 3.000 euros.
Las sanciones por no depositar la fianza se encuentran recogidas en el Decreto 45/1985 de 22 de febrero, por el que se regula la emisión de papel de Fianza en materia de vivienda y la Disposición Adicional Séptima de la Ley 5/1996 de 27 de diciembre de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Canarias.
Se considerará infracción el incumplimiento del depósito de la fianza dentro del plazo de un mes desde la formalización del contrato. Esta infracción se sancionará con multa por el importe que oscilará del 20% al 100% de la fianza no depositada, dependiendo de la existencia de intencionalidad o reiteración y a la reincidencia.
Las sanciones por no depositar la fianza se encuentran recogidas en el Decreto 98/1984, de 4 de agosto, por el que se regula la constitución de fianza por arrendamientos y suministros y la Orden de 5 de marzo de 1985, por el que se establece el procedimiento para la constitución de fianzas por arrendamientos y suministros en el ámbito de la Comunidad de Castilla la Mancha.
El arrendador tiene un mes para depositar la fianza desde que se formaliza el contrato de arrendamiento. En caso de no efectuarse el depósito de la fianza, se establece un recargo del 10%. No obstante, no se prevé en la legislación ningún otro tipo de sanción.
Las sanciones por no depositar la fianza se encuentran recogidas en la Ley 9/2010, de 30 de agosto, reguladora del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León.
El incumplimiento de las obligaciones de depósito de la fianza del alquiler en Castilla y León constituirá una infracción que puede ser considerada leve, grave o muy grave. Se considerará infracción leve no depositar la fianza cuando esta sea inferior a 600 euros. Será considerada infracción grave no depositar la fianza cuando esta sea superior a 600 euros e inferior a 6.000 euros. Si fuese superior a 6.000 euros la fianza no depositada, la infracción será muy grave.
Respecto a las sanciones, las infracciones leves serán sancionadas con multa de hasta 3.000 euros. Las infracciones graves pueden ser sancionadas con multas que oscilan entre los 3.001 euros y los 15.000 euros. Y las infracciones muy graves pueden ser sancionadas con multas que oscilan entre 15.001 euros y 90.000 euros.
Las sanciones por no depositar la fianza se encuentran recogidas en el Decreto 211/1997, de 30 septiembre, que regula la Tesorería General de la Hacienda del País Vasco y en el Decreto 15/2006, de 31 de enero, sobre Régimen y Destino del Personal y Patrimonio de las Cámaras Oficiales de la Propiedad Urbana.
El Gobierno del País Vasco creó el BIZILAGUN (gestionado por el Departamento de Vivienda) que tiene como objetivo ofrecer un servicio gratuito y público para solucionar los desencuentros entre los inquilinos y los propietarios. Respecto a la fianza, el arrendador tiene 15 días para depositarla en el BIZILAGUN correspondiente de su municipio desde que se formaliza el contrato de arrendamiento. En caso de no existir en el municipio una oficina BIZILAGUN, entonces tendrá 1 mes de plazo. En caso de no efectuarse el depósito de la fianza, se establece un recargo del 10% del importe de la fianza. No obstante, no se prevé en la legislación ningún otro tipo de sanción.
El resto de Comunidades Autónomas no tienen un régimen sancionador por el incumplimiento del depósito de la fianza.
Independientemente de las multas y sanciones administrativas que pueda poner la Administración al arrendador por no depositar la fianza en el organismo competente, el arrendatario también puede demandarle en caso de sufrir daños y perjuicios por este incumplimiento. En otras palabras, además de la responsabilidad administrativa a la que puede incurrir el arrendador, también puede incurrir en responsabilidad civil frente al inquilino por los perjuicios causados al no haber depositado la fianza en la Comunidad Autónoma.
Por ejemplo, si como consecuencia de no depositar la fianza el inquilino no puede deducirse el alquiler en la declaración de la renta, o no puede recibir ayudas o subvenciones, este podrá demandar al propietario solicitando una indemnización por los daños y perjuicios causados. En estos casos es evidente que se ha producido un daño imputable al arrendador por incumplimiento de sus obligaciones legales. No obstante, es imprescindible que el inquilino acredite o pruebe suficientemente los perjuicios causados.
Antes de iniciar el procedimiento judicial, es conveniente enviarle al arrendador un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, donde se le especifique el importe de los perjuicios ocasionados y la concesión de un breve plazo para su pago, con la advertencia de que en caso contrario se ejercitarán acciones judiciales.