9 de abril 2023
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9 de abril 2023
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La actualización de la renta es uno de los temas más importantes en los contratos de arrendamiento de vivienda ya que acarrea muchas dudas. Se trata de la facultad que tienen los arrendadores y los arrendatarios de subir o bajar anualmente la cantidad que se paga en concepto de renta.
A lo largo de los años se ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificandose a su vez la actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda. Por tanto, dado que esta Ley ha sufrido varias modificaciones, en esta guía se va a analizar todos los diferentes escenarios en función de la ley aplicable, ya que en función de cuando se firmó el contrato de alquiler de vivienda, el procedimiento será de una manera.
La actualización de la renta es la capacidad que tiene el propietario o el inquilino de subir o bajar anualmente la renta (la cantidad de dinero que paga el inquilino en concepto de alquiler) conforme al IPC (Índice de Precios al Consumo), al Índice de Garantía de Competitividad (IGC) o cualquier otro mecanismo de revisión que hayan pactado las partes en el contrato de alquiler de vivienda. Esta actualización se prevé por la evolución de los precios a lo largo del tiempo. La actualización de la renta viene prevista en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU); no obstante, a lo largo de los años ha sufrido varias modificaciones, la cuales veremos a continuación.
Como consecuencia de las modificaciones del artículo, coexisten hoy en día cinco sistemas, ya que cada contrato de arrendamiento de vivienda se le aplica el sistema que existía en el momento de celebración del contrato. Los sistemas que coexisten son los siguientes:
La fórmula para actualizar la renta del alquiler (salvo para los contratos de arrendamiento de renta antigua) es la siguiente:
(Renta del alquiler * (100 + % de variación (anual) del índice de referencia)) / 100
La actualización de la renta se realiza de manera anual y se podrá solicitar por ambas partes; esta revisión puede efectuarse tanto al alza como a la baja. Para ello, la parte que desee revisar la renta deberá comunicárselo por escrito a la otra parte. La actualización de la renta es una potestad, no una obligación. Por tanto, las partes pueden optar o no por actualizar la renta.
Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985, también denominados contratos de renta antigua, se rigen por las normas establecidas en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con las especialidades señaladas en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994.
El número 11 de la Disposición Transitoria Segunda permite la actualización de la renta mediante dos sistemas introducidos, previo requerimiento fehaciente al inquilino, notificándole el importe de la actualización para el siguiente año. No obstante, también es posible que las partes hubieran acordado en el contrato un sistema de actualización de la renta que sea más beneficioso para el arrendador que los dos sistemas introducidos en la Disposición Transitoria Segunda. En estos casos, el arrendador puede elegir el sistema que aparece en el contrato de arrendamiento o uno de los dos sistemas previstos en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994. Esta elección es únicamente del propietario, por lo que el inquilino nunca podrá solicitar que se le aplique un sistema u otro.
En caso de que el arrendador elija utilizar uno de los dos sistemas previstos en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, este tendrá que optar por el sistema que resulte menos gravoso para el inquilino. Los dos sistemas son los siguientes:
En otras palabras, el arrendador tendrá que tomar, por un lado, el Índice General del IPC correspondiente al mes anterior a la firma del contrato y, por otro lado, el IPC del mes anterior a la fecha de actualización (el último publicado). Se divide este último con el primero, y de ahí sale el coeficiente. A continuación, se toma la renta original del contrato y se multiplica por el coeficiente anterior.
Por ejemplo: en un contrato de 1978, resulta un coeficiente de 5,14. La renta original del contrato son 80 euros: si se multiplica por su coeficiente, resulta una renta de 411 euros.
La cantidad que resulte tras la multiplicación por el coeficiente no puede ser superior al 12% o el 24% del valor catastral que tenía el inmueble en 1994, según se hubiera producido su última revisión después o antes de 1989.
Además, no se procederá a la actualización de renta prevista cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites siguientes:
En estos casos, el arrendatario puede rechazar la actualización de la renta en el plazo de 30 días naturales siguientes a la recepción del requerimiento del arrendador. En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que abone el inquilino podrá actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el IPC en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización. Además, si el arrendatario se opone, el contrato se extinguirá en un plazo de ocho años, aun cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.
