Onderhuurovereenkomst voor woonruimte

Wat is een onderhuurovereenkomst voor woonruimte?

Een onderhuurovereenkomst voor woonruimte is een specifieke vorm van huurovereenkomst waarbij de oorspronkelijke huurder van een woning, de zogenaamde onderverhuurder, een deel of de gehele woonruimte verhuurt aan een derde partij, de onderhuurder. Deze situatie ontstaat wanneer de onderverhuurder zelf niet volledig gebruik maakt van de gehuurde woonruimte en besluit deze (gedeeltelijk) te verhuren aan een ander. De onderverhuurder heeft een reguliere huurovereenkomst gesloten met de eigenaar of verhuurder van de woning, waardoor hij verantwoordelijk blijft voor de huurbetalingen en het naleven van de voorwaarden van deze oorspronkelijke huurovereenkomst. De onderhuurovereenkomst bevat de regels en afspraken tussen de onderverhuurder en de onderhuurder, waaronder de hoogte van de huur, de duur van de overeenkomst en andere belangrijke voorwaarden voor het gebruik van de woonruimte.

Welke verschillende soorten huurovereenkomst zijn er?

Huurovereenkomsten kunnen verschillende vormen aannemen. De meest voorkomende zijn:

• Huurovereenkomst voor woonruimte voor bepaalde tijd: een huurovereenkomst voor een woning waarbij de huurperiode vooraf is vastgesteld en automatisch eindigt na de afgesproken termijn. Sinds 1 juli 2024 mag een huurcontract van bepaalde duur alleen in uitzonderingsgevallen gebruikt worden. Bijvoorbeeld bij tijdelijke huur voor studie elders of door werkzaamheden of renovatie van de eigen woning. Meer informatie hierover kan gevonden worden op de website van de rijksoverheid.
• Huurovereenkomst voor woonruimte voor onbepaalde tijd: een huurovereenkomst voor een woning zonder vooraf vastgestelde einddatum, waarbij de huur doorloopt totdat deze door een van de partijen wordt opgezegd.
• Onderhuurovereenkomst voor woonruimte: een overeenkomst waarbij de onderverhuurder een deel van de woning doorverhuurt aan een onderhuurder.
• Huurovereenkomst voor bedrijfsruimte: een overeenkomst voor de verhuur van ruimtes die worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten, zoals kantoren, winkels of opslagruimtes. Deze overeenkomst kan ook voor verschillende periodes worden afgesloten.
• Huurovereenkomst voor goederen: een overeenkomst waarbij roerende, 'beweegbare' goederen, zoals fietsen of wasmachines, voor een bepaalde periode tegen betaling worden verhuurd.

Deze overeenkomst is specifiek bedoeld voor de onderhuurovereenkomst voor woonruimte.

Wanneer mag een woning onderverhuurt worden?

Een onderverhuurder mag niet de hele woning die hij huurt onderverhuren, tenzij de eigenaar daarvoor toestemming geeft. Een onderverhuurder mag wel een deel van de woning (bijvoorbeeld een kamer) onderverhuren. Mocht er in de huurovereenkomst van de onderverhuurder echter staan dat onderhuur verboden is, dan mag het niet zonder toestemming van de eigenaar. Als de onderverhuurder de woning dan toch onderverhuurt, kan dit een reden zijn voor het beëindigen van de huurovereenkomst door de eigenaar van de woning. De onderhuurovereenkomst wordt dan automatisch voortgezet met de eigenaar van de woonruimte. De onderhuurder wordt dan een onderverhuurder en moet deze automatische voortzetting van de huurovereenkomst met de eigenaar aan de eigenaar mededelen. De eigenaar kan binnen 6 maanden aan de rechter vragen deze overeenkomst te ontbinden. De redenen voor ontbinding kunnen op de website van de overheid gevonden worden.

Hoe hoog mag de huur maximaal zijn bij een onderhuurovereenkomst voor woonruimte?

