Bezwaar tegen huurverhoging woonruimte

Wat is een bezwaar tegen huurverhoging woonruimte?

De huurder kan bezwaar maken als de verhuurder zich niet aan de regels voor huurverhoging houdt. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de verhuurder een te hoog bedrag vraagt, of de huur te vroeg verhoogt. Er gelden verschillende regels voor sociale huur, middenhuur en vrije sector. Indien een huurder het niet eens is met de voorgestelde huurverhoging van een woonruimte, dan kan de huurder tegen de huurverhoging bezwaar indienen bij de verhuurder. De huurder kan de verhuurder verzoeken om de huurverhoging in te trekken. Deze brief kan worden gebruikt voor het bezwaar tegen huurverhogingen van zowel sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en vrije sector huurwoningen.

Voor bezwaar tegen een huurverhoging van een bedrijfsruimte kan de brief bezwaar tegen huurverhoging bedrijfsruimte gebruikt worden.

Wat is de maximale jaarlijkse huurverhoging van de huur voor woonruimte?

De maximale jaarlijkse huurverhoging voor woonruimte verschilt per soort huurwoning, inkomen en wanneer de huurovereenkomst is gesloten. De brief voor het bezwaar tegen huurverhoging kan voor zowel huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 als erna zijn gesloten.

Bij huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 1 juli 2024 worden woningen onderverdeeld in twee verschillende categorieën, namelijk sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen.

• Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met lagere inkomens. De maximale huurverhoging wordt jaarlijks vastgesteld door de overheid. De huur mag door de verhoging niet boven de maximale huur uitkomen en de verhuurder dient de huurder ten minste 2 maanden van tevoren schriftelijk te informeren over de verhoging.
• Voor vrije sector huurwoningen gelden andere regels voor huurverhogingen. Hier hebben verhuurders meer vrijheid om de huurprijs te bepalen. Alleen zelfstandige woningen, met een eigen toegang, kunnen als vrije sector huurwoningen worden gekwalificeerd. Niet-zelfstandige kamers zijn dus bij voorbaat geen vrije sector huurwoningen en vallen onder de regels die van toepassing zijn op sociale huurwoningen.

Voor het berekenen van de maximale huurprijs voor huurcontracten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, kan de oude huurprijscheck van de Huurcommissie worden gebruikt. Dit kan wanneer er sprake is van een tijdelijk contract dat vóór 1 juli 2024 is ingegaan en/of als over de woonruimte nog een oudere zaak loopt bij de Huurcommissie.

Bij huurovereenkomsten die zijn gesloten na 1 juli 2024 worden woningen onderverdeeld in drie verschillende categorieën. Deze categorieën zijn gebaseerd op een puntensysteem. Hierbij worden verschillende kenmerken (bijvoorbeeld grootte van de woning en of er een eigen badkamer is) van de woning in acht genomen om de maximale huurprijs te bepalen. Dit kan berekend worden met de huurprijscheck van de Huurcommissie. Als de verhuurder de huur verhoogt, moet de verhuurder zich aan de regels voor huurverhoging houden. Er gelden verschillende regels voor sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en vrije sector huurwoningen:

• Huurwoningen die uitkomen op minder dan 144 punten worden aangemerkt als sociale huur. De huurprijs kan met maximaal 5,8% verhoogd worden.
• Woningen tussen de 144 en 186 punten worden aangemerkt als middenhuur. De huurprijs kan met maximaal 7,7% verhoogd worden.
• Huurwoningen met meer dan 187 punten vallen in de vrije sector. De huurprijs kan met maximaal 4,1% verhoogd worden.

Voor kamerverhuur gelden dezelfde regels als voor sociale huur. Dit houdt in dat ook de maximumprijs voor kamerverhuur aan de hand van het puntensysteem wordt berekend. Voor het berekenen van de maximale huurprijs kan de huurprijscheck van de Huurcommissie worden gebruikt. Daarnaast geldt dat de huurverhoging van kamers maximaal 5,8% per jaar mag zijn.

Wat zijn de redenen voor bezwaar tegen huurverhoging in geval van sociale huur en kamerverhuur?

