Mietvertrag - Ferienwohnung

Was ist ein Mietvertrag über eine Ferienwohnung?

Ein Mietvertrag über eine Ferienwohnung bzw. ein Ferienhaus ist ein Vertrag zwischen dem Vermieter einer Ferienwohnung / Ferienhaus und dem Mieter, der die Wohnung / Haus für einen begrenzten Zeitraum, in der Regel für einen Ferienaufenthalt, mietet. In diesem Vertrag werden die Mietbedingungen festgelegt, darunter Mietdauer, Mietpreis, Zahlungsmodalitäten, Pflichten des Mieters und Vermieters, sowie gegebenenfalls Regelungen zu Nebenkosten, Reinigungskosten, Haustieren, etc.

Der Mietvertrag über eine Ferienwohnung unterscheidet sich in einigen Punkten von einem regulären Mietvertrag für eine dauerhafte Wohnnutzung, da er speziell auf die Bedürfnisse von Feriengästen zugeschnitten ist und in der Regel kürzere Mietzeiträume und flexible Buchungsmodalitäten umfasst.

Zweitwohnungen oder Zweithäuser werden oft als Mietwohnung oder Miethäuser angeboten, die speziell als Ferienunterkünfte angeboten werden. D. h. anders als bei normalen Mietobjekten werden Ferienwohnungen oft bereits eingerichtet und für eine kurze Zeitdauer vermietet.

Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Der Mietvertrag über eine Ferienwohnung ist eine Form des Mietvertrages, von denen es viele Arten gibt, wie z. B.

• Untermietvertrag über Wohnraum: Untermietvertrag über Wohnraum, zur befristeten oder unbefristeten Anmietung einer Wohnung. Hier vermietet aber nicht der Eigentümer, also der Vermieter, sondern ein Mieter den Wohnraum, der selbst Mieter ist.
• Mietvertrag über Büroräume: Gewerbemietvertrag über Büroräume, also Mieträume, die als Arbeitsplätze geeignet sind.
• Untermietvertrag für ein WG-Zimmer: Bei einem Untermietvertrag für ein WG-Zimmer wird zur Untermiete nur ein Schlafzimmer innerhalb einer Wohngemeinschaft vermietet.

Was ist der wesentliche Unterschied zur Wohnraummiete?

Ein wesentlicher Unterschied zwischen der Vermietung von Ferienwohnungen und der regulären Wohnraummiete liegt in der Kurzfristigkeit der Mietverhältnisse. Bei Ferienwohnungen handelt es sich in der Regel um sogenannte kurzzeitige Gebrauchsüberlassungen. Hierbei wird dem Mieter die Nutzung der Wohnung lediglich für einen begrenzten Zeitraum eingeräumt.

Welchen Inhalt hat ein Mietvertrag?

Ein Mietvertrag sollte folgende Vertragsbestandteile zum Inhalt haben:

• Vertragsparteien: Die Namen und Anschriften des Vermieters und des Mieters sollten klar angegeben werden.
• Mietgegenstand: Der Mietgegenstand, also der Wohnraum, sollte genau beschrieben werden (z. B. Adresse, Größe, Zimmer und Lage).
• Mietbeginn und Mietdauer: Mietbeginn ist das Datum, an dem das Mietverhältnis beginnt. Mietdauer ist die Dauer, über welche das Mietverhältnis besteht (d. h. ob der Untermietvertrag befristet oder unbefristet ist).
• Mietpreis: Die Höhe der Miete sowie die Zahlungsmodalitäten (pro Tag, Woche oder Monat z. B.) und den Zahlungszeitpunkt.
• Nebenkosten: Neben dem Mietpreis sollten auch alle Nebenkosten, wie z. B. Betriebskosten, Heizkosten, Strom, aufgelistet werden und bestimmt werden, wie diese berechnet werden (z. B. im Mietpreis enthalten oder in Rechnung gestellt).
• Kaution: Die Kaution ist eine Sicherheit, die der Mieter leistet. Ihr Zweck ist es, den Vermieter abzusichern, für den Fall, dass der Mieter Vertragspflichten außer Acht lässt oder Schäden an der Wohnung verursacht. Die Höhe der Kaution und Rückzahlungsmodalitäten sollten im Mietvertrag klar angegeben werden.
• Nutzung: Nutzung beschreibt die einzelnen Regelungen zur Nutzung des Wohnraums (z. B. Haustierhaltung oder Rauchen, Umgang mit dem Mietobjekt).
• Kündigung: Der Mietvertrag regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Mietvertrag gekündigt werden kann.
• Übergabe und Rückgabe: Vereinbarungen zur Wohnungsübergabe bei Vertragsbeginn und Vertragsende (z. B. Schönheitsreparaturen).