De maximale huur die gevraagd mag worden, is gebaseerd op een puntensysteem. Hierbij worden verschillende kernmerken (bijvoorbeeld grootte van de woning en of er een eigen badkamer is) van de woning in acht genomen om de maximale huur te bepalen. Dit kan berekend worden met de huurprijscheck van de wooncommissie. Huurwoningen die uitkomen op minder dan 144 punten worden aangemerkt als sociale huurwoning en hebben een maximale huurprijs van €879,66 per maand. Woningen tussen de 144 en 186 punten worden aangemerkt als middenhuur en kennen een maximale huurprijs tussen de €876,67 en €1157,95. Huurwoningen met meer dan 187 punten vallen in de vrije sector, hiervoor bestaat geen maximale huur. De verhuurder mag zelf de prijs bepalen.

Wat is de maximale huurverhoging bij een onderhuurovereenkomst voor woonruimte?

In 2024 is de maximale huurverhoging per jaar voor vrijesectorwoningen 5,5%, voor kamers 5,8%, en voor de sociale huur en de middenhuur is de maximale huurverhoging afhankelijk van de huurprijs en het inkomen van de onderverhuurder(s). De specifieke regels kunnen gecheckt worden op de website van de rijksoverheid. Als het onzeker is of de woning een vrijehuursectorwoning of een sociale huurwoning is, kan dat gecheckt worden op de website van de rijksoverheid. Kamers vallen onder de regels van de sociale huurwoning, maar hebben wel een ander maximaal huurverhogingspercentage. De huur mag maximaal één keer per jaar verhoogd worden, of tussentijds als de woning gerenoveerd is.

Wie is verantwoordelijk voor het onderhoud bij een onderhuurovereenkomst voor woonruimte?

In een onderhuurovereenkomst voor woonruimte is de onderverhuurder verantwoordelijk voor het 'grote' onderhoud. Dit omvat dingen zoals het schilderen van de buitenkant van een huis en het vervangen van een CV-ketel. Het 'kleine' onderhoud, zoals het vervangen van een WC-bril of het onderhoud aan de tuin komt voor de rekening van de onderhuurder. Echter, op basis van de oorspronkelijke huurovereenkomst tussen de eigenaar van de woning en de onderverhuurder, is de eigenaar van de woning verantwoordelijk voor het 'grote' onderhoud. Daarom houdt de verantwoordelijkheid van de onderverhuurder jegens de onderhuurder in de praktijk in dat de onderverhuurder de eigenaar van de woning inschakelt om deze problemen aan te pakken, aangezien de eigenaar formeel verantwoordelijk blijft voor groot onderhoud volgens de oorspronkelijke huurovereenkomst.

Voor het kleine onderhoud werkt dit hetzelfde. De onderverhuurder is verantwoordelijk voor het kleine onderhoud jegens de eigenaar van de woning. De onderhuurder moet eventuele kleine onderhoudsproblemen zelf oplossen. Tegelijkertijd blijft de onderverhuurder jegens de eigenaar verantwoordelijk voor het klein onderhoud volgens de oorspronkelijke huurovereenkomst. Dit betekent dat de onderverhuurder erop moet toezien dat de onderhuurder het kleine onderhoud correct uitvoert, omdat hij hierop kan worden aangesproken door de eigenaar. Wat onder klein onderhoud valt, staat in het besluit kleine herstellingen.

Wat kan de duur van een onderhuurovereenkomst voor woonruimte zijn?

Een onderhuurovereenkomst kan niet langer duren dan de duur van de oorspronkelijke huurovereenkomst tussen de onderverhuurder en de eigenaar van de woning. Als deze huurovereenkomst tussen de onderverhuurder en de eigenaar bijvoorbeeld 1 jaar geldig is, dan kan de onderhuurovereenkomst niet langer duren dan tot het moment dat de oorspronkelijke huurovereenkomst afloopt.

Een onderhuurovereenkomst kan worden gesloten voor een bepaalde of onbepaalde periode. Sinds 1 juli 2024 zijn onderhuurovereenkomsten voor bepaalde tijd alleen nog mogelijk in uitzonderingsgevallen. Een voorbeeld hiervan is de diplomatenclausule. Hierbij wordt afgesproken dat de onderverhuurder na een periode van afwezigheid, bijvoorbeeld door studie of werk in het buiteland, bij terugkomst terug zal keren in de woning. Een onderhuurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt, mits correct opgezegd of aangezegd, automatisch na de afgesproken periode, met een maximale verhuurperiode van 2 jaar. Verlenging van een dergelijke overeenkomst verandert deze in een overeenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij de onderhuurder volledige huurbescherming geniet.

