Lettre de résiliation du bail commercial par le propriétaire

Ce document peut être utilisé par le propriétaire d'un local commercial afin de mettre fin au bail commercial qui l'unit avec un locataire professionnel.

D'autres documents conviennent pour :

• le cas d'un locataire professionnel qui souhaite mettre fin au bail commercial : la lettre de résiliation d'un bail commercial par le locataire
• le cas d'un locataire privé ou d'un propriétaire qui souhaite mettre fin au bail d'habitation : la lettre de résiliation d'un bail d'habitation

Il existe deux types de baux commerciaux :

• le bail commercial ordinaire, d'une durée de 9 ans (ou plus) renouvelable, et
• le bail commercial à court terme (appelé bail pop-up), d'une durée maximale d'un an

Le délai de préavis dépend du type de bail. Le délai de préavis (ou préavis) est la durée que le propriétaire doit respecter entre le moment où il avertit le locataire de son souhait de mettre fin au bail et la fin effective du bail.

1. Mettre fin à un bail commercial ordinaire

Le bail commercial ordinaire d'une durée de 9 ans (ou plus) ne peut être résilié par le propriétaire que dans des conditions très strictes :

• le bail ne peut être résilié qu'à l'expiration de chaque période de 3 ans. Dans le cas normal où un bail commercial a une durée de 9 ans, cela signifie que le propriétaire peut donner un préavis de résiliation après la troisième ou la sixième année, mais pas entre ces années-clés
• le propriétaire doit respecter un délai de préavis d'au moins un an avant cette résiliation du contrat, de sorte que le préavis doit être donné avant l'expiration de la deuxième ou de la cinquième année de la durée du contrat
• la résiliation doit se faire par lettre recommandée
• le propriétaire ne peut résilier le bail que si, dans les locaux loués, une activité commerciale sera entreprise par l'une des personnes suivantes :
  • le propriétaire lui-même
  • le conjoint ou le cohabitant légal du propriétaire
  • un enfant, un enfant adoptif ou un petit-enfant du propriétaire ou de son conjoint ou cohabitant légal
  • un parent ou un grand-parent du propriétaire ou de son conjoint ou cohabitant légal, ou
  • une société (à l'exception d'une société à responsabilité limitée) de l'une des personnes susmentionnées

Si le propriétaire est une société, ce qui précède implique que le bail ne peut être résilié que si le propriétaire lui-même entreprend une activité dans les locaux.

Attention, la possibilité de résilier le bail commercial ordinaire doit être expressément mentionnée dans le bail commercial. Si elle n'est pas mentionnée, le propriétaire ne peut pas simplement l'invoquer sur la base des dispositions légales.

2. Mettre fin à un bail pour comportement grave

Tant dans le cas d'un bail commercial ordinaire que dans celui d'un bail commercial de courte durée, le propriétaire peut le résilier en raison d'un comportement grave du locataire dans l'exécution du bail.

Un manquement grave est un comportement fautif du locataire qui pousse le propriétaire à vouloir mettre fin au bail, car il ne fait plus confiance au locataire. Ce peut être le cas par exemple quand le locataire ne paie plus les loyers ou abîme les locaux commerciaux.

Le propriétaire doit considérer cette décision avec attention, car elle entraîne des complications pour le locataire. Le comportement fautif du locataire doit être suffisamment grave et la résiliation par le propriétaire doit être proportionnelle à la faute du locataire. Un juge peut décider que le propriétaire a eu tort de mettre fin au bail (que la décision du propriétaire de résilier le bail était injustifiée ou démesurée) et que le locataire a droit à une indemnisation.

3. Préciser que le bail n'est pas renouvelé

Cette lettre peut également être utilisée par le propriétaire pour éviter que le bail ne se recommence implicitement. Si le propriétaire et le locataire n'émettent pas l'envie de mettre fin au bail et que le locataire continue simplement d'occuper les locaux commerciaux, il se produit ce que l'on appelle une reconduction tacite du bail. Dans un tel cas, bien que les parties ne rédigent pas de nouveau contrat, le bail précédent est automatiquement renouvelé (reconduit) pour une nouvelle période de 3 ans.

Plus précisément, dans le cas d'un bail commercial ordinaire, le locataire doit, en principe, demander le renouvellement du bail au maximum 18 mois et au minimum 15 mois avant la fin du bail en cours. Si le locataire ne le fait pas, le bail prend fin. Même sans une telle demande du locataire, la reconduction tacite a lieu d'office si le locataire ne quitte pas les lieux après la date de fin du bail et que le propriétaire ne prend pas non plus de mesures pour y mettre fin.

Aussi, un bail de courte durée qui dure plus d'un an (y compris les prolongations) est immédiatement qualifié de bail commercial ordinaire d'une durée de 9 ans, ce qu'un propriétaire peut vouloir éviter. Il peut être prudent pour le propriétaire de souligner que la location prendra fin à la date prévue afin d'éviter une durée supérieure à un an.

Attention : Dans le cas d'un bail commercial de locaux situés en Région flamande et en Région de Bruxelles-Capitale, une prolongation du bail doit en principe toujours être faite par écrit. Le risque de reconduction automatique est donc plus faible. Toutefois, la législation de la Région wallonne prévoit explicitement la reconduction automatique du bail.

COMMENT UTILISER CE DOCUMENT

La lettre doit être signée par le ou les propriétaire(s). La lettre doit ensuite être envoyée au locataire par courrier recommandé (avec accusé de réception).

Le propriétaire doit s'entendre avec le locataire sur les points suivants :

• l'état des lieux de sortie : Le propriétaire et le locataire constatent ensemble l'état des locaux et le comparent avec l'état qu'avaient les locaux au début de l'occupation (en principe sur base d'un état des lieux d'entrée)
• la restitution de la garantie locative, c'est-à-dire la somme d'argent que le locataire a versé lors de son entrée dans les locaux : à la suite de l'état des lieux de sortie, il y a deux possibilités :
  • soit le locataire n'a causé aucun dégât : alors le propriétaire lui restitue l'ensemble de sa garantie
  • soit le locataire a causé certains dégâts : alors le propriétaire ne restitue pas l'entièreté de la garantie au locataire. Le propriétaire peut retirer de la garantie une somme d'argent équivalente au montant nécessaire pour remplacer ou réparer les éléments des locaux abîmés par le locataire
• la remise des clés des locaux par le locataire au propriétaire.

DROIT APPLICABLE

Les articles 1708 à 1762bis du Code civil fixent les règles générales relatives à la location des biens immobiliers. En outre, les "règles particulières aux baux commerciaux" du Code civil, plus spécifiques, et notamment l'article 3, s'appliquent également à la durée et à la résiliation des baux commerciaux ordinaires (d'une durée de 9 ans et plus).

Les dispositions suivantes s'appliquent à la résiliation du bail commercial de courte durée (d'une durée de maximum un an), en fonction de la localisation des locaux :

• en Région de Bruxelles-Capitale : les articles 3 à 7 de l'Ordonnance relative au bail commercial de courte durée
• en Région wallonne : les articles 2 et 3 du Décret relatif au bail commercial de courte durée et modifiant le Code civil
• en Région flamande : les articles 3 à 7 du Décret relatif à la location de courte durée en faveur du commerce et de l'artisanat

COMMENT MODIFIER LE MODÈLE

Vous remplissez un formulaire. Le document se rédige sous vos yeux au fur et à mesure de vos réponses.

A la fin, vous le recevez aux formats Word et PDF. Vous pouvez le modifier et le réutiliser.