No obstante, si los ingresos son superiores sin alcanzar 5,5 veces al SMI, la actualización de la renta se hará en un máximo de diez plazos anuales:
| Período anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la ley |
Porcentaje exigible de la renta actualizada |
| 1º | 10% |
| 2º | 20% |
| 3º | 30% |
| 4º | 40% |
| 5º | 50% |
| 6º | 60% |
| 7º | 70% |
| 8º | 80% |
| 9º | 90% |
| 10º | 100% |
Si los ingresos familiares del arrendatario son superiores a 5,5 veces el SMI, en lugar de 10 plazos anuales en tramos del 10% se aplican cinco plazos anuales en tramos del 20%.
Los contratos de arrendamiento de vivienda formalizados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 se rigen por la LAU de 1994.
En virtud del artículo 18 LAU, la revisión de la renta se realizará, obligatoriamente, tomando en cuenta el IPC general durante los primeros 5 años de duración. Por tanto, una vez transcurrido un año (12 meses) desde la firma del contrato (nunca cuando finalice el año natural o antes; es decir, si se firmó el contrato el 5 de abril 2014, no se podrá revisar hasta el 5 de abril 2015), el arrendador o arrendatario podrá solicitar la actualización de la renta tomando como referencia el último dato del IPC, aumentando o reduciendo la renta en función de la variación que haya sufrido el IPC en el último año.
La parte interesada en la actualización de la renta (arrendador o arrendatario) tiene la obligación de avisar a la otra parte por escrito, informándole sobre el porcentaje que se tiene que aplicar y adjuntando la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE). Una vez notificado, la nueva renta será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que la parte interesada haya sido notificada de la revisión de la renta. Si el propietario no está dispuesto a aplicar la rebaja de la renta, el arrendatario puede recurrir a la vía judicial.
Una vez transcurridos los 5 primeros años del contrato de arrendamiento, las partes pueden llegar a un acuerdo sobre otro método de actualización de la renta. Por tanto, no tendrán que regirse por el IPC, sino que podrán aplicar otros índices como el Índice de Vivienda Rúbrica o cualquier otro sistema que ambas partes estimen oportuno. En caso de que no hayan acordado nada, se seguirá aplicando supletoriamente el IPC.
Ejemplo: el 1 de febrero de 2010, Pedro (arrendador) firmó un contrato de arrendamiento con Luis (arrendatario). La renta del alquiler ascendía a 1000 euros. Durante los cinco primeros años (es decir, hasta el 2015 incluido), las partes pueden revisar la renta conforme el IPC. Por tanto, el 1 de febrero de 2011, fecha en la cual se cumple una anualidad de la vigencia del contrato, Pedro notifica a Luis la revisión de la renta conforme el IPC, cuyo último porcentaje de variación anual fue publicado en enero de 2011 y es igual a -0,1. Por tanto, el cálculo de la renta actualizada es el siguiente:
Renta actualizada = (1000 * (100 – 0,1)) / 100 = 999 euros.
A partir del 2016, las partes pueden llegar a un acuerdo sobre otro índice de actualización de la renta.
La modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos del año de 2013 establece la libertad de pactos entre las partes a la hora de elegir el sistema para actualizar la renta del alquiler. Por tanto, las partes podrán actualizar la renta según el sistema que hayan acordado en el contrato (o incluso a través de anexo posterior a la fecha del contrato). Es decir, la renta se puede actualizar como quieran las partes. Puede subir anualmente el porcentaje que se pacte (ejemplo: se puede pactar que la renta subirá un 4% anual…), o que lo hará conforme al índice que se quiera (ejemplo: conforme al IPC,…). En caso de que las partes no hubiesen acordado ningún sistema específico de actualización, se aplicará subsidiariamente el IPC general.
Como ocurría con los contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013, las partes podrán solicitar mediante escrito la actualización de la renta del alquiler una vez transcurrido un año desde la firma del contrato de arrendamiento. Es decir, la renta del alquiler solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Como ya he comentado, en caso de que se utilice el IPC, la renta se actualizará aplicando a la renta la variación porcentual experimentada por el IPC durante los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
Una vez notificada la renta actualizada, la renta será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que se haya realizado la notificada de la revisión de la renta. Si el propietario no está dispuesto a aplicar la rebaja de la renta, el arrendatario puede recurrir a la vía judicial.
En resumen, la novedad que supuso la reforma de la Ley 4/2013 respecto al régimen anterior fue la libertad para elegir el sistema de actualización pactado, y además desde el primer año.