Wie werden die Nebenkosten in einem Mietvertrag über eine Ferienwohnung?

In einem Mietvertrag über eine Ferienwohnung können die Nebenkosten auf unterschiedliche Weise geregelt sein. Typischerweise umfassen die Nebenkosten für eine Ferienwohnung Dinge wie Wasser, Strom, Gas, Heizung, Müllentsorgung, Reinigungskosten, Internet, Kabelfernsehen, eventuelle Parkgebühren, etc.

In der Regel können die Nebenkosten auf folgender Art und Weise berechnet werden:

• Pauschale Miete: Es besteht die Möglichkeit, pauschale Nebenkosten zu vereinbaren. Das bedeutet, dass der Mietpreis alle Nebenkosten wie Betriebs- und Heizkosten, Strom, Internet und Zusatzservices (z. B. Endreinigung, WLAN, Bettwäsche) beinhaltet.
• In Rechnung stellen durch Betriebskostenabrechnung / Verteilerschlüssel: Dem Mieter kann mithilfe eines Verteilungsschlüssels oder einer Abrechnung nach der Betriebskostenverordnung die Nebenkosten in Rechnung gestellt werden. Die Abrechnung erfolgt nach Verbrauch.

Es ist wichtig, die Nebenkosten im Mietvertrag schriftlich festzuhalten. Ohne eine schriftliche Vereinbarung können die Nebenkosten nicht in Rechnung gestellt werden.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Laufzeit und Kündigung eines Mietvertrages über eine Ferienwohnung?

Bei der Laufzeit und Kündigung eines Mietvertrages über eine Ferienwohnung gibt es einige Besonderheiten, die beachtet werden sollten:

• Befristete Mietverträge: Ferienwohnungen werden in der Regel für einen festen Zeitraum vermietet. Das Mietverhältnis endet automatisch nach Ablauf der vereinbarten Dauer, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist.
• Unbefristete Mietverträge: Diese sind bei Ferienwohnungen eher unüblich, da sie meist für kurzfristige Aufenthalte gedacht sind.
• Kündigungsfrist: Ein Mietvertrag für eine Ferienwohnung kann generell mit einer gesetzlich festgelegten Frist gekündigt werden, ohne dass ein Kündigungsgrund angegeben werden muss.
• Stornogebühren: Vermieter können den Mieter zur Zahlung von Gebühren verpflichten, wenn dieser seine Buchung storniert. Diese Gebühren sollten im Mietvertrag klar ausgewiesen werden.

Es ist wichtig, dass alle Details im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden, um Missverständnisse zu vermeiden.

Was kann nicht in einem Mietvertrag geregelt werden?

In einem Mietvertrag dürfen keine Regelungen getroffen werden, die gegen geltendes Recht verstoßen oder die grundlegenden Rechte der Vertragsparteien verletzen. Hier sind einige Punkte, die üblicherweise nicht im Mietvertrag geregelt werden können:

• Regelungen, die gegen gesetzliche Bestimmungen verstoßen, sind nicht zulässig (z. B. Diskriminierung oder illegale Aktivitäten).
  Es ist nicht möglich, dass Mieter und Vermieter im Mietvertrag auf ihre gesetzlichen Rechte verzichten.
• Regelungen, die die gesetzlich vorgeschriebenen Höchstmieten oder andere gesetzliche Vorgaben überschreiten bzw. unterschreiten (z. B. bei Kündigungsfristen), sind nicht erlaubt.
  Klauseln, die eine Partei einseitig benachteiligen oder unverhältnismäßig benachteiligen, sind unzulässig und unwirksam.

Der Mietvertrag sollte klar und verständlich formuliert sein; unklare und widersprüchliche Formulierungen sollten vermieden werden.

Welche Voraussetzungen hat der Abschluss eines Mietvertrages?

Für den Abschluss eines Mietvertrages müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, z. B.:

• Berechtigung des Vermieters: Der Vermieter muss die Berechtigung haben, den Wohnraum zu vermieten. Er muss also selbst z. B. Eigentümer der Wohnung sein.
• Klare Vereinbarung: Alle Vereinbarungen sollten klar und verständlich sein, dies gilt z. B. für Regelungen über Miete, Nebenkosten, Mietdauer und Nutzung der Wohnung.
• Form des Vertrags: Ein Mietvertrag kann mündlich, schriftlich oder durch stillschweigendes Verhalten (z. B. durch Handschlag) geschlossen werden. Für mehr Sicherheit und um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte ein Mietvertrag immer schriftlich abgeschlossen werden. Eine Ausnahme besteht für befristete Mietverträge über Wohnräume, wenn eine längere Laufzeit als ein Jahr vereinbart werden soll. Solche Verträge müssen in schriftlicher Form geschlossen werden.

