4 de septiembre de 2024
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4 de septiembre de 2024
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Esta guía fue redactada en función de la Ley de Alquileres (Ley N°27.737) temporalmente derogada ("eliminada") por el Decreto de Necesidad y Urgencia N°70/2023 de Diciembre del 2023. Lo que aquí se indica es de aplicación para los contratos firmados entre el 17 de Octubre de 2023 y el 29 de Diciembre de 2023. Para aquellos contratos firmados del 29 de Diciembre de 2023 en adelante, deberá aumentarse el alquiler según lo que libremente hayan acordado las partes en el contrato, sin que hayan límites establecidos por ley.
De todos los cambios dispuestos por la ley de locaciones de inmuebles urbanos de 2023 ("Nueva Ley"), uno de los más importantes es la posibilidad de aumentar el alquiler semestralmente mediante el coeficiente "Casa Propia" que la misma ley indica. Esto será posible solo para aquellos contratos firmados a partir del 18 de octubre de 2023, inclusive. Este coeficiente considera el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período, para luego quedarse con el que sea menor entre ellos. Si toma la variación salarial, lo hará con un aforo (es decir, un límite) del 0,9, por lo que reflejará el promedio de la variación salarial en hasta un 90% de la misma.
Por lo tanto, tratándose del alquiler mensual de una vivienda, el cuándo y el cómo de su aumento no son acordados por las partes del contrato sino fijados por la Nueva Ley; y el cuánto de su aumento resulta del cálculo de su actualización. Desde octubre de 2023 el aumento del alquiler mensual de una vivienda puede ocurrir solo 1 vez cada 6 meses.
Para poder comprender mejor la nueva forma de actualizar el alquiler que establece la Nueva Ley, en esta guía se explicará ¿Cuándo y cómo se tiene que aumentar el alquiler de una vivienda?.
Primero se definirá el ejemplo de locación de vivienda sobre el que se basará esta guía para cumplir su propósito. Luego se describirán las disposiciones legales relativas al aumento del alquiler mensual de una vivienda mediante su actualización. Seguido se explicará cuándo puede aumentar ese alquiler. Por último se detallará cómo debe aumentar ese alquiler.
Esta guía trata sobre el aumento del alquiler de una locación para vivienda. No se explicará el aumento del alquiler de las locaciones exclusivamente para oficina o local comercial porque en estos tipos de contrato la locadora y la locataria pueden acordar cualquier modalidad de aumento del alquiler (actualización, escalonamiento, etc.). Finalmente, esta guía contiene una explicación general, es decir, sin considerar lo dispuesto en ningún contrato de locación en particular. Por eso, la locadora y la locataria deben cumplir lo que dispone su contrato firmado sobre cuándo y cómo aumentar el alquiler cumpliendo con la Nueva Ley.
Para cumplir el propósito de esta guía se utilizará como ejemplo la siguiente locación de vivienda ("Locación Ejemplo"):
- fecha de firma del contrato (posterior a la entrada en vigencia de la Nueva Ley): 1 de noviembre de 2023.
- fecha de comienzo de la locación (cuando se entregó la vivienda a la locataria): 1 de noviembre de 2023.
- plazo del contrato: 3 años desde el 1 de noviembre de 2023 hasta el 31 de octubre de 2026 (ambas fechas inclusive)
- frecuencia de aumento del alquiler: Frecuencia establecida por ley de 1 vez cada 6 meses, esto es, el 1 de mayo de 2024 para el 2do. semestre del contrato, el 1 de noviembre de 2024 para el 3er. semestre del contrato y así sucesivamente.
- primer alquiler (noviembre de 2023): $100.000.
- modalidad de pago del alquiler: mes adelantado.
- fecha de cobro del primer alquiler: 1 de noviembre de 2023.
- período de pago adelantado del segundo y de cada siguiente alquiler mensual: del 1 al 10 de cada mes a partir de diciembre de 2023 inclusive.
En el contrato, la locadora y la locataria deben indicar el alquiler como un "valor único" a pagarse por mes. Esto significa que, en la práctica, las partes del contrato se ponen de acuerdo únicamente sobre el primer alquiler, ya que éste y los alquileres por los demás meses deben ser iguales según la Nueva Ley, hasta el primer aumento permitido. Así, en la Locación Ejemplo el alquiler por los meses desde e incluyendo noviembre de 2023 hasta e incluyendo abril de 2024 debe ser la suma de $100.000.
La Nueva Ley es la Ley N° 27.737 y debe cumplirse desde el 18 de octubre de 2023 inclusive. Se aplica a todos los contratos de locación de inmuebles urbanos con destino a vivienda firmados en esa fecha u otra posterior.
Si las partes del contrato cumplieron con lo mencionado antes, entonces el alquiler puede aumentar solo en los siguientes términos:
Los alquileres temporarios de vivienda (de 3 o menos meses de plazo) no pueden aumentar de ninguna manera (actualización, escalonamiento, etc.).
Es el único coeficiente de actualización que, según la Nueva Ley, puede usarse para aumentar el alquiler de una vivienda. Este coeficiente es publicado por la Secretaría de Desarrollo Territorial y Hábitat en su sitio web de forma periódica.
Este coeficiente tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9. Es decir, en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, la fórmula solo lo hace en un 90%.
El cálculo del coeficiente Casa Propia se basa en información oficial pública y será comunicada en la página web perteneciente a la Secretaría de Desarrollo Territorial y Hábitat. Por su parte, el Coeficiente de Variación Salarial surge de información brindada por INDEC mientras que el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) es publicado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Este coeficiente estará representado por un número cercano a "1,0", seguido de otros decimales, que será publicado para cada mes.
