Avtalsservitut

Vad är ett servitut?

Ett servitut är en rätt för en fastighet att nyttja en annan fastighets mark, byggnad eller annan anläggning. Ett servitut är knutet till en fastighet och inte till viss person och är alltså gällande oavsett vem som står som ägare.

Det finns både positiva och negativa servitut, ett exempel på ett positivt servitut är en rätt att ta väg över fastighet. Ett negativt servitut kan till exempel vara ett förbud att plantera träd för grannens utsikt.

Vilka olika typer av servitut finns det?

Det finns två olika typer av servitut:

• avtalsservitut, och
• officialservitut.

Avtalsservitut bildas genom avtal mellan fastighetsägare medan officialservitut bildas genom myndighetsbeslut, det är alltså inte möjligt för privatpersoner eller privata företag att upprätta ett officialservitut.

Vilken typ av servitut är vanligast?

Det vanligaste sättet att upprätta ett servitut är genom att upprätta ett avtal mellan fastighetsägare, d.v.s. ett avtalsservitut. För att ett officialservitut ska kunna upprättas krävs att beslut om detta fattats av en myndighet samt att flertalet krav är uppfyllda. Det är alltså en mer komplicerad process att upprätta ett officialservitut än ett avtalsservitut.

Positiva servitut är vidare vanligare än negativa servitut. Ett positivt servitut ger en fastighet en rättighet medan ett negativt servitut innebär ett förbud. Ett positivt servitut kan t.ex. innebära en rätt att ta väg över fastighet och ett negativt servitut t.ex. ett förbud att plantera träd för grannens utsikt.

Vad är skillnaden mellan ett servitut och en nyttjanderätt?

Skillnaden mellan ett servitut och en nyttjanderätt är att det senare är knutet till en viss fastighet medan en nyttjanderätt är knuten till en viss person. Det saknar alltså betydelse vem som står som ägare till en fastighet för att servitut ska vara giltigt, säljs en fastighet kommer servitutet vara fortsatt gällande.

Måste ett avtalsservitut upprättas?

Ja, det ställs krav på ett skriftligt avtal vid upprättandet av ett avtalsservitut. Ett servitut ska omfatta rättigheter som är nödvändiga för att fastigheten som ges en nyttjanderätt ska kunna fungera på ett bra sätt.

Vad ska inte inkluderas i ett avtalsservitut?

Ett servitut får inte:

• får inte innebära en nyttjanderätt till skogsfång eller bete,
• upprättas för tillfälligt bruk (krav på stadivgarande betydelse för den häskande fastigheten, d.v.s. den som nyttjanderätten ställs ut till), eller
• villkoras med att den tjänande fastigheten, d.v.s. den som ger en nyttjanderätt, ska vara skyldig att utföra andra åtgärder än underhåll av marken som omfattas av servitutet.

Vilka är de rättsliga förutsättningarna för att för kunna upprätta ett avtalsservitut?

För att ett servitut ska kunna upprättas krävs att det har stadigvarande betydelse för den häskande fastigheten, d.v.s. den som nyttjanderätten ställs ut till. Det är alltså inte möjligt att upprätta ett servitut för ett kortvarigt ändamål.

Vem kan upprätta ett avtalsservitut?

Ett avtalsservitut upprättas mellan två fastighetsägare, i god vilja, till fördel för användning av den ena fastigheten. Den fastighet som ställer ut en nyttjanderätt kallas för tjänande fastighet och den som ges en nyttjanderätt kallas för härskande fastighet.

Ett servitut är knutet till en fastighet och inte till viss person och är alltså gällande oavsett vem som står som ägare.

Vem kan inte upprätta ett avtalsservitut?

Det är inte möjligt för fysiska personer, d.v.s. privatpersoner, att upprätta ett servitut för egen räkning utan det är endast fastigheter som kan utgöra part i ett avtalsservitut. I praktiken upprättas ett avtalsservitut av fastighetsägare men det är fastigheterna i sig som blir bundna och avtalet fortsätter alltså att vara gällande även om någon fastighet säljs och får nya ägare.

Myndigheter kan vidare inte upprätta ett avtalsservitut utan bygger ett servitut på ett myndighetsbeslut upprättas i stället ett officialservitut.

Hur lång period kan ett avtalsservitut vara gällande?