De regels voor kamerverhuur zijn gelijk aan de regels voor sociale huur. In geval van sociale huur of kamerverhuur kan de huurder in bezwaar gaan omdat:

• De huur wordt met meer dan het wettelijke percentage van 5,8% verhoogd. Het maximale wettelijke percentage geldt ook als in het huurcontract een hoger percentage staat.
• De huur wordt door de huurverhoging hoger dan de maximale huurprijs. De huur mag door de huurverhoging niet boven de maximale huurprijs uitkomen. De maximale huurprijs kan worden gecontroleerd aan de hand van de huurprijscheck van de Huurcommissie.
• Er fouten staan in de huurverhoging. Hiervan is bijvoorbeeld sprake indien de verhuurder een verkeerde prijs van de huidige huur of een verkeerde datum waarop de huur start heeft opgenomen in de huurverhoging.
• De huur is al eerder in het jaar verhoogd.
• De huurverhoging eerder ingaat dan 2 maanden na het bericht van de verhuurder. De verhuurder is verplicht de huurder minimaal 2 maanden van tevoren schriftelijk te informeren over de huurverhoging.
• De verhuurder heeft de huur verhoogd vanwege een woningrenovatie, maar hiervoor is geen toestemming verleend. De huur mag naast de jaarlijkse huurverhoging worden verhoogd indien de verhuurder de woning heeft verbeterd en de huurder voor de verbetering toestemming heeft gegeven.
• Er is sprake van een tijdelijke huurverlaging of huurbevriezing. Sinds april 2021 kunnen huurders een tijdelijke huurbevriezing (of huurkorting) aanvragen bij de verhuurder. De korting op de huur kan variëren van 1 maand tot 3 jaar. Gedurende de tijdelijke huurverlaging of huurbevriezing is het voor de verhuurder niet toegestaan om de huur te verhogen.
• De Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd vanwege onderhoudsgebreken die door de verhuurder nog niet zijn verholpen. Indien een verhuurder gebreken niet verhelpt, kan de huurcommissie huurverlaging opleggen. In dat geval is de verhuurder dus ook niet toegestaan om de huur te verhogen totdat die gebreken zijn verholpen.
• De Huurcommissie heeft nog geen uitspraak gedaan over het achterstallig onderhoud in de woning. Indien de verhuurder de woonruimte niet goed onderhoudt, en de huurder daarom aan de Huurcommissie huurverlaging heeft aangevraagd, kan de huur niet verhoogd worden totdat uitspraak is gedaan door de Huurcommissie.
• Er is sprake van een all-in huurprijs. De all-in huurprijs betreft één bedrag dat de huurder betaalt aan de verhuurder voor de huur en de bijkomende leveringen en diensten, zoals servicekosten en kosten voor gas, water en elektriciteit. In dit geval is de kale huurprijs niet bekend. Het is om die reden niet mogelijk om uit te rekenen of de huurverhoging klopt, en daarom is huurverhoging niet toegestaan.
• De verhuurder heeft de huur inclusief de servicekosten verhoogd. Servicekosten zijn de kosten die de huurder betaalt voor diensten die de verhuurder regelt (bijvoorbeeld het schoonmaken van het gebouw, tuinonderhoud, vloerbedekking, gordijnen en meubels, de huismeester, de glasverzekering.) Gas, water en elektriciteit (nutsvoorzieningen) vallen alleen onder de servicekosten als de woning geen eigen meter heeft. Het is voor de verhuurder niet toegestaan om de kale huur inclusief de servicekosten te verhogen.
• Er staat geen indexeringsclausule in het huurcontract. Een indexeringsclausule geeft aan of, wanneer en met hoeveel procent de huur verhoogd mag worden. De huur mag niet worden verhoogd als een indexeringsclausule in de huurovereenkomst ontbreekt.
• De huur is eerder in het jaar verlaagd omdat de werknemer een laag inkomen heeft. Het is niet toegestaan voor de verhuurder om de huur te verhogen indien de huurder huurverlaging heeft vanwege een laag inkomen.
• Het een inkomensafhankelijke huurverhoging betreft, maar dit niet is toegestaan omdat er sprake is van een chronische ziekte of handicap. Voor chronisch zieken en gehandicapten geldt geen inkomensafhankelijke huurverhoging. Het is daarom voor de verhuurder niet toegestaan om de huur te verhogen wanneer chronisch zieken of gehandicapten een hoger inkomen krijgen.

Wat zijn de redenen voor bezwaar tegen huurverhoging in geval van middenhuur?

In geval van middenhuur kan de huurder in bezwaar gaan omdat:

• De huur wordt met meer dan het wettelijke percentage van 7,7% verhoogd. Het maximale wettelijke percentage geldt ook als in het huurcontract een hoger percentage staat.
• De nieuwe huurprijs overschrijdt de maximale huurprijs. De huur mag door de huurverhoging niet boven de maximale huurprijs uitkomen. De maximale huurprijs kan worden gecontroleerd aan de hand van de huurprijscheck van de Huurcommissie.
• Er staat geen indexeringsclausule in het huurcontract opgenomen. Een indexeringsclausule geeft aan of, wanneer en met hoeveel procent de huur verhoogd mag worden. De huur mag niet worden verhoogd als een indexeringsclausule in de huurovereenkomst ontbreekt.
• De huur is al eerder in het jaar verhoogd.