La fecha a partir de la cual puede aumentar el alquiler mediante su actualización depende de la frecuencia de aumento del alquiler acordada en el contrato. Como se mencionó más arriba, la Nueva Ley permite aumentarlo a lo sumo 1 vez cada 6 meses. Puede acordarse una frecuencia de aumento menor (por ej., cada un año) y, en tal caso, el contrato debe indicarla claramente. De lo contrario se considera que la frecuencia de aumento del alquiler es la mayor permitida por la Nueva Ley, que es 1 vez cada 6 meses.
En la Locación Ejemplo el aumento del alquiler puede ocurrir por primera vez recién después del 30 de abril de 2024 (último día del 1er. semestre). Por lo que el primer mes que se pagará con aumento será mayo de 2024.
Cuando está permitido un aumento del alquiler, deben cumplirse los siguientes pasos para calcularlo, cumpliendo con lo establecido por la Nueva Ley.
A partir de la fecha cuando puede aumentar el alquiler, es necesario obtener los siguientes datos para calcular el aumento:
1) Monto del alquiler que se paga actualmente: Para el caso de que se quiera calcular el primer aumento desde el inicio del contrato, será el monto del alquiler base que figura en el contrato de locación. Para los posteriores aumento, será el precio del alquiler que se venía pagando hasta ese momento.
2) Coeficiente "Casa Propia" correspondiente a los meses transcurridos en esa etapa del contrato. Para el primer aumento, deberá tomarse el dato correspondiente al segundo a séptimo mes del contrato, es decir, hasta e incluyendo el mes en que se va a aplicar ese aumento. Para los posteriores aumentos deberá seguirse la misma lógica, tomando el dato del primer mes posterior a aquel en que se aplicó el último aumento, hasta e incluyendo el mes en que se va a aplicar el nuevo aumento.
En la Locación Ejemplo:
Una vez que tenemos estos datos, el siguiente paso será realizar una serie de multiplicaciones que nos darán el valor actualizado del alquiler.
En la fecha de cálculo del aumento del alquiler se deberá multiplicar el alquiler inicial, o el que se venía pagando en caso de los aumentos posteriores al primero, por cada uno de los coeficientes de los meses ya indicados. La fórmula a aplicar será la siguiente:
Alquiler Mensual Actualizado n+1 = Coeficiente Primer Mes * Coeficiente Segundo Mes * Coeficiente Tercer Mes * Coeficiente Cuarto Mes * Coeficiente Quinto Mes * Coeficiente Mes Actualización * Alquiler Mensual Actualizado n
Donde:
En la Locación Ejemplo el cálculo a realizar sería el siguiente:
Alquiler Mensual Actualizado = 1,0698 * 1,0712 * 1,0731 * 1,0763 * 1,0779 * 1,0801 * $100.000
Alquiler Mensual Actualizado = $154.095,20
De esta manera, el alquiler que se deberá pagar a partir del segundo semestre será de $154.095,20. Cabe recordar que a los fines de este ejemplo se utilizaron datos inventados para los coeficientes "Casa Propia" de los meses futuros ya que aún estos no han transcurridos al momento de escribir esta guía.
Como el orden de los factores no altera el producto, da lo mismo multiplicar primero todos los coeficientes entre sí y después ese resultado por el monto del alquiler que multiplicar el monto del alquiler por un coeficiente, ese resultado por el siguiente coeficiente y así sucesivamente.
En el caso de los contratos de alquiler que hayan sido realizados a partir de la ley anterior (vigente desde 2020) y antes de la Nueva Ley, la actualización del alquiler podrá hacerse solamente 1 vez por año y deberá utilizarse el Índice de Contratos de Locación que todos los meses publica el Banco Central de la República Argentina en su página de Internet, aplicado a la fecha de inicio del contrato y teniendo en cuenta también la fecha de actualización.
Dado que no es objeto de esta guía analizar cómo se actualizan los contratos de locación firmados entre el 30 de junio de 2020 y el 18 de Octubre de 2023, no se ahondará en detalle dicho cálculo, pero a efectos prácticos la solución más simple es utilizar una "Calculadora para indexar Contratos de Alquiler" de las disponibles en internet, como la provista por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de San Isidro.
La Nueva Ley no indica cuál es la parte del contrato que debe calcular el aumento del alquiler mediante su actualización. En consecuencia, la asignación de ese deber a la locadora o a la locataria depende de lo que acuerden. Es práctica generalizada acordar que la locadora realice el cálculo y la locataria lo revise. Cualquiera que sea la parte del contrato que debe calcular el aumento del alquiler, resulta aplicable lo siguiente:
El alquiler mensual de una vivienda urbana puede aumentar a lo sumo 1 vez cada 6 meses y solo mediante su actualización calculada utilizando los coeficientes "Casa Propia" correspondiente a los meses transcurridos en la etapa semestral del contrato que se transita hasta (e inclusive) el correspondiente al mes en que dicho aumento será efectivamente aplicado. El coeficiente correspondiente a cada mes se puede consultar en la página web de la Secretaría de Desarrollo Territorial y Hábitat que se actualiza mensualmente. Para aumentar el alquiler deberá multiplicarse el monto que se venía pagando de alquiler, por los coeficientes correspondientes. Es práctica generalizada que el aumento del alquiler mediante su actualización o indexación sea calculado por la locadora y revisado por la locataria.