23 กรกฎาคม 2019
สารบัญ
23 กรกฎาคม 2019
คะแนน
4.5 - 30 คะแนนโหวต
ปัจจุบันการเช่าสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นการเช่าเพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการประกอบกิจการเชิงพาณิชย์ ได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก เนื่องจากมีความคล่องตัว สะดวก รวดเร็ว และค่าใช้จ่ายที่น้อยกว่าการซื้อขาดสิ่งปลูกสร้างนั้น อย่างไรก็ดี เมื่อมีการเช่าสิ่งปลูกสร้าง ปัญหาที่ตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ก็คือ เมื่อสิ่งปลูกสร้างที่เช่าเกิดการชำรุดบกพร่อง เสียหาย หรือเสื่อมสภาพ จะเป็นหน้าที่ของคู่สัญญาฝ่ายใด ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า ที่จะต้องรับผิดชอบดำเนินการซ่อมแซมความชำรุดบกพร่อง ความเสียหาย หรือการเสื่อมสภาพนั้น
การเช่าสิ่งปลูกสร้างอาจเป็นการเช่าบ้านหรือห้องชุดเพื่ออยู่อาศัยตาม สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย หรือการเช่าอาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน อาคารต่างๆ เพื่อประกอบกิจการตาม สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ รวมถึงการเช่าช่วงต่อตาม สัญญาเช่าช่วง ด้วย
ในการพิจารณาว่าหน้าที่การดำเนินการซ่อมแซมความชำรุดบกพร่อง ความเสียหาย หรือการเสื่อมสภาพของสิ่งปลูกสร้างที่เช่าเป็นหน้าที่ข้องคู่สัญญาฝ่ายใดนั้น อาจแบ่งพิจารณาได้เป็นกรณี ดังต่อไปนี้
(ก) มีข้อตกลงในสัญญาเช่ากำหนดหน้าที่ของคู่สัญญาเอาไว้ชัดเจนแล้ว
ในกรณีที่คู่สัญญาได้มีการทำสัญญาเช่าและได้มีการกำหนดข้อตกลงกันเกี่ยวกับหน้าที่และเงื่อนไขเกี่ยวกับการดำเนินการซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้างที่เช่าเอาไว้อย่างชัดเจนแล้ว หน้าที่การดำเนินการซ่อมแซมดังกล่าวก็จะเป็นไปตามข้อตกลงที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าดังกล่าว เช่น ตกลงกันให้ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้างเองในทุกกรณี หรือให้ผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้างเฉพาะบางกรณีและบางกรณีให้เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า เป็นต้น โดยขึ้นอยู่กับความต้องการของคู่สัญญา
การตกลงแบ่งหน้าที่การซ่อมแซมอาจกำหนดแยกเป็นรายกรณีๆ หรือรายเหตุการณ์ว่าในกรณีใดหรือเหตุการณ์ใดบ้างที่เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าและกรณีหรือเหตุการณ์ใดเป็นหน้าที่ของผู้เช่า โดยอาจแบ่งกรณีหรือเหตุการณ์ได้ดังต่อไปนี้
ในกรณีที่เป็นการเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัยซึ่งผู้ให้เช่าเป็น "ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย" ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา (ได้แก่ ผู้ให้เช่าที่ (1) มีผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา (2) ให้ใช้อาคาร/สิ่งปลูกสร้างเพื่อการอยู่อาศัย และ (3) ผู้ให้เช่าที่มีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน เช่น ห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเม้นท์ หรือสถานที่พักอาศัยอื่นๆ) ผู้ให้เช่าจะตกลงกำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดชอบในความเสียหาย ความชำรุดบกพร่อง ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานตามปกติหรือเกิดการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติต่อทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ของทรัพย์ที่เช่าไม่ได้ หรือให้ผู้เช่ารับผิดชอบในเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่าหรือเหตุสุดวิสัยไม่ได้
