Carta Oferta de Compra de Inmueble

¿Qué es una Carta Oferta de Compra de Inmueble?

Es un documento que puede ser utilizado por una persona o entidad para hacer por escrito a otra persona o entidad una oferta, firme o condicionada, para comprar una propiedad urbana o rural (casa, departamento, terreno, local, oficina, etc.). En caso de hacer una oferta de compra, será el paso previo a firmar el boleto de compraventa y/o la escritura de compraventa.

Esta carta será utilizada por el potencial comprador (el "oferente"), para hacer una oferta de compra al dueño del inmueble (el "destinatario" de la carta).

¿Cuál es la diferencia entre una Carta Oferta de Compra, un Boleto de Compraventa y un Contrato de Compraventa de Inmueble?

Si bien todos documentan el interés por parte de una persona o entidad en comprar un inmueble, tienen diferencias fundamentales:

• La Carta Oferta de Compra de Inmueble es una oferta de un monto de dinero para adquirir una determinada propiedad. Lo firma en principio solamente el oferente, y quien recibe la oferta (el dueño del inmueble) puede libremente aceptarla o rechazarla. De aceptarse, será el paso previo a firmar el boleto de compraventa y/o la escritura de compraventa. Sirve para demostrar el interés del oferente en adquirir ese inmueble y puede ir acompañado de una seña de escaso valor, que deberá ser devuelta si quien recibe la oferta no la acepta. Generalmente, al recibir una oferta, el dueño del inmueble deja de ofrecer el mismo a terceros.
• El Boleto de Compraventa Inmobiliaria es un contrato que firman ambas partes, el comprador y el vendedor, donde acuerdan los términos de la compra del inmueble (que serán los mismos de la oferta de compra, si hubo) y genera obligaciones para ambos. A su vez, establece la obligación de "escriturar", es decir, firmar la escritura de compraventa del inmueble frente a un escribano público. Al firmarlo, el comprador entrega una suma de dinero considerable como parte del pago del precio. Tener un boleto de compraventa firmado y haber entregado al menos el 25% del precio otorga al comprador la posibilidad de impedir que acreedores del vendedor embarguen el inmueble. Además, el boleto permite que con posterioridad se pueda exigir judicialmente la escrituración, es decir, la firma de la escritura de compraventa inmobiliaria, en caso de que alguna de las partes hubiera incumplido esta obligación.
• El Contrato de Compraventa de Inmueble es el contrato donde consta la operación de compraventa entre el vendedor y el comprador. De tal manera, una vez que este contrato sea transcripto por un escribano público en una escritura pública e inscripto por éste en el Registro de la Propiedad Inmueble, el comprador se convertirá en dueño del inmueble. Este contrato será la escritura de compraventa y su firma frente al escribano público es a lo que refiere el término "escriturar". Mientras que la carta de oferta y el boleto de compraventa son opcionales (pueden haberse firmado o no), siempre será obligatorio firmar la escritura de compraventa para poder vender efectivamente un inmueble.

¿Cuánto puede durar una Carta Oferta de Compra?

Si bien podría durar cualquier plazo de tiempo, generalmente se establece un plazo breve de tiempo (entre 5 y 15 días) para que el destinatario acepte la oferta. De lo contrario, podría extenderse en el tiempo y el oferente debería eventualmente enviar otra carta desistiendo de su oferta cuando quisiera que esta no siga vigente.

Si la oferta de compra es aceptada, ¿debe firmarse otro documento?

Sí, en todos los casos para transferir la propiedad de un inmueble y que el comprador se convierta en dueño, deberá firmarse la escritura de compraventa del inmueble frente a un escribano público, dentro del plazo indicado para ello en la carta de oferta.

A su vez, previo a firmar la escritura de compraventa pero luego de aceptada la oferta, las partes pueden firmar un boleto de compraventa donde constarán los términos de la oferta aceptada y se obligarán a firmar la escritura pública de compraventa en el plazo que acuerden.

¿Qué hacer una vez completada esta Carta Oferta de Compra?