Ett servitut gället i regel tillsvidare, d.v.s. utan slutdatum, och är tänkt att gälla på obegränsad tid. Det är enligt huvudregeln inte möjligt för en fastighetsägare att säga upp ett avtalsservitut till upphörande utan för att ett avtalsservitut ska kunna upphöra krävs att fastighetsägarna är ense. Vid överenskommelse om upphävande av servitut ska fastighetsägarna upprätta ett skriftligt avtal som fastställer detta. Kan fastighetsägarna inte komma överens fortsätter servitutet att gälla och kan endast upphävas genom myndighetsbeslut.

Ska ersättning utgå för ett servitut och betalningen är försenad med mer än en månad kan den tjänande fastigheten (den som ställt ut nyttjanderätten) säga upp avtalet till upphörande.

Ett servitut upphör även per automatik om den häskande och den tjänande fastigheten sammanläggs.

Vad ska göras efter ett avtalsservitut upprättats?

När ett avtalsservitut är upprättat ska det signeras av ägaren till den tjänande fastigheten, d.v.s. den som ger en nyttjanderätt, och den härskande fastigheten, d.v.s. den som får en nyttjanderätt.

Efter signering bör servitutet med fördel registreras hos Lantmäteriet för inskrivning i fastighetsregistret. Det är inget krav på inskrivning i fastighetsregistret för att ett servitut ska bli giltigt, men i och med att ett servitut i regel gäller tillsvidare, och oavsett om någon av fastigheterna överlåts till ny ägare, kan en registrering säkerställa att servitutet fortsätter att gälla även i framtiden.

Inskrivning sker genom en skriftlig ansökan till Lantmäteriet. Med ansökan ska avtalsservitutet bifogas i original samt gärna en karta eller skiss över den aktuella fastigheten där rättigheten som servitutet medför framgår.

Ansökan om inskrivning av servitut i fastighetsregistret ska skickas till följande adress:

Lantmäteriet
Fastighetsinskrivning
761 80 Norrtälje

Vilka dokument ska bifogas ett avtalsservitut?

Ska avtalsservitutet skrivas in i fastighetsregistret hos Lantmäteriet, vilket är att föredra för att säkerställa att det fortsätter gälla i framtiden, bör en karta eller skiss på fastigheten och servitutet bifogas ansökan.

Är det nödvändigt med notarisering av ett avtalsservitut för att det ska anses giltigt?

Nej, det ställs inget krav på notarisering av avtalsservitut.

Ska ett avtalsservitut registreras någonstans?

Nej, det ställs inget krav på att ett avtalsservitut registreras någonstans men för att säkerställa att servitutet fortsätter i framtiden, även efter en fastighet som omfattas av ett servitut överlåtits till ny ägare, är det att föredra om det registreras hos Lantmäteriet för inskrivning i fastighetsregistret.

Inskrivning sker genom en skriftlig ansökan och med sådan ska avtalsservitutet bifogas i original samt gärna en karta eller skiss över den aktuella fastigheten där rättigheten som servitutet medför framgår.

Ansökan om inskrivning av servitut i fastighetsregistret ska skickas till följande adress:

Lantmäteriet
Fastighetsinskrivning
761 80 Norrtälje

Ska ett avtalsservitut bevittnas?

Det ställs inget krav på bevittning av ett avtalsservitut.

Vilka kostnader är involverade vid upprättandet av ett avtalsservitut?

Ska avtalsservitutet skrivas in i fastighetsregistret hos Lantmäteriet, vilket är att föredra för att säkerställa att det fortsätter gälla i framtiden, tillkommer en expeditionskostnad om 375 SEK.

Vad ska ett avtalsservitut innehålla?

Ett avtalsservitut är ett formalavtal, vilket innebär att det finns vissa regler som måste följas för att avtalet ska bli gällande. Ett avtalsservitut ska innehålla följande information:

• Vilken fastighet som är den tjänande, d.v.s. ger en nyttjanderätt (fastighetsbeteckning, adress etc.)
• Vilken fastighet som är den härskande, d.v.s. ges en nyttjanderätt
• Avsikten med servitutet, d.v.s. beskrivning av den nyttjanderätt som omfattas
• Eventuell ersättning (ersättning är valfritt och kan bestämmas till valfritt belopp)

Vilka lagar är tillämpliga på avtalsservitut?

Avtalsservitut regleras främst av 14 kap jordabalken. Kompletterande regler för hur avtalsservitut kan upphävas genom fastighetsreglering återfinns i 7 kap fastighetsbildningslagen (1970:988). Allmänna avtalsrättsliga återfinns i lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område.

Ändra mallen?

Du fyller i ett formulär. Dokumentet utarbetas direkt efter hand som du besvarar frågorna.

Till sist får du det i Word- och PDF-format. Du kan ändra och återanvända det.