สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์และสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย มีข้อแตกต่างกันอย่างไร

ในการที่ผู้ใช้งาน ไม่ว่าจะเป็นผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า จะเลือกใช้สัญญาใดสัญญาหนึ่งระหว่างสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์ (เช่น สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์) และสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย (เช่น สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย สัญญาเช่าช่วง) อาจเป็นเรื่องที่ไม่ยากมากนัก เนื่องจาก ด้วยชื่อของสัญญาเอง ก็ได้แสดงชัดเจนอยู่ในตัวของชื่อสัญญาแล้วว่า แบบสัญญาใดเหมาะสำหรับการเช่าในลักษณะใด แต่ก็หลีกเลี่ยงไม่ได้ว่าผู้ใช้งานส่วนใหญ่อาจมีข้อสงสัยต่อไปว่าแล้วสัญญาทั้ง 2 ฉบับนี้ มีความแตกต่างกันอย่างไร นอกจากชื่อของสัญญาและวัตถุประสงค์ของการเช่า ซึ่งข้อสงสัยดังกล่าวเหล่านี้ หากผู้ใช้งานได้ศึกษาและเข้าใจถึงความแตกต่างของเนื้อหาแล้ว ย่อมจะเป็นประโยชน์อย่างมากต่อผู้ใช้งาน ไม่ว่าจะเป็นผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าก็ตาม เนื่องจากจะทำให้ผู้ใช้งานทราบถึงประเด็นสำคัญต่างๆ ที่จะต้องเตรียมตัวในการเจรจาทำสัญญาเช่าฉบับดังกล่าวกับคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งและประเด็นที่ต้องคำนึงถึงในการประกอบกิจการหรือในการอยู่อาศัยต่อไป

สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์

สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์ (เช่น สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์) คือสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างต่างๆ เช่น อาคาร พื้นที่ โรงเรือน โดยมีวัตถุประสงค์ในการนำสิ่งปลูกสร้างนั้นมาใช้เพื่อการประกอบธุรกิจหรือนำมาประกอบการค้า (Commercial) เช่น การใช้อาคารหรือพื้นที่เป็นสำนักงาน (Office) การใช้อาคารหรือพื้นที่เพื่อการขายสินค้าหรือให้บริการต่างๆ (Store) ร้านอาหาร พื้นที่แสดงสินค้า หรือพื้นที่เก็บของ เป็นต้น

สัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย

สัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย (เช่น สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย สัญญาเช่าช่วง) คือสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างต่างๆ เช่น บ้าน ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ห้องอยู่อาศัย (อะพาร์ตเมนต์ แฟลต หอพัก) โดยมีวัตถุประสงค์ในการนำสิ่งปลูกสร้างนั้นมาใช้เพื่อการอยู่อาศัย เช่น ใช้เพื่อการพักอาศัย หลับนอน และดำรงชีวิตทั่วไปของผู้เช่า โดยที่ไม่ได้นำมาใช้เพื่อประกอบธุรกิจหรือนำมาประกอบการค้า (Non-Commercial)

ความแตกต่างระหว่างสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์และสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย

ความแตกต่างระหว่างสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์และสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย อาจสามารถพิจารณาได้ ดังต่อไปนี้

(1) วัตถุประสงค์การใช้สิ่งปลูกสร้างที่เช่า

ประการแรก และประการที่สำคัญที่สุด คือ วัตถุประสงค์ในการใช้สิ่งปลูกสร้างที่เช่าซึ่งตามที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์ และสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัยต่างก็มีวัตุประสงค์ในการใช้สิ่งปลูกสร้างที่เช่าแตกต่างกัน ทั้งยังไม่รวมถึง สภาพความเหมาะสมของสิ่งปลูกสร้าง ทำเลสถานที่ตั้งของสิ่งปลูกสร้าง การสัญจรของผู้คน ความสะดวกในการเข้าถึงของผู้คน ซึ่งสิ่งปลูกสร้างแต่ละประเภทต่างก็ถูกออกแบบและจัดตั้งอยู่ในสถานที่ที่เหมาะสมตามวัตถุประสงค์การใช้สิ่งปลูกสร้างที่เช่านั้น การที่นำสิ่งปลูกสร้างไปใช้ต่างจากวัตถุประสงค์ที่เช่าอาจก็ให้เกิดความเสียหายกับสิ่งปลูกสร้างที่เช่าและอาจเป็นการผิดสัญญาในสาระสำคัญด้วย หรือในบางกรณีอาจถึงขั้นเป็นการกระทำผิดกฎหมายด้วยก็ได้

ในสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ และสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต่างสามารถตกลงกำหนดขอบเขตการใช้สิ่งปลูกสร้างที่เช่าได้ตามที่ต้องการเพื่อป้องการกันการนำสิ่งปลูกสร้างไปใช้ผิดวัตถุประสงค์และอาจก่อให้เกิดความเสียหายต่อสิ่งปลูกสร้างได้

(2) ขอบเขตและลักษณะการเช่าสิ่งปลูกสร้าง

โดยทั่วไปสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์ มักกำหนดขอบเขตการเช่าเป็นปริมาณพื้นที่และคิดค่าเช่าตามปริมาณพื้นที่ โดยอาจมีการเช่าหรือใช้บริการบริเวณรอบข้างด้วยเพื่อให้การประกอบธุรกิจเป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ เช่น มีการเช่าที่จอดรถสำหรับอำนวยความสะดวกของผู้มาติดต่อ ส่วนตอนรับภายนอกพื้นที่ ลิฟต์โดยสารส่วนกลาง เป็นต้น

ในขณะที่ สัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย คู่สัญญามักกำหนดขอบเขตการเช่าเป็นหน่วยอาศัย เช่น เช่าห้องชุด 1 ห้อง หรือบ้าน 1 หลัง เนื่องจาก สัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย มักมีขอบเขตการเช่าที่ไม่ซับซ้อนและไม่ได้มีความต้องการใช้ประโยชน์ในพื้นที่หลายลักษณะเหมือนกับการเช่าเพื่อการพาณิชย์

(3) ข้อกำจัดการใช้สิ่งปลูกสร้าง

นอกจากข้อจำกัดในด้านการใช้สิ่งปลูกสร้างให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ามักกำหนด ข้อกำหนดหรือข้อจำกัดในการใช้สิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติมให้ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามด้วย โดยในแต่ละสัญญาก็จะมีข้อกำจัดการใช้สิ่งปลูกสร้างที่แตกต่างกันออกไป ตามแต่ความกังวลของผู้ให้เช่า เช่น

ในกรณีของสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์ ผู้ให้เช่าอาจกำหนดเวลาเปิด-ปิดทำการ วิธีการเข้าออกพื้นที่เช่า ประเภทกิจการที่ห้ามประกอบในสิ่งปลูกสร้างที่เช่า
ในกรณีของสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย ผู้ให้เช่าอาจกำหนดจำนวนผู้อยู่อาศัยสูงสุด การห้ามทำกิจกรรมที่รบกวนผู้อาศัยรอบข้าง การห้ามเลี้ยงสัตว์ หรือการรักษาความสะอาด เป็นต้น

(4) ระยะเวลาการเช่า

โดยทั่วไป ระยะเวลาการเช่าไม่ว่าสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์หรือสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย ต่างก็ขึ้นอยู่กับความต้องการในการใช้ประโยชน์ของผู้เช่าและความต้องการในการนำสิ่งปลูกสร้างออกให้เช่าของผู้ให้เช่า ว่าต้องการเช่าและให้เช่ากันเป็นระยะเวลานานเท่าใด อย่างไรก็ดี ระยะเวลาการเช่าของสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์และสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย ในปัจจุบันอาจมีแนวปฏิบัติที่น่าพิจารณา ดังต่อไปนี้

ในสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์ ผู้เช่ามักต้องการเช่าสิ่งปลูกสร้างในระยะเวลายาว (เช่น ตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป) เนื่องจาก ในการเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์ โดยทั่วไป ผู้เช่าต้องมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่ง แก้ไข ปรับปรุงสิ่งปลูกสร้างที่เช่าเพิ่มเติมเพื่อให้สามารถดำเนินธุรกิจได้ตามแผนที่กำหนดไว้ ค่าใช้จ่ายการดำเนินการประชาสัมพันธ์และการตลาดเกี่ยวกับทำเลที่ตั้งของธุรกิจ รวมถึงค่าใช้จ่ายในการขนย้ายอุปกรณ์ เครื่องมือ หรือสินค้า ไปยังสถานที่ประกอบกิจการใหม่ ซึ่งหากมีการย้ายสถานที่ประกอบกิจการหรือธุรกิจบ่อยๆ ก็จะมีค่าใช้จ่ายดังกล่าวข้างต้นที่สูงมาก และอาจส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของธุรกิจได้
ในสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย ผู้เช่าส่วนใหญ่มักไม่ต้องการผูกมัดกับสถานที่พักอาศัยมากนัก เนื่องจากอาจมีการย้ายสถานที่ทำงานหรือย้ายสถานที่พักอาศัยเพื่อความสะดวกสบายเพิ่มขึ้น ดังนั้น ระยะเวลาในการเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัยขั้นต่ำโดยทั่วไปจะมีระยะเวลาการเช่าตั้งแต่ 6 เดือนถึง 1 ปี โดยขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของผู้ให้เช่า