Una vez finalizada esta Carta Oferta de Compra de Inmueble sin datos ni información en blanco, debe ser impresa en papel común en 1 copia original y firmada con firma manuscrita por el oferente. Alternativamente, puede ser mantenida en su versión electrónica y firmada con firma digital (pero no simplemente firma electrónica) por el oferente.

Para que el destinatario reciba la oferta, la copia original de la carta puede ser alternativamente:

• Entregada en mano al destinatario, en cuyo caso una fotocopia simple de la copia original firmada con firma manuscrita por el destinatario y con fecha debe ser devuelta al oferente como constancia de recepción de la oferta (pero no de su aceptación).
• Enviada de manera electrónica a un medio de contacto vigente del destinatario, con firma digital (pero no simplemente firma electrónica). El mismo deberá remitir su aceptación, si así lo desea, por el mismo medio y con firma digital.

Dentro del plazo de vigencia de la oferta y una vez recibida la carta por el destinatario, para que la oferta sea obligatoria:

• El destinatario debe devolver al oferente la copia original que recibió del oferente pero aceptada. Por lo tanto, deberá devolverla fechada (es decir, con indicación de la fecha de aceptación), localizada (es decir, con indicación del lugar de su firma) y firmada con firma manuscrita como constancia de aceptación de la oferta.
• El oferente debe devolver al destinatario una fotocopia simple de la copia original recibida según el punto anterior como constancia de aceptación de la oferta, pero fechada y firmada con firma manuscrita por el oferente como acuse de recibo de la aceptación del destinatario.
• Si la oferta ha sido remitida de forma electrónica con firma digital, el destinatario deberá insertar su firma digital (pero no simplemente firma electrónica) en el documento, y enviarlo también por algún medio electrónico al oferente, como constancia de aceptación de la oferta. Luego, el oferente deberá enviar el acuse de recibo de la aceptación al destinatario.

Una vez aceptada la oferta, las partes deberán firmar el contrato de compraventa del inmueble (la "escritura") frente a un escribano público, en o antes de la fecha pactada para ello en esta carta de oferta. Luego, el escribano lo inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble y solo en ese momento el oferente (comprador en el contrato de compraventa) pasará a ser dueño del inmueble.

¿Cómo debe ser la aceptación de la oferta?

El destinatario debe aceptar la oferta íntegramente y sin ninguna modificación o condición. Si la aceptación es parcial o incluye alguna modificación o condición entonces legalmente no se considera una aceptación sino una contrapropuesta del destinatario que puede ser aceptada o rechazada por el oferente según su conveniencia.

A partir de la fecha en que el oferente recibe la aceptación de la oferta de compra de parte del destinatario (siempre que dicha fecha ocurra dentro de su plazo de vigencia), la oferta de compra se vuelve legalmente vinculante para ellos y ambas partes quedan obligadas a cumplirla de acuerdo con su contenido. En consecuencia, ni el oferente ni el destinatario pueden modificar la oferta o negarse a cumplir su contenido sin el acuerdo de la otra parte.

¿Qué debe contener una Carta Oferta de Compra?

Para completar esta Carta Oferta de Compra de Inmueble se debe indicar información relativa a:

• El oferente y el destinatario: Nombre y apellido completos o denominación legal, identificación civil (DNI, pasaporte o CUIT), domicilio, teléfono y correo electrónico de la persona o entidad que hará la oferta y de quien la recibirá.
• El inmueble urbano o rural objeto de la oferta: Deberá indicarse su matrícula y/o ubicación y descripción.
• El precio de compra ofertado: Debe indicarse el monto ofertado y la moneda, que puede ser en pesos, dólares, euros o reales.
• La fecha límite para firmar el boleto de compraventa y/o la escritura pública de compraventa.
• El plazo que tendrá el destinatario para aceptar la oferta.
• Si la hay, la condición especial de la que dependerá la oferta.

¿Cuál es la legislación aplicable a la Carta Oferta de Compra de Inmueble?

Esta Carta Oferta de Compra de Inmueble se rige por las disposiciones del Libro Tercero, Título II, Capítulo 3, artículos 971 a 983 del Código Civil y Comercial de la Nación.

¿Cómo modificar el modelo?

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.