Contrato de constituição de usufruto

O que é um contrato de constituição de usufruto?

No contrato de constituição de usufruto, o proprietário de um bem ("nu-proprietário") transfere para outra pessoa ("usufrutuário") uma parte dos poderes de propriedade - o uso e a fruição -, mantendo os demais para si.

Assim, aquele que recebe os direitos de uso e fruição poderá utilizar o bem e receber os seus frutos. No entanto, o proprietário continuará sendo o único a poder transferir o bem (vender, trocar etc.) e a adotar algumas medidas judiciais a ele relacionados.

Por exemplo: João constitui usufruto em favor de José. Isso quer dizer que durante o período do usufruto, José poderá morar no imóvel ou mesmo locá-lo ou emprestá-lo. João poderá transferir o imóvel para outra pessoa por uma venda, por exemplo, mas mesmo nesse caso, José permanecerá tendo o direito de uso do imóvel. É somente com o fim do usufruto que João (ou eventual comprador) poderá, por exemplo, morar no imóvel ou alugá-lo.

 

O que é o direito de propriedade?

O direito de propriedade garante ao proprietário os poderes de uso, fruição, disposição e reivindicação do bem ou patrimônio, sendo que:

• O uso se refere ao proveito que pode ser obtido a partir do próprio bem, diretamente. No caso de um imóvel, o uso engloba, por exemplo, o direito que o proprietário tem de morar no imóvel, utilizando-o como residência para si e para sua família;
  
  
• Já a fruição, que também recebe a denominação de "gozo", se refere, em linhas muito gerais, ao direito de se beneficiar daquilo que o bem gera. Ainda no exemplo do imóvel, se este for alugado, os alugueis podem ser considerados frutos do imóvel, de modo que o proprietário é aquele que usufruirá dos valores recebidos do inquilino;
  
  
• A disposição se refere ao ato de abrir mão da coisa, como nos casos em que o bem é vendido ou doado a terceiros; e
  
  
• A reivindicação diz respeito à possibilidade de proteger o direito de propriedade contra eventuais violações, inclusive por meio das medidas judiciais cabíveis.

O usufrutuário possui os direitos de uso e fruição do bem com usufruto constituído.

 

Qual é a diferença entre um contrato de constituição de usufruto e um contrato de promessa de constituição de usufruto?

Um contrato de constituição de usufruto já é o próprio negócio em que se formaliza o usufruto; uma promessa é o compromisso das partes em, posteriormente, celebrarem o usufruto.

A utilização dos dois tipos de documento ocorre principalmente em relação aos bens imóveis, que possuem regras diferentes para que tenham validade, a depender do seu valor: se igual ou inferior a 30 salários mínimos, ou se superior a 30 salários mínimos.

Nos casos de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, para que o negócio seja válido, é obrigatório que sua formalização ocorra por escritura pública, ou seja, que um Tabelião de um Cartório de Notas escreva o documento. Assim, se o documento for particular, não possuirá validade para a constituição do usufruto, mas apenas como um compromisso que as partes firmaram de ir perante um Tabelião realizar o negócio (o documento particular, nesse caso, pode funcionar como uma minuta).

No caso de imóveis com valor igual ou inferior a 30 salários mínimos, o contrato feito de forma particular é o bastante para formalizar o contrato de constituição do usufruto.

Em quaisquer dos casos, depois de feito, o contrato deverá ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel estiver registrado.

Para os imóveis com valor acima de 30 salários mínimos, portanto, há duas etapas: a elaboração de uma escritura pública em um Cartório de Notas e, depois, o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel possuir registro.

 

Qual a diferença entre um contrato de constituição de usufruto e um contrato de locação?

Um contrato de locação, seja residencial ou comercial, é aquele por meio do qual uma pessoa ("locador"), geralmente o proprietário do bem, permite que outra pessoa ("locatário") utilize o bem em troca do pagamento de remunerações mensais - os alugueis. Na locação, de forma geral, o locatário não possui qualquer direito especial sobre a locação: se deixar de pagar os alugueis, por exemplo, poderá ser despejado.

