Onderverhuring van een handelspand

Dit document geeft de mogelijkheid aan huurders van een handelspand om een gedeelte of het gehele pand onder te verhuren aan een onderhuurder.

i. Toelating

De principes van het Burgerlijk Wetboek (van toepassing op alle soorten huur van onroerende goederen) hebben tot gevolg dat de huurder van een handelspand in principe het recht heeft om het pand in onderhuur te geven. In de handelshuurovereenkomst tussen de oorspronkelijke verhuurder en huurder kan dit recht evenwel worden uitgesloten. Een schriftelijke toestemming van de verhuurder kan dergelijk verbod dan weer opheffen.

Stel dat de handelshuurovereenkomst geen onderverhuring toelaat, heeft de huurder echter, ondanks zo'n contractueel verbod, toch het recht om het handelspand in onderhuur te geven (zie de procedure in punt ii.) indien de onderverhuring samen gebeurt met de overdracht of de verhuring van de handelszaak (dit is de 'bedrijvigheid / onderneming' zelf). Wanneer de verhuurder (van de handelshuurovereenkomst), of zijn familie, echter een gedeelte van het onroerend goed bewoont dan blijft het contractuele verbod echter altijd gelden.

De onderhuurder moet bovendien een 'gelijkaardige handel' bedrijven als degene die uitgeoefend werd door de huurder. Is dat niet het geval, dan moeten zij ook wat dit punt betreft de voorafgaande toestemming van de verhuurder bekomen.

ii. Procedure om de uitzondering van het contractuele verbod te bekomen

De huurder die zich wilt beroepen op de wettelijke uitzondering op het contractuele verbod van onderverhuring van het handelspand moet aan de verhuurder het ontwerp van de akte van onderverhuring ter kennis geven per aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot.

De verhuurder kan zich evenwel verzetten door binnen dertig dagen na die betekening door, eveneens per aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot, een met reden omkleed verzet te richten aan de huurder. Komt er geen reactie binnen die dertig dagen wordt de verhuurder geacht in te stemmen met de onderverhuring.

Op zijn beurt kan ook de huurder de argumenten van de verhuurder betwisten. Dat kan hij evenwel enkel doen door zich binnen een termijn van vijftien dagen te richten naar de bevoegde rechtbank.

De wet bepaalt dat, behoudens uitzonderlijke gevallen, het verzet van de verhuurder onder meer gegrond is in de volgende gevallen:

• wanneer de huurder de handel in het gehuurde goed pas gedurende minder dan twee jaar heeft uitgeoefend;

• wanneer de huurder de hernieuwing van de huur minder dan twee jaar heeft verkregen.

Andere wettige redenen kunnen bijvoorbeeld gegrond zijn op de solvabiliteit of de reputatie van de kandidaat-onderhuurder.

iii. Gevolgen van een onderverhuring

Een onderverhuring doet geen band ontstaan tussen de oorspronkelijke verhuurder en de onderhuurder. De hoofdhuurder blijft dus verantwoordelijk voor al zijn verplichtingen uit de 'hoofdhuurovereenkomst' (dit is de handelshuurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder). Er ontstaat geen contractuele band tussen de verhuurder en de onderhuurder.

De Handelshuurwetgeving bepaalt echter dat een onderverhuring van het volledige pand dat samengaat met de overdracht van de handelszaak door de hoofdhuurder aan de onderhuurder gelijk wordt gesteld aan een overdracht van de handelshuur. In dat geval zal er wel een rechtstreekse band ontstaan tussen de verhuurder en de onderhuurder. Voor deze situatie is dit document dus niet geschikt.

iv. Duur en vernieuwing

Bij de huur van een handelspand geldt een minimumduur van negen jaar. De duur van de onderhuur mag die van de hoofdhuurovereenkomst echter niet overschrijden. De huurder in de initiële huur kan immers maar de rechten afstaan aan de onderhuurder die hij zelf heeft ten aanzien van de verhuurder.

Op basis van de handelshuurwetgeving heeft een huurder het voorrecht op drie hernieuwingen van de huurovereenkomst van telkens negen jaar. Deze overeenkomst betreffende de onderverhuur moet dan ook vermelden hoeveel keer de huurder reeds beroep heeft gedaan op deze hernieuwing. Ook de onderhuurder heeft immers, tot in zekere mate, het recht om een hernieuwing aan te vragen indien de huurder niet om de hernieuwing verzoekt of deze niet verkrijgt door een reden eigen aan de huurder, kan de onderhuurder de verhuurder rechtstreeks aanspreken.

HOE DIT DOCUMENT TE GEBRUIKEN

Een onderverhuring van een handelspand is in principe niet aan bepaalde vormvereisten onderworpen, en kan daarom zowel schriftelijk als mondeling worden gesloten. Voor bewijsredenen wordt een huurovereenkomst doorgaans weliswaar schriftelijk vastgelegd.

De partijen moeten de overeenkomst bovendien registreren. Dit kan online (via MyRent), per post of op het bevoegde registratiekantoor zelf. De registratie moet het bindend karakter van de overeenkomst tussen de twee partijen bevestigen. Op de website van de FOD Financiën wordt meer informatie geboden over deze registratieverplichting.

De partijen moeten ook een plaatsbeschrijving opstellen of laten opstellen door een expert. De plaatsbeschrijving geeft een beschrijving van het pand en van de staat ervan op het ogenblik dat de onderhuurder zijn intrek neemt en ook aan het einde van de duur van de overeenkomst. Het document moet dienen als bewijs voor de eventuele schade die door de onderhuurder tijdens zijn gebruik van het pand is aangericht.

TOEPASSELIJKE WETGEVING

De Artikelen 1708 t.e.m. 1762bis van het Burgerlijk Wetboek bepalen de algemene regels in verband met de huur van onroerende goederen. Daarnaast zijn ook de meer specifieke 'Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder' van het Burgerlijk Wetboek, en de artikelen 10 t.em. 11bis in het bijzonder, op de onderverhuring van toepassing.

HET MODEL BEWERKEN

U vult een formulier in. Het document wordt naargelang uw antwoorden per sectie opgemaakt.

Aan het einde ontvangt u het in de formaten Word en PDF. U kunt het bewerken en het opnieuw gebruiken.