Overeenkomsten voor onbepaalde tijd zijn tegenwoordig de norm. Bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt alleen een begindatum afgesproken en geen einddatum. De onderhuurder kan de huur altijd opzeggen. Als de onderverhuurder de huur wil opzeggen, moet hij een wettelijke opzeggingsgrond vermelden. Indien de onderhuurder niet instemt met de opzegging, moet de onderverhuurder naar de rechter. Mocht de onderverhuurder een kamer in zijn eigen woning verhuren waar hij zelf blijft wonen, kan de onderverhuurder gedurende de eerste negen maanden van de overeenkomst, met inachtname van een opzegtermijn van 3 maanden, de huur zonder reden opzeggen. Dit wordt de proeftijd genoemd.

Wat mag er niet in een onderhuurovereenkomst voor woonruimte staan?

Een onderhuurovereenkomst voor woonruimte mag alleen worden aangegaan met toestemming van de eigenaar van de woning als het een zelfstandige woonruimte is (met eigen deur, badkamer en keuken). Bij de onderverhuur van een deel van een woning mag dit alleen als de oorspronkelijke huurovereenkomst dit niet uitsluit.

Het huurrecht is bindend recht. Dit betekent dat er in een onderhuurovereenkomst voor woonruimte niet van de wet afgeweken mag worden. Er mag in de overeenkomst dus niet afgeweken worden van de wetten met betrekking tot bijvoorbeeld de opzegtermijn, de maximale huurprijs, extra kosten of onderhoud. Mochten er in een overeenkomst toch bepalingen staan die in strijd zijn met de wet, is de onderhuurder niet verplicht zich hier aan te houden.

Wat moet er gebeuren nadat een onderhuurovereenkomst voor woonruimte is opgesteld?

Na het opstellen van een onderhuurovereenkomst voor woonruimte dienen de onderhuurder en onderverhuurder deze te ondertekenen om de afspraken formeel te maken. Zowel de onderhuurder als de onderverhuurder dienen een ondertekend exemplaar van de overeenkomst te bewaren voor hun administratie. De huurovereenkomst dient als bewijs van de afspraken en kan worden gebruikt om geschillen op te lossen mochten die ontstaan. Indien van toepassing, dienen het reglement mede-eigendom, de algemene voorwaarden en een beschrijving van de staat van de woning als bijlage te worden toegevoegd. Daarnaast is het belangrijk om de afspraken na te komen zoals vastgelegd in de overeenkomst.

Welke bijlagen moeten er toegevoegd worden aan een onderhuurovereenkomst voor woonruimte?

Indien van toepassing kunnen de volgende bijlagen toegevoegd worden aan de onderhuurovereenkomst voor woonruimte:

• Reglement mede-eigendom (regels voor gemeenschappelijke ruimtes in gebouwen met meerdere eigenaars);
• Algemene voorwaarden (voorwaarden van de onderverhuurder die van toepassing zijn op de overeenkomst);
• Beschrijving van de staat van de woning (beschrijving van de staat van de woning bij oplevering, die dient als referentiepunt voor schade of veranderingen tijdens de huurperiode).

Wat moet een onderhuurovereenkomst voor woonruimte bevatten?

Een onderhuurovereenkomst voor woonruimte moet de volgende informatie bevatten:

• Een gedetailleerde beschrijving van de woonruimte, de staat waarin de woonruimte verkeert op het moment van oplevering en de bestemming van de woonruimte;
• De huurperiode bij bepaalde tijd/de begindatum bij onbepaalde tijd;
• De specificatie van de huurprijs en de eventuele exclusieve rekeningen en kosten;
• Of er huisregels van toepassing zijn.

Welke wetten zijn er van toepassing op een onderhuurovereenkomst voor woonruimte?

Op de huurovereenkomst voor woonruimte zijn de bepalingen van Boek 7, Titel 4 Burgerlijk Wetboek en Boek 6, Titel 5 Burgerlijk Wetboek van toepassing, samen met het Besluit kleine herstellingen.

Het model bewerken?

U vult een formulier in. Het document wordt naargelang uw antwoorden per sectie opgemaakt.

Aan het einde ontvangt u het in de formaten Word en PDF. U kunt het bewerken en het opnieuw gebruiken.