O usufruto, por sua vez, é um direito que um proprietário ("nu-proprietário") de um bem, geralmente imóvel, transfere a outra pessoa ("usufrutuário"), que o permite usar e fruir do bem. Nesse caso, não há cobrança de valores pelo nu-proprietário, e este ficará obrigado a respeitar o direito do usufrutuário na forma como definida em contrato. Além disso, é o usufrutuário que, se quiser, poderá alugar ou emprestar o bem para um terceiro, obtendo os frutos desse negócio (como o recebimento de alugueis), sem que seja necessária autorização do nu-proprietário.

 

É obrigatório fazer um contrato de constituição de usufruto por escrito?

Sim, é obrigatório. O usufruto é um direito especial sobre um bem, móvel ou imóvel, de forma que o negócio deverá ocorrer por meio de um contrato escrito.

Além disso, nos casos de usufruto sobre bem imóvel, o contrato deverá ser registrado para que possua validade.

 

O que não é permitido em um contrato de constituição de usufruto?

O usufruto possui algumas restrições previstas em lei, dentre as quais se destacam as seguintes:

• proibição de transferência: o direito do usufruto em relação ao bem não pode ser transferido pelo usufrutuário para terceiros. Em outras palavras, se João é usufrutuário, ele não pode vender para Maria o direito do usufruto que lhe havia sido concedido. Por outro lado, João pode ceder o exercício desse usufruto, como no caso de uma locação;
  
  
• conservação do usufruto: o usufrutuário não possui direito de uso e fruição ilimitados; na verdade, deverá conservar o bem, realizando os reparos adequados para sua preservação; e
  
  
• destinação do bem: o usufrutuário não poderá dar ao bem destinação diversa daquela que possuía antes da constituição do usufruto, exceto se houver autorização expressa do nu-proprietário. Dessa forma, se o imóvel tinha, por exemplo, finalidade residencial, não poderá o usufrutuário fazer do local uma loja.

 

Quais são os pré-requisitos de um contrato de constituição de usufruto?

Antes de fazer um contrato de constituição de usufruto, as partes devem verificar se estão aptas a assiná-lo, ou seja, se possuem condições para contratar.

Ambas as partes podem ser uma pessoa física (maior de 18 anos) ou uma pessoa jurídica. Em relação ao nu-proprietário, deve ser o proprietário do bem - o dono a quem o bem pertence.

 

Quem assina um contrato de constituição de usufruto?

As partes de um contrato de constituição de usufruto são o usufrutuário e o nu-proprietário. Ambos podem ser pessoas físicas (maiores de 18 anos) ou jurídicas.

Em caso de pessoa jurídica, a assinatura ocorrerá por meio de um representante legal, regularmente eleito (ex.: diretor, presidente) ou por um procurador com poderes para tanto (ex.: chefe de departamento, gerente jurídico etc.).

 

Qual é o prazo de duração de um usufruto?

O usufruto é sempre temporário, embora os parâmetros para definir a ocasião de seu término possam ser estabelecidos de diferentes maneiras: é possível definir, por exemplo, uma vigência de 10 anos ou uma vigência vitalícia, que só se encerrará com a morte do usufrutuário.

De acordo com a lei, os prazos máximos de vigência do usufruto podem ser:

• o tempo definido no contrato;
• o tempo de vida do usufrutuário, se pessoa física;
• o tempo de duração da pessoa jurídica até o limite de 30 anos de exercício de usufruto;
• pelo tempo que durar o motivo que deu causa ao usufruto (ex.: o usufruto terá vigência até a diplomação de certa pessoa em um curso de graduação).

 

O que deve ser feito depois que o contrato de constituição de usufruto estiver pronto?

Depois de pronto, o contrato deverá ser assinado pelas partes e por duas testemunhas. A assinatura poderá ocorrer de forma física (manuscrita, à caneta) ou de forma eletrônica, por meio de um provedor que garanta a autenticidade das assinaturas. Em caso de assinatura física, deverão ser impressas 2 vias, cada qual a ser detida por uma das partes.

Se o usufruto recair sobre bem imóvel, é preciso realizar alguns procedimentos perante os cartórios para que o usufruto possua validade.