Ejemplo: el 1 de febrero de 2014, Pedro (arrendador) firmó un contrato de arrendamiento con Luis (arrendatario), y acordaron que la renta se subiría un 2% anual. La renta del alquiler ascendía a 1000 euros. Por tanto, el 1 de febrero de 2015, fecha en la cual se cumple una anualidad de la vigencia del contrato, Pedro notifica a Luis la revisión de la renta conforme al porcentaje pactado. Por tanto, el cálculo de la renta actualizada es el siguiente:
Renta actualizada = (1000 * (100 + 2)) / 100 = 1020 euros.
Si las partes no hubieran pactado nada específico en el contrato, la revisión de la renta se haría conforme al IPC general.
En el año 2015 se aprobó la Ley de Desindexación de la Economía, y el artículo 18 de la LAU sufrió una modificación sustancial.
Como ya se establecía en el régimen anterior, la renta del alquiler podrá ser actualizada según el sistema que hayan acordado las partes en el contrato, pero únicamente cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato. Por tanto, la actualización de la renta puede basarse en otros sistemas, y no solo en función del IPC. Asimismo, la parte interesada ha de notificarle a la otra parte el importe de la renta actualizada que debe abonar a partir del mes siguiente a aquel en que entre la subida de la renta.
Existen dos novedades fundamentales respecto a los régimenes anteriores: en primer lugar, en caso de que las partes no hubieran pactado ningún sistema de actualización de la renta en el contrato, entonces no se podrá solicitar la actualización de la renta del alquiler durante toda la vida del contrato. Es decir, si en el contrato no hay una cláusula pactada sobre la actualización de la renta, entonces queda prohibido que cualquiera de las partes solicite la revisión de la renta. En segundo lugar, en el caso de que se prevea en el contrato la posibilidad de actualizar la renta, pero no se haya previsto ningún sistema o índice, entonces la renta se revisará conforme el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). La parte interesada tomará como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
Ejemplo: el 1 de febrero de 2016, Pedro (arrendador) firmó un contrato de arrendamiento con Luis (arrendatario), y acordaron la posibilidad de actualizar la renta aunque no pactaron ningún índice en específico. La renta del alquiler ascendía a 1000 euros. Por tanto, el 1 de febrero de 2017, fecha en la cual se cumple una anualidad de la vigencia del contrato, Pedro notifica a Luis la revisión de la renta conforme al IGC (ya que es el índice que se aplica obligatoriamente al no pactar un índice en específico), cuyo último porcentaje de variación anual fue publicado el 1 de enero de 2017 y es igual a +1,3. Por tanto, el cálculo de la renta actualizada es el siguiente:
Renta actualizada = (1000 * (100 + 1,3)) / 100 = 1013 euros.
Si las partes no hubieran estipulado en el contrato de arrendamiento la posibilidad de revisar la renta, entonces ninguna de las partes podría solicitar la actualización de la renta durante toda la duración del contrato (prórrogas incluidas).
Con la última modificación de la LAU, no existen grandes cambias respecto al régimen anterior. Por tanto, las partes tienen libertad de pactos para elegir el mecanismo que deseen para actualizar la renta. En caso de que las partes no hayan especificado el sistema de actualización, la renta se actualizará según la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización. Para ello se toma como referencia el correspondiente al último índice publicado en la fecha de actualización del contrato de alquiler. Asimismo, en caso de que las partes no hayan pactado expresamente la actualización de la renta, entonces no se podrá revisar la renta durante toda la vida del contrato.
La única novedad de la modificación de la LAU de 2019 es que el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC a fecha de cada actualización. En otras palabras, se establece que la actualización de la renta del alquiler tendrá como límite máximo el IPC, por lo que ninguna de las partes podrá establecer subidas superiores a dicho índice.
Ejemplo: el 1 de febrero de 2020, Pedro (arrendador) firmó un contrato de arrendamiento con Luis (arrendatario), y acordaron que la renta se subiría un 2% anual. La renta del alquiler ascendía a 1000 euros. Por tanto, el 1 de febrero de 2021, fecha en la cual se cumple una anualidad de la vigencia del contrato, Pedro notifica a Luis la revisión de la renta conforme al porcentaje pactado. Por tanto, el cálculo de la renta actualizada es el siguiente:
Renta actualizada = (1000 * (100 + 2)) / 100 = 1020 euros.
No obstante, el último porcentaje de variación anual del IPC fue publicado el 1 de enero de 2021 y es igual al 1%. Por tanto, Pedro únicamente podrá subir un 1% (1010 euros) la renta del alquiler.