(ข) ไม่มีข้อตกลงในสัญญาเช่ากำหนดหน้าที่ของคู่สัญญาเอาไว้ หรือมีแต่ข้อตกลงดังกล่าวยังไม่ชัดเจน
ในกรณีที่ไม่มีข้อตกลงในสัญญาเช่ากำหนดหน้าที่การซ่อมแซมของคู่สัญญาเอาไว้ หรือมีแต่ข้อตกลงดังกล่าวยังกำหนดไม่ชัดเจนหรือไม่ครอบคลุมกรณีที่ความชำรุดบกพร่อง ความเสียหาย หรือการเสื่อมสภาพนั้นเกิดขึ้นนั้น ในกรณีเช่นนี้คู่สัญญาอาจพิจารณาหน้าที่การซ่อมแซมตามกฎหมายการเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้ดังต่อไปนี้
เมื่อเกิดความชำรุดเสียหายกับทรัพย์ที่เช่า ผู้เช่าควรพิจารณาว่าความชำรุดเสียหายดังกล่าวเป็นหน้าที่ของคู่สัญญาฝ่ายใดตามข้อตกลงในสัญญาในกรณีมีข้อตกลงชัดเจนในสัญญา หรือหน้าที่ตามกฎหมายการเช่าทรัพย์ในกรณีไม่มีข้อตกลงในสัญญา หากเป็นหน้าที่ของตน ก็ควรดำเนินการซ่อมแซมให้เรียบร้อยโดยเร็ว แต่หากเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่าก็ควรรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าดำเนินการซ่อมแซมทันทีที่ผู้เช่าพบความชำรุดเสียหายกับทรัพย์ที่เช่านั้น โดยอาจทำ หนังสือแจ้งซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้างที่เช่า เป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อแจ้งแก่ผู้ให้เช่าให้ดำเนินการซ่อมแซม รวมถึงใช้เป็นหลักฐานในกรณีที่มีข้อพิพาทกันระหว่างคู่สัญญา ทั้งนี้ เนื่องจากกฎหมายกำหนดไว้ว่าหากผู้เช่าไม่ยอมแจ้งแก่ผู้ให้เช่าซ่อมแซมในทันที หากเกิดความเสียหายขึ้นกับทรัพย์ที่เช่า ผู้เช่าจะต้องรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดขึ้นกับทรัพยท์ที่เช่านั้น อันเนื่องมาจากการที่ผู้เช่าละเลยไม่แจ้งความชำรุดดังกล่าวแก่ผู้ให้เช่าด้วย
ในกรณีที่มีความจำเป็นเพื่อรักษาทรัพย์ที่เช่านั้นหากไม่ดำเนินการซ่อมแซมอย่างทันทีอาจทำให้ทรัพย์ที่เช่าเสียหายได้ แม้จะเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าก็ตาม แต่กฎหมายกำหนดให้ ผู้เช่าจะต้องดำเนินการซ่อมแซมเองไปก่อนเบื้องต้น เนื่องจากผู้เช่าเป็นผู้ครอบครองทรัพย์ที่เช่าและมีความใกล้ชิดกับทรัพย์ที่เช่ามากกว่า โดยผู้ให้เช่าจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมที่ผู้เช่าใด้ออกไปในการซ่อมแซมอันจำเป็นนั้น ทั้งนี้ ค่าใช้จ่ายที่ผู้ให้เช่ารับผิดชอบนั้นต้องเป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นและสมควรแก่กรณี
ในกรณีที่คู่สัญญาฝ่ายที่มีหน้าที่ซ่อมแซมได้รับแจ้งให้ดำเนินการซ่อมแซมจากคู่สัญญาอีกฝ่ายแล้ว แต่คู่สัญญาฝ่ายที่มีหน้าที่ซ่อมแซมความชำรุดเสียหายนั้น ละเลยไม่ยอมดำเนินการซ่อมแซมตามหน้าที่ของตน กรณีเช่นนี้อาจแบ่งการพิจารณาเป็น 2 กรณี คือ
ผู้ให้เช่าละเลยไม่ซ่อมแซมตามหน้าที่ของตน ในกรณีนี้ผู้เช่าอาจ
ผู้เช่าละเลยไม่ซ่อมแซมตามหน้าที่ของตน ในกรณีนี้ผู้ให้เช่าอาจ
นอกจากนี้ คู่สัญญาฝ่ายที่ปฏิบัติผิดหน้าที่หรือละเว้นหน้าที่ของตนอาจมีความรับผิดอื่นๆ ตามสัญญาเช่าที่คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้โดยเฉพาะอีกด้วย (ถ้ามี) เช่น ค่าปรับกรณีไม่ซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่า การริบเงินประกันความเสียหาย หรือการถูกบอกเลิกสัญญาทันที เป็นต้น