Se o valor do imóvel for superior a 30 (trinta) salários mínimos, deve-se:

• providenciar uma escritura pública, em um Cartório de Notas, com o conteúdo do negócio firmado entre as partes; e
  
  
• uma vez providenciada a escritura pública, ela deverá ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente (aquele no qual o imóvel estiver registrado).

Assim, nos casos de imóvel com valor acima de 30 salários mínimos, o contrato de constituição de usufruto feito de forma particular será convertido em promessa de constituição de usufruto, já que o usufruto, em si, somente será constituído se for feita uma escritura pública e se esta escritura for levada a registro em cartório. A promessa poderá ser levada ao cartório no momento em que a escritura for feita, a fim de facilitar o trabalho do oficial, mas o usufruto só existirá de fato se for feita a escritura e se ela for levada a cartório.

No caso dos imóveis com valor igual ou inferior a 30 salários mínimos:

• o próprio contrato de constituição de usufruto poderá ser levado a registro, sem a necessidade de se fazer uma escritura.

Sem o registro, o usufruto não será constituído.

 

Quais documentos deverão ser anexados ao contrato de constituição de usufruto?

Não é necessário anexar quaisquer documentos ao contrato de constituição de usufruto para sua validade. No entanto, é necessário que o contrato identifique, de forma correta e precisa, o bem sobre o qual se constituirá o direito.

 

É necessário reconhecer firma no contrato de constituição de usufruto para sua validade?

Não é necessário reconhecer firma no contrato de constituição de usufruto para sua validade. No entanto, caso queiram, as partes poderão fazê-lo.

O reconhecimento de firma garante a identidade das partes que assinam e pode ser um meio de conferir maior segurança na assinatura do documento.

 

É necessário registrar em cartório o contrato de constituição de usufruto para sua validade?

Sim, é necessário o registro em cartório no caso de bens imóveis.

Se se tratar de bem imóvel de até 30 salários mínimos, basta que o contrato de constituição de usufruto, depois de assinado, seja levado para registro no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel estiver registrado.

Já no caso de bem imóvel com valor superior a 30 salários mínimos, é necessário que o próprio contrato seja formalizado por meio de escritura pública, em um Cartório de Notas. Nesse caso, se as partes assinaram uma promessa de constituição de usufruto, o documento poderá ser apresentado como uma minuta para auxiliar o Tabelião. Depois de feita a escritura pública, o documento deverá ser também registrado no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel estiver registrado.

 

Quanto custa para formalizar um contrato de constituição de usufruto?

Os custos para a formalização de um contrato de constituição de usufruto dependerão do tipo de bem e do seu valor. Em caso de bem móvel (ex.: carro, moto), não há custo obrigatório associado, exceto se as partes optarem por reconhecimento de firma ou registro.

Em caso de bem imóvel, os custos dependerão do valor do imóvel: se acima de 30 salários mínimos, haverá custos com a escritura pública e com o registro em cartório. Se até 30 salários mínimos, o custo será apenas do registro em cartório.

Em todo caso, o valor de cada ato pode ser verificado junto de cada cartório, com as respectivas tabelas de valores definidos pelos Estados.

 

O que não pode faltar em um contrato de constituição de usufruto?

Um contrato de constituição de usufruto deve conter, ao menos, os seguintes elementos:

• Qualificação completa das partes: devem ser indicados os dados completos de identificação das partes envolvidas no contrato, como o nome completo/razão social, CPF/CNPJ, RG, estado civil, profissão e seu endereço completo;
  
  
• Objeto do contrato: deve-se indicar sobre qual tipo de bem (móvel ou imóvel) recairá o usufruto, descrevendo-o em detalhes;
• Prazo: deve haver a indicação do prazo de vigência do usufruto, seja de forma direta (definindo um tempo ou uma data) ou de forma indireta, indicando um evento após o qual o usufruto se encerrará;
  
  
• Obrigações das partes: é necessário indicar os deveres das partes (principalmente do usufrutuário) em relação ao bem, como eventuais limitações de uso, regras para conservação, destinação, dentre outros; e
  
  
• Data e local de assinatura do contrato.

 

Qual é a legislação aplicável ao contrato de constituição de usufruto?

O usufruto está regulado no Código Civil (Lei Federal nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002), nos artigos 1.390 a 1.411.

 

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.