สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์

สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์คืออะไร

สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ (เช่น บ้าน/อาคารพาณิชย์ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) คือ สัญญาที่ผู้จะขายตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้จะซื้อ และผู้จะซื้อตกลงจะชำระราคาค่าอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้จะขายตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนด

สัญญาจะซื้อจะขายมีกี่ประเภทบ้าง

สัญญาจะซื้อจะขายอาจแบ่งตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ได้ ดังต่อไปนี้

• สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เช่น คอนโดมิเนียม
• สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เช่น ที่ดินว่างเปล่า
• สัญญาจะซื้อจะขายสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน คลังสินค้า โรงงาน โดยไม่รวมที่ดิน
• สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน/อาคารพร้อมที่ดิน

สัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาเช่าซื้อแตกต่างกัน อย่างไร

แม้ สัญญาทั้ง 2 ฉบับจะมีวัตถุประสงค์ในการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน แต่มีความแตกต่างกัน ดังต่อไปนี้

• ในสัญญาเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้เช่าซื้อจะเช่าอสังหาริมทรัพย์จากผู้ให้เช่าซื้อ/เจ้าของ เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าซื้อ ผู้เช่าซื้อย่อมมีสิทธิจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น
• ในสัญญาจะซื้อจะขาย คู่สัญญาจะซื้อขาย/โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์กันเด็ดขาด โดยไม่มีการเช่าใดๆ

ในกรณีที่คู่สัญญาต้องการจะเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ใช้งานอาจเลือกใช้สัญญาเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์

จำเป็นต้องทำสัญญา หรือไม่

จำเป็น เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อคู่สัญญา หรือได้วางมัดจำ/ชำระหนี้ไว้บางส่วนแล้ว จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ในกรณีผิดสัญญา (เช่น ไม่ยอมชำระเงินส่วนที่เหลือ ไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์)

การรังวัดที่ดินคืออะไร

การรังวัดที่ดิน คือ การที่เจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินหรือตัวแทนที่มีอำนาจ ดำเนินการตรวจสอบหลักหมุด และกำหนดแนวเขตของที่ดินเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของขนาดและแนวเขตของที่ดิน ณ ปัจจุบันว่าตรงกับขนาดและแนวเขตที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดิน หรือไม่ เนื่องจากอาจมีการขยับ/เปลี่ยนแปลงหลักหมุด/แนวเขตของที่ดินโดยธรรมชาติอันทำให้มีขนาดพื้นที่และ/หรือแนวเขตที่เพิ่มขึ้นหรือลดลง และอาจทำให้คู่สัญญาได้รับความเสียหายได้

คู่สัญญาอาจตกลงให้มีการรังวัดที่ดินใหม่ก่อนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

จำเป็นจะต้องดำเนินการอย่างไรก่อนทำสัญญา

คู่สัญญาไม่จำเป็นจะต้องดำเนินการใดๆ ก่อนตามกฎหมายในการจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ดี ก่อนการจัดทำสัญญา ผู้จะซื้อควรตรวจสอบ/มีข้อพิจารณา ดังต่อไปนี้

• ผู้จะขายเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์
• อสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ภายใต้ภาระผูกพันตามสัญญาและ/หรือตามกฎหมาย หรือไม่ อย่างไร (เช่น มีผู้เช่า/ครอบครองอยู่ ติดจำนอง มีภาระจำยอม)
• ในกรณีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คู่สัญญาอาจตกลงให้มีการรังวัดที่ดินใหม่เพื่อตรวจสอบความถูกต้องของหลักหมุดและแนวเขตของที่ดิน

คู่สัญญาสามารถตรวจสอบกรรมสิทธิ์/ภาระผูกพันได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียน (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)

สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับใครบ้าง

บุคคลที่เกี่ยวข้องกับการจัดทำสัญญา ได้แก่

• ผู้จะขาย (เช่น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ผู้พัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรร/อาคารชุด) ตัวแทนผู้มีอำนาจของผู้จะขาย (เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ) หรือตัวแทนที่ได้รับมอบหมาย (เช่น ผู้จัดการ/ผู้อำนวยการฝ่ายขาย) ซึ่งเป็นผู้ลงนามในฐานะผู้จะขาย
• ผู้จะซื้อ (เช่น ผู้ที่ต้องการจะซื้ออสังหาริมทรัพย์) ตัวแทนผู้มีอำนาจของผู้จะซื้อ (เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ) หรือตัวแทนที่ได้รับมอบหมาย (เช่น ผู้จัดการ/ผู้อำนวยการฝ่ายจัดซื้อที่ดิน/อาคาร) ซึ่งเป็นผู้ลงนามในฐานะผู้จะซื้อ
• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) ในกรณีคู่สัญญาแต่งตั้ง/ว่าจ้างนายหน้าในการจัดหา/ขายอสังหาริมทรัพย์

ในกรณีคู่สัญญาแต่งตั้ง/ว่าจ้างนายหน้าในการจัดหา/ขายอสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาฝ่ายนั้นอาจจัดทำสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์กับนายหน้าของตน

จะต้องทำอย่างไรต่อหลังจากที่ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์แล้ว