ไม่ว่าในสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์หรือสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย หากคู่สัญญาต้องการความแน่นอนในระยะเวลาการเช่า คู่สัญญาอาจตกลงกำหนดระยะเวลาที่คู่สัญญาต้องการได้ รวมถึงกำหนด คำมั่นจะให้เช่าต่อ ในกรณีที่ครบกำหนดระยะเวลาการเช่าคราวแรกแล้วในสัญญาได้อีกด้วย อย่างไรก็ดี กฎหมายกำหนดให้การเช่าในแต่ละคราวมีระยะเวลาการเช่าได้ไม่เกินคราวละ 30 ปี

(5) ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายในการเช่า

สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์และสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัยต่างมีลักษณะค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการเช่าที่แตกต่างกัน ดังต่อไปนี้

โดยทั่วไป สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์จะมีอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย เมื่อเปรียบเทียบกับทำเลเดียวกันและขนาดพื้นที่เท่ากัน เนื่องจากสิ่งปลูกสร้างที่เช่าสามารถนำไปใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ได้ เช่น การหาผลกำไรจากการประกอบธุรกิจหรือการขายสินค้าและ/หรือบริการ โดยสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัยมักกำหนดเป็นอัตราค่าเช่าเป็นอัตราคงที่ไม่มีการขึ้นค่าเช่าตลอดระยะเวลาสัญญา ในขณะที่สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์มักกำหนดอัตราค่าเช่าเป็นอัตราก้าวหน้า (เช่น มีการขึ้นค่าเช่าทุกๆ ปี) นอกจากนี้ยังอาจมีการตกลงค่าเช่าเป็นอัตราส่วนจากผลประกอบการของผู้เช่าอีกด้วย (เช่น ร้อยละ 5 ของรายได้จากการประกอบธุรกิจของผู้เช่า)
นอกจากนี้ สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์ ผู้ให้เช่ามักกำหนดให้ผู้เช่าชำระเงินค่าสิทธิการเช่าซึ่งเป็นเงินที่ผู้เช่าต้องชำระให้แก่ผู้ให้เช่าในครั้งแรกเมื่อทำสัญญาโดยไม่มีสิทธิที่จะได้คืน (เช่น เงินกินเปล่า เงินแป๊ะเจี๊ยะ) อีกด้วย

อย่างไรก็ดี ไม่ว่าสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์หรือสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย ก็อาจมีการกำหนด เงินค่าหลักประกัน เงินค่าเช่าล่วงหน้า ค่าบริการ ค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง ค่ากำจัดขยะ หรือค่ารายปีด้วยเช่นกัน ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของผู้ให้เช่า สถานที่เช่าและมูลค่าของสิ่งปลูกสร้างที่เช่านั้น

ไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์หรือสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย ผู้ให้เช่าต่างมีภาระภาษีเกี่ยวกับการให้เช่าสิ่งปลูกสร้างที่เช่า เช่น ภาษีโรงเรือน อากรแสตมป์ อย่างไรก็ดี คู่สัญญาอาจตกลงกันให้คู่สัญญาอีกหนึ่งเป็นผู้รับผิดชอบหรือร่วมกันรับผิดชอบตามสัดส่วนที่ตกลงกันก็ได้

(6) การแก้ไขดัดแปลงสิ่งปลูกสร้างที่เช่า

ในการแก้ไขดัดแปลงสิ่งปลูกสร้างที่เช่า เช่น การตกแต่ง ดัดแปลง และติดตั้งอุปกรณ์/เฟอร์นิเจอร์ ในสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์มักอนุญาตให้ผู้เช่าดำเนินการได้ เนื่องจากเป็นที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะไม่มีการตกแต่ง ดัดแปลง และติดตั้งอุปกรณ์/เฟอร์นิเจอร์ต่างๆ ใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับกิจการและการประกอบธุรกิจของผู้เช่า ซึ่งโดยทั่วไป ผู้ให้เช่ามักให้เช่าเป็นพื้นที่เปล่า โดยอาจมีเงื่อนไขการแก้ไขดัดแปลงสิ่งปลูกสร้างที่เช่าที่แตกต่างกันไป เช่น ผู้เช่าสามารถดำเนินการได้อย่างอิสระ หรือผู้เช่าต้องขออนุญาตและต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเสียก่อนจึงจะดำเนินการได้

ในขณะที่สัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย ผู้ให้เช่ามักให้เช่าในรูปแบบที่ตกแต่งสำเร็จพร้อมอยู่อาศัยแล้ว ดังนี้ ผู้ให้เช่ามักกำหนดห้ามไม่ให้ผู้เช่าทำการแก้ไขดัดแปลงสิ่งปลูกสร้างที่เช่าโดยเด็ดขาด หรือจะทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าแล้วเท่านั้น ทั้งนี้เพื่อป้องกันความเสียหายที่จะเกิดแก่สิ่งปลูกสร้างที่เช่า เฟอร์นิเจอร์ และวัสดุอุปกรณ์ที่ตกแต่งนั้น

(7) การบำรุงรักษาและซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้างที่เช่า

โดยทั่วไป ไม่ว่าสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์หรือสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย คู่สัญญามักตกลงกันให้ ผู้เช่ามีหน้าที่บำรุงรักษาและซ่อมแซมความเสียหายที่เกิดขึ้นทั่วไป และให้ผู้ให้เช่าบำรุงรักษาและซ่อมแซมความเสียหายที่เกิดขึ้นในระดับโครงสร้างของสิ่งปลูกสร้างนั้น (เช่น การซ่อมใหญ่ ระบบหลังคา ระบบโครงสร้าง) อย่างไรก็ดี คู่สัญญาสามารถเลือกตกลงแบ่งความรับผิดชอบให้แตกต่างไปได้ตามที่คู่สัญญาเห็นสมควร

(8) ข้อตกลงในสัญญาเช่า

นอกจากความแตกต่างที่กล่าวข้างต้นแล้ว ในสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์ยังมีข้อตกลงข้อตกลงอื่นๆ ในสัญญาที่นอกเหนือไปจากสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัยที่คู่สัญญายังสามารถตกลงกันได้ เช่น

ข้อตกลงเกี่ยวกับการจัดให้มีซึ่งการรักษาความปลอดภัยบริเวณสิ่งปลูกสร้างที่เช่า
ข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิในการใช้ที่จอดรถบริเวณสิ่งปลูกสร้างที่เช่าของผู้เช่า
ข้อตกลงเกี่ยวกับหน้าที่ในการจัดทำประกันภัยในสิ่งปลูกสร้างที่เช่า และเงื่อนไขของประกันภัยดังกล่าว
ข้อตกลงเกี่ยวกับการห้ามผู้ให้เช่าค้าแข่งกับผู้เช่า
ข้อตกลงเกี่ยวกับการใช้สิทธิเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างที่เช่าเป็นหลักประกันการชำระหนี้ ไม่ว่าการกำหนดห้ามไม่ให้ผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนำสิ่งปลูกสร้างไปจำนอง หรือการกำหนดห้ามไม่ให้ผู้เช่านำสิทธิการเช่าไปใช้เป็นหลักประกันทางธุรกิจ
ข้อตกลงเกี่ยวกับหน้าที่ในการปฏิบัติตามกฎหมายเกี่ยวกับสิ่งอำนวยความสะดวกในอาคารสำหรับผู้พิการหรือทุพพลภาพและคนชรา

(9) กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ไม่ว่าสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์หรือสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัยต่างอยู่ภายใต้กฎหมายการเช่าทรัพย์ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อย่างไรก็ดี อาจมีกฎหมายควบคุมพิเศษอื่นๆ ที่กำหนดสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาเพิ่มเติมในบางกรณี เช่น

ในกรณีสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย หากผู้ให้เช่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา และผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา สัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัยนี้จะอยู่ภายใต้บังคับประกาศดังกล่าวด้วย ซึ่งกำหนดข้อจำกัด และ/หรือหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่ต้องปฏิบัติอย่างเคร่งครัด เช่น แบบและข้อความในสัญญาที่บังคับ การจำกัดจำนวนเงินการเรียกวางเงินประกันการเช่า การส่งใบแจ้งหนี้ จำนวนคู่ฉบับของสัญญา การเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้า การเข้าตรวจสอบอาคารที่เช่า เป็นต้น เงื่อนไขเหล่านี้จะต้องเป็นไปตาม หรือไม่ต่ำกว่าที่ประกาศได้กำหนดไว้ ทั้งนี้ เพื่อคุ้มครองผู้เช่าที่มักถูกผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบการเอาเปรียบ
ในกรณีสัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์ คู่สัญญาอาจมีสิทธิและหน้าที่ตาม พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม และหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องในกรณีที่เป็นการเช่าตามเงื่อนไขและหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎหมายดังกล่าว เช่น ผู้เช่ามีมูลค่าการลงทุนไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาท หรือประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) หรือคู่สัญญาอาจมีสิทธิและหน้าที่ตามกฎหมายควบคุมเฉพาะกิจการที่ผู้เช่าประกอบ เช่น กฎหมายการใช้อาคารเพื่อประกอบกิจการที่มีกฎหมายควบคุม และกฎหมายเกี่ยวกับผังเมืองกับการจำกัดการประกอบธุรกิจบางประเภท