Brief ter beëindiging van de handelshuurovereenkomst door de verhuurder

Dit document kan gebruikt worden voor de opzegging of beëindiging van de handelshuurovereenkomst door de verhuurder. Er bestaan twee soorten handelshuurovereenkomsten: (i) de 'gewone' handelshuur die een duurtijd heeft van negen jaar (of langer) en die kan worden hernieuwd; en (ii) de handelshuur van korte duur (de zogenaamde 'pop-up huur') met een maximale duur van één jaar. Die laatste kan niet worden opgezegd, tenzij wegens een ernstige tekortkoming van de huurder.

i. Opzegging van een handelshuurovereenkomst van negen jaar (of langer)

De 'gewone' handelshuurovereenkomst van een duur van negen jaar (of langer) kan overeenkomstig de toepasselijke wetgeving slechts worden opgezegd door de verhuurder onder heel strikte voorwaarden, zijnde:

• de huurovereenkomst kan slechts bij het verstrijken van elke driejarige periode van de duur van de overeenkomst worden beëindigd. In het normale geval dat een handelshuurovereenkomst een duur van negen jaar heeft, betekent dit dat de verhuurder de overeenkomst kan opzeggen om te eindigen na het derde of het zesde jaar;
• de verhuurder moet een opzeggingsperiode van minstens één jaar voor die beëindiging de overeenkomst in acht nemen (zodat de opzegging dus moet worden gedaan voor het verstrijken van het tweede of vijfde jaar van de duur van de overeenkomst);
• de opzegging moet per aangetekende brief gebeuren;
• deze opzegmogelijkheid moet uitdrukkelijk in de handelshuurovereenkomst worden vermeld. Wordt deze niet vermeld, dan kan de verhuurder er niet zomaar beroep opdoen op grond van de wettelijke bepalingen;
• de verhuurder kan de opzegging enkel doen voor zover in het verhuurde pand een handelsactiviteit zal ondernomen worden door een van de volgende personen:
• de verhuurder zelf;

• de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner van de verhuurder;
• een kind, adoptiekind of kleinkind van de verhuurder of van diens echtgenoot of wettelijk samenwonende partner;
• een ouder of grootouder van de verhuurder of van diens echtgenoot of wettelijk samenwonende partner; of
• een vennootschap (m.u.v. een naamloze vennootschap) waarvan een van de bovenstaande personen een (werkende) vennoot is of minstens 3/4den van de aandelen bezit.

Indien de verhuurder een onderneming is, impliceert het bovenstaande dat de huurovereenkomst enkel kan worden opgezegd indien de verhuurder zelf een activiteit in het pand zal ondernemen.

ii. Beëindiging wegens een ernstige tekortkoming

Zowel in het geval van een 'gewone' handelshuur als in het geval van een handelshuur van korte duur kan de verhuurder deze beëindigen omwille van een ernstige tekortkoming van de huurder in de uitoefening van de huurovereenkomst. De verhuurder moet deze beslissing goed overwegen aangezien dit voor de huurder enorme complicaties heeft. Daarom moet de tekortkoming van de huurder voldoende ernstig zijn en moet de beëindiging door de verhuurder proportioneel zijn ten opzichte van fout van de huurder.

Een rechter kan beslissen dat een verhuurder onrechtmatig is overgegaan tot deze beëindiging waarbij de huurder dan recht heeft op een schadevergoeding.

iii. Verduidelijking dat de huurovereenkomst niet wordt hernieuwd of verlengd

Deze brief kan ook worden aangewend door de verhuurder om een latere stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst te vermijden. Ingeval van een 'gewone' handelshuurovereenkomst moet de huurder in principe de hernieuwing vragen maximaal 18 maanden en minimaal 15 maanden voor het einde van de lopende huur. Doet de huurder dat niet eindigt de overeenkomst in principe. Toch kan er sprake zijn van een stilzwijgende verlenging indien de huurder de lokalen na de einddatum van de huur niet zou verlaten en de verhuurder hiertegen actie vergeet te ondernemen.

Een huurovereenkomst van korte duur die langer dan één jaar duurt (inclusief verlengingen) wordt bovendien meteen gekwalificeerd als een 'gewone' handelshuur met een duur van negen jaar hetgeen een verhuurder wellicht wilt vermijden. Daarom kan het voor de verhuurder veilig zijn om te benadrukken dat de huur een einde neemt op de voorziene datum om een duur van langer dan één jaar te vermijden. In het geval van een de handelshuur van een pand gelegen in het Vlaams Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest moet een verlenging van de huurovereenkomst in principe altijd schriftelijk gebeuren. Het risico is dus kleiner. In de wetgeving van het Waals Gewest is de stilzwijgende verlenging echter uitdrukkelijk voorzien.

HOE DIT DOCUMENT TE GEBRUIKEN

De brief moet door de verhuurder(s) worden ondertekend. Daarna moet de brief per aangetekend schrijven (met ontvangstbevestiging) aan de huurder worden gericht.

De verhuurder moet met de huurder wel nog afspraken maken over de plaatsbeschrijving bij uittrede om de eventuele schade veroorzaakt door de huurder vast te stellen, over de teruggave van de eventuele huurwaarborg en over de overhandiging van de sleutels van het pand.

In het geval de huurder de handelshuurovereenkomst wilt beëindigen, kan die beroep doen op het model van brief ter beëindiging van de handelshuurovereenkomst door de huurder.

TOEPASSELIJKE WETGEVING

De Artikelen 1708 t.e.m. 1762bis van het Burgerlijk Wetboek bepalen de algemene regels in verband met de huur van onroerende goederen. Daarnaast zijn ook de meer specifieke 'Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder' van het Burgerlijk Wetboek, en het Artikel 3 in het bijzonder, van toepassing op de duur en beëindiging van de 'gewone' handelshuur.

Op de beëindiging van de handelshuurovereenkomst van korte duur zijn de volgende wetteksten van toepassing, afhankelijk van de ligging van het pand:

• in het Vlaams Gewest: de Artikelen 3 t.e.m. 7 van het Decreet van 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht;
• in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: de Artikelen 3 t.e.m.7 van de Ordonnantie van 25 april 2019 betreffende de handelshuur van korte duur;
• in het Waals Gewest: de Artikelen 2 en 3 van het Decreet van 15 maart 2018 betreffende de handelshuur van korte duur en houdende wijziging van het Burgerlijk Wetboek.

HET MODEL BEWERKEN

U vult een formulier in. Het document wordt naargelang uw antwoorden per sectie opgemaakt.

Aan het einde ontvangt u het in de formaten Word en PDF. U kunt het bewerken en het opnieuw gebruiken.