Die Einhaltung dieser Voraussetzungen ist entscheidend, um sicherzustellen, dass der Mietvertrag rechtmäßig und verbindlich ist. Es wird empfohlen, eventuelle Genehmigungen schriftlich einzuholen und alle Vereinbarungen schriftlich im Vertrag festzuhalten.

Wer kann einen Mietvertrag über eine Ferienwohnung abschließen?

Einen Mietvertrag über eine Ferienwohnung kann jede natürliche Person, d. h. jeder Mensch, abschließen. Auf der einen Seite steht der Vermieter und auf der anderen der Mieter.

Was sind die nächsten Schritte, nachdem der Mietvertrag ausgefüllt wurde?

Nachdem der Mietvertrag ausgefüllt wurde, sollten die nächsten Schritte sein:

• Unterschriften: Der Mietvertrag sollte von allen Vertragsparteien unterzeichnet werden.
• Kopien an alle Beteiligten: Jeder Vertragspartner sollte eine Kopie des vollständig unterzeichneten Mietvertrages erhalten. Dies dient zur Information und als Nachweis über die getroffenen Vereinbarungen.
• Kaution und erste Miete: Falls eine Kaution vereinbart wurde, sollte diese vom Mieter geleistet werden. Die erste Miete gemäß den vertraglichen Bedingungen sollte ebenfalls rechtzeitig gezahlt werden.
• Ferienwohnungsübergabe: Mieter und Vermieter sollten einen Termin für die Übergabe vereinbaren, bei dem der Zustand der Wohnung dokumentiert wird. Ein Übergabeprotokoll kann helfen, eventuelle später auftretende Schäden festzuhalten.

Es ist wichtig, dass alle Schritte sorgfältig durchgeführt und dokumentiert werden, um einen reibungslosen Ablauf des Mietvertrages zu gewährleisten.

Welche Dokumente sollten dem Mietvertrag beigefügt werden?

Zu den Dokumenten, die als Anlage dem Mietvertrag beigefügt werden können, sind z. B.:

• Übergabeprotokoll: Es kann ein Übergabeprotokoll verfasst werden, um den Zustand der Wohnung bei der Übergabe, eventuelle Schäden oder Mängel festzuhalten.
• Inventarliste: In der Inventarliste wird das gesamte Inventar der Wohnung aufgelistet (z. B. wenn sich Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände in der Wohnung befinden).
• Hausordnung: Die Hausordnung des Gebäudes, die Regeln und Vorschriften für das Zusammenleben in der Wohnanlage festlegt.
  Betriebskostenabrechnung

Die genauen Anlagen zum Mietvertrag können je nach individueller Situation und Vereinbarung variieren.

Welche Kosten entstehen beim Abschluss eines Mietvertrages?

Beim Abschluss eines Mietvertrages entstehen grundsätzlich keine weiteren Kosten. Es können Kosten entstehen, wenn der Vertrag notariell beglaubigt werden soll.

Sollte der Mietvertrag notariell beglaubigt werden?

Es ist in der Regel nicht erforderlich, dass ein Mietvertrag notariell beglaubigt wird. Mietverträge sind auch ohne eine notarielle Beglaubigung wirksam und rechtlich bindend.

Die Schriftform des Vertrags reicht aus, um die Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter zu dokumentieren. Notarielle Beglaubigungen sind in der Regel erforderlich, bei Verträgen, die besondere Formvorschriften haben oder für die eine hohe rechtliche Sicherheit gewünscht wird (z. B. bei komplexeren Mietverträgen oder wegen grundsätzlicher Streitvermeidung). In den meisten Fällen reicht jedoch die schriftliche Form des Mietvertrages aus.

Welche Vorschriften und​​ Gesetze sind auf einen Mietvertrag anwendbar?

Für den Mietvertrag gelten maßgeblich die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, der Wohnflächenverordnung, der Betriebskostenverordnung und des Wohnungseigentumsgesetzes, genauer z. B.:

• §§ 535 - 548 BGB – Rechte und Pflichten Mietvertrag.
• §§ 549 - 580a BGB – Regelungen zum Mietvertrag über Wohnraum.
• Landesbauordnungen der Bundesländer
• Kommunale Bebauungspläne
• Gewerbe- und Steuerrecht

Aktuelle Rechtssprechung im Bereich Ferienwohnung:

Aktuelle Gerichtsurteile betreffen unter anderem das Verbot der Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen zur Verdrängung von Wohnraum (BGH, Urteil vom 12.04.2019, Az.: V ZR 112/18), das Widerrufsrecht bei Online-Buchungen (BGH, Urteil vom 27.06.2018, Az.: VIII ZR 94/17) und das berechtigte Interesse an Eigenbedarf auch bei Ferienwohnungen (LG Berlin, Urteil vom 09.05.2018, Az.: 67 S 100/18).

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