Overdracht van een handelshuurovereenkomst

Dit document kan gebruikt worden voor de overdracht van een huurovereenkomst van een handelspand.

i. Principe

De overdracht van de huurovereenkomst kan voor een huurder bijvoorbeeld interessant zijn wanneer die vroegtijdig het pand wilt verlaten. Op die manier kan de huurder dan vermijden een verbrekingsvergoeding te moeten betalen.

De huurder heeft in principe het recht heeft om de huur van het handelspand over te dragen. In de handelshuurovereenkomst tussen de oorspronkelijke verhuurder en huurder kan dit recht evenwel worden uitgesloten. Een schriftelijke toestemming van de verhuurder kan dergelijk verbod dan weer opheffen.

Stel dat de handelshuurovereenkomst geen overdracht toelaat, heeft de huurder echter, ondanks zo'n contractueel verbod, toch het recht om de huur van het handelspand over te dragen (zie de procedure in punt ii.) indien die overdracht samen gebeurt met de overdracht of de verhuring van de handelszaak (dit is de 'bedrijvigheid / onderneming' zelf). Wanneer de verhuurder (van de handelshuurovereenkomst), of zijn familie, echter een gedeelte van het onroerend goed bewoont dan blijft het contractuele verbod echter altijd gelden.

De overnemer moet bovendien een 'gelijkaardige handel' bedrijven als degene die uitgeoefend werd door de overdragende huurder. Is dat niet het geval, dan moeten zij ook wat dit punt betreft de voorafgaande toestemming van de verhuurder bekomen.

ii. Procedure om de uitzondering van het contractuele verbod te bekomen

De huurder die zich wilt beroepen op de wettelijke uitzondering op het contractuele verbod van overdracht van de huur moet aan de verhuurder het ontwerp van de akte van de huuroverdracht ter kennis geven per aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot.

De verhuurder kan zich evenwel verzetten door binnen dertig dagen na die betekening door, eveneens per aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot, een met reden omkleed verzet te richten aan de huurder. Komt er geen reactie binnen die dertig dagen wordt de verhuurder geacht in te stemmen met de overdracht.

Op zijn beurt kan ook de huurder de argumenten van de verhuurder betwisten. Dat kan hij evenwel enkel doen door zich binnen een termijn van vijftien dagen te richten naar de bevoegde rechtbank.

De wet bepaalt dat, behoudens uitzonderlijke gevallen, het verzet van de verhuurder onder meer gegrond is in de volgende gevallen:

• wanneer de huurder de handel in het gehuurde goed pas gedurende minder dan twee jaar heeft uitgeoefend;

• wanneer de huurder de hernieuwing van de huur minder dan twee jaar heeft verkregen.

Andere wettige redenen kunnen bijvoorbeeld gegrond zijn op de solvabiliteit of de reputatie van de kandidaat-overnemer.

iii. Partijen tot de overdrachtsovereenkomst

Indien de overdracht niet is uitgesloten op basis van de huurovereenkomst, kunnen de huurder en de overnemer alleen de overdrachtsovereenkomst sluiten. Evenwel kan ook de verhuurder de overeenkomst mee ondertekenen. In dat geval kunnen eventueel bijkomende afspraken gemaakt worden en heeft de overdragende huurder een betere bescherming tegen eventueel nalaten door de overnemer.

Is de overdracht uitgesloten in de huurovereenkomst dan kan de verhuurder eventueel ook toetreden tot de overdrachtsovereenkomst. Middels die overeenkomst verleent de verhuurder dan zijn duidelijke toestemming met de overdracht.

iv. Gevolgen

Door de overdrachtsovereenkomst worden de rechten en plichten van de huurder onder de huurovereenkomst overgedragen aan de overnemer. De overnemer moet voortaan dus de huurverplichtingen op zich nemen.

De inhoud van de huurovereenkomst blijft door de overdracht dus ongewijzigd. Evenwel kan de overdrachtsovereenkomst, indien ook de Verhuurder een partij is tot de overeenkomst, bepaalde modaliteiten van de huurovereenkomst wijzigen. Voor het overige bepaalt de overdrachtsovereenkomst enkel de afspraken tussen de overdragende huurder en de overnemer zonder impact op de huurovereenkomst.

v. Duur en hernieuwing

Aangezien de modaliteiten van de huurder niet wijzigen, neemt de overnemer de huur dus over voor de resterende duur van de huurovereenkomst.

Op basis van de handelshuurwetgeving heeft een huurder het voorrecht op drie hernieuwingen van de huurovereenkomst van telkens negen jaar. Deze overdrachtsovereenkomst moet dan ook vermelden hoeveel keer de huurder reeds beroep heeft gedaan op deze hernieuwing. Ook de overnemer neemt immers het recht om die hernieuwing over.

HOE DIT DOCUMENT TE GEBRUIKEN

De overdracht van de handelshuur is in principe niet aan bepaalde vormvereisten onderworpen, en kan daarom zowel schriftelijk als mondeling worden gesloten. Voor bewijsredenen wordt een huurovereenkomst doorgaans weliswaar schriftelijk vastgelegd.

De partijen moeten de overeenkomst bovendien registreren. Dit kan online (via MyRent), per post of op het bevoegde registratiekantoor zelf. De registratie moet het bindend karakter van de overeenkomst tussen de partijen bevestigen. Op de website van de FOD Financiën wordt meer informatie geboden over deze registratieverplichting.

De partijen kunnen ervoor opteren om een plaatsbeschrijving op te stellen of te laten opstellen door een expert. Dit laat hen toe om duidelijkheid te verschaffen over de opsplitsing tussen opgelopen huurschade voor en na de overdracht van de huurovereenkomst. De modaliteiten van het vergoeden van de eventueel opgelopen schade kunnen dan ook opgenomen worden in deze overdrachtsovereenkomst.

TOEPASSELIJKE WETGEVING

De Artikelen 1708 t.e.m. 1762bis van het Burgerlijk Wetboek bepalen de algemene regels in verband met de huur van onroerende goederen. Daarnaast zijn ook de meer specifieke 'Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder' van het Burgerlijk Wetboek, en de artikelen 10 t.em. 11bis in het bijzonder, op de overdracht van de handelshuur van toepassing.

HET MODEL BEWERKEN

U vult een formulier in. Het document wordt naargelang uw antwoorden per sectie opgemaakt.

Aan het einde ontvangt u het in de formaten Word en PDF. U kunt het bewerken en het opnieuw gebruiken.