คู่สัญญาควรจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์เป็นลายลักษณ์อักษร และให้คู่สัญญาหรือตัวแทน รวมถึง พยาน (ถ้ามี) ลงนามให้เรียบร้อย

เมื่อจัดทำและลงนามในสัญญาเรียบร้อยแล้ว คู่สัญญาอาจพิจารณาดำเนินการ ดังต่อไปนี้

• อาจจัดทำคู่ฉบับของสัญญาอย่างน้อย 2 ฉบับ เพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายเก็บไว้ใช้อ้างอิงเป็นหลักฐานได้ฝ่ายละอย่างน้อย 1 ฉบับ
• ขอเอกสารแสดงตัวตนของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งที่ลงนามรับรองสำเนาถูกต้องมาเก็บไว้ประกอบสัญญาฉบับที่ตนเองถือไว้ด้วย เช่น บัตรประจำตัวประชาชน หนังสือเดินทาง หนังสือรับรองและบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล (กรณีนิติบุคคล) รวมถึง หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่มีการมอบอำนาจ
• แนบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญญา
• ส่งมอบ ตรวจรับ และรับมอบซึ่งสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ซื้อขาย
• จดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์กับสำนักงานที่ดิน

คู่สัญญาควรจัดทำบันทึกการตรวจรับสิ่งปลูกสร้างที่ซื้อขายในวันที่ตรวจรับ-รับมอบเพื่อเป็นหลักฐาน

จะต้องแนบหลักฐานหรือเอกสารประกอบสัญญาด้วย หรือไม่

คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อความชัดเจนและความเข้าใจที่ตรงกัน เช่น

• เอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)
• อสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย (เช่น ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร แผนผังอาคาร/โครงการ แบบบ้าน รายการวัสดุ/Bill of Quantity: BoQ)
• การชำระราคาอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) (เช่น ตารางการผ่อนชำระ)

สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องจดทะเบียนกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง หรือไม่

จำเป็น กฎหมายกำหนดให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมการซื้อขายกับพนักงานเจ้าหน้าที่ (เช่น สำนักงานที่ดิน) จึงจะมีผลสมบูรณ์

สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องมีพยานลงนามด้วย หรือไม่

ไม่จำเป็น กฎหมายไม่ได้กำหนดให้สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องมีพยานลงนามด้วย

อย่างไรก็ดี คู่สัญญาอาจพิจารณาจัดให้มีพยานลงนามในสัญญาตามที่เห็นสมควรด้วยก็ได้ ในกรณีเช่นนี้ พยานควรเป็นบุคคลผู้มีความสามารถในการทำนิติกรรมอย่างสมบูรณ์ (เช่น ผู้บรรลุนิติภาวะ อายุครบ 20 ปีบริบูรณ์ ไม่เป็นบุคคลวิกลจริตหรือบุคคลซึ่งศาลสั่งให้เป็นผู้เสมือนไร้ความสามารถ ไม่เป็นผู้ทุพพลภาพ) และไม่ใช่บุคคลที่มีหน้าที่/ภาระผูกพันตามสัญญา (เช่น คู่สัญญา)

มีค่าใช้จ่ายใดบ้างที่เกี่ยวข้องในการจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์

คู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น

• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน
• อากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ แล้วแต่กรณี
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย

ต้องระบุข้อมูลสำคัญใดบ้างลงในสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์

คู่สัญญาควรระบุรายละเอียดและข้อความสำคัญในสัญญา ดังต่อไปนี้

• คู่สัญญา เช่น ชื่อ ที่อยู่ เพื่อการอ้างอิงที่ถูกต้อง
• อสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย เช่น ประเภท ลักษณะ ขนาดพื้นที่ แบบบ้าน ชื่อโครงการ สถานที่ตั้ง
• การดำเนินการทางทะเบียน เช่น วันที่จะไปจดทะเบียน
• ค่าตอบแทน เช่น ราคาค่าอสังหาริมทรัพย์ กำหนดชำระ วิธีการชำระเงิน และเงินมัดจำ (ถ้ามี)
• การส่งมอบ เช่น กำหนดส่งมอบ การตรวจรับ-รับมอบ
• ข้อตกลงอื่นๆ (ถ้ามี) เช่น การรังวัดที่ดิน การรับประกันความชำรุดบกพร่อง ภาระผูกพันตามสัญญาและ/หรือตามกฎหมาย

กฎหมายใดบ้างที่เกี่ยวข้องกับสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์มี ดังต่อไปนี้

• กฎหมายว่าด้วยการซื้อขาย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• กฎหมายว่าด้วยทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• อากรแสตมป์ ประมวลรัษฎากร

ความช่วยเหลือจากทนายความ

คุณสามารถเลือกที่จะปรึกษาทนายความได้ในกรณีที่คุณต้องการความช่วยเหลือ

ทนายความสามารถช่วยคุณได้โดยทำการตอบคำถามของคุณหรือให้ความช่วยเหลือในกระบวนการต่าง ๆ จะมีการเสนอตัวเลือกดังกล่าวไว้ให้คุณในตอนท้ายของเอกสาร

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป

ในตอนสุดท้าย คุณจะได้รับเอกสารในรูปแบบ Word และ PDF คุณสามารถแก้ไขและนำเอกสารไปใช้อีกได้