Wat zijn de redenen voor bezwaar tegen huurverhoging in geval van vrije sector?

In geval van vrije sector kan de huurder in bezwaar gaan omdat:

• De huur wordt met meer dan het wettelijke percentage van 4,1% verhoogd. Het maximale wettelijke percentage geldt ook als in het huurcontract een hoger percentage staat.
• Er staat geen indexeringsclausule in het huurcontract opgenomen. Een indexeringsclausule geeft aan of, wanneer en met hoeveel procent de huur verhoogd mag worden. De huur mag niet worden verhoogd als een indexeringsclausule in de huurovereenkomst ontbreekt.
• De huur is al eerder in het jaar verhoogd.

Hoe vaak mag de huur van woonruimte verhoogd worden?

Huurverhogingen door de verhuurder zijn beperkt tot één keer per 12 maanden. Over het algemeen vindt deze huurverhoging plaats op 1 juli.

Er zijn echter drie uitzonderingen waarin de verhuurder vaker/eerder de huur mag verhogen:

• Eerste jaar van huur. Als de huurperiode bijvoorbeeld op 1 december begint, mag de verhuurder de huur op 1 juli verhogen. Daarna geldt opnieuw een periode van 12 maanden.
• Meer dan 12 maanden tussen huurverhogingen. Als er meer dan 12 maanden zijn verstreken sinds de laatste huurverhoging en de verhuurder de huurverhoging te laat aankondigt, dus niet vóór 1 juli, moet hij de huurverhoging uitstellen tot 1 september. Vervolgens mag de huur weer worden verhoogd op 1 juli, aangezien er meer dan 12 maanden zijn verstreken tussen de twee vorige huurverhogingen.
• Verbeteringen aan de woning. Als de verhuurder verbeteringen heeft aangebracht aan de woning, mag hij de huur verhogen na deze verbeteringen. Deze verhoging staat los van de jaarlijkse huurverhoging.

Wat moet er gedaan worden nadat een bezwaar tegen huurverhoging is opgesteld?

Nadat het bezwaar is opgesteld, moet deze ondertekend worden door de huurder en worden verstuurd naar de verhuurder. Indien van toepassing, is het raadzaam om bijlagen die het bezwaar onderbouwen (bv. de berekening van de maximale huurprijs) toe te voegen aan het bezwaar. De brief moet uiterlijk vóór de ingangsdatum van de huurverhoging worden verstuurd. Het is verstandig om het bezwaar per aangetekende brief te verzenden, zodat de huurder altijd kan bewijzen dat hij in bezwaar is gegaan. Het is ook mogelijk dit per e-mail te doen. Een handige manier om te weten dat de verhuurder de brief heeft ontvangen is om de verhuurder te vragen om een ontvangstbevestiging. Als de ontvangst van de brief niet bevestigd wordt, is het verstandig alsnog een aangetekende brief naar de huurder te versturen.

Wat moet er gebeuren indien de verhuurder niet akkoord gaat met het bezwaar?

De verhuurder is verplicht om te reageren op het bezwaar van de huurder. Indien de verhuurder niet akkoord gaat met het bezwaar tegen de huurverhoging, dan moet de verhuurder de Huurcommissie om toestemming voor de voorgestelde huurverhoging vragen. De verhuurder is verplicht om binnen 6 weken na de datum waarop de huurverhoging ingaat, de Huurcommissie om een uitspraak te vragen. Hierover ontvangt de huurder een brief van de Huurcommissie. De huurder heeft ook de mogelijkheid om de Huurcommissie om een uitspraak te vragen. De huurder moet dit binnen 4 maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging doen.

Welke documenten moeten als bijlage bij een bezwaar tegen een huurverhoging?

Indien de huurder over informatie beschikt waarmee het bezwaar kan worden onderbouwd, dan is het raadzaam om deze informatie als bijlage toe te voegen. Dit kan bijvoorbeeld een berekening van de huurprijscheck zijn waaruit blijkt dat door de verhoging de maximale huurprijs wordt overschreden.

Wat moet een bezwaar tegen een huurverhoging bevatten?

Een bezwaar tegen een huurverhoging moet de volgende informatie bevatten:

• De gegevens van de huurder en de verhuurder;
• De datum waarop de huurverhoging is ontvangen;
• De oude en nieuwe kale huur;
• Eventueel de hoogte van het voorschot gas, water en elektriciteit en servicekosten;
• Hoeveel de verhoging van de huur bedraagt;
• De reden waarom de huurder bezwaar maakt.

Welke wetten zijn van toepassing bezwaar tegen huurverhoging?

• Burgerlijk Wetboek (BW), titel 4 van boek 7;
• Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte;
• Besluit huurprijzen woonruimte.

Het model bewerken?

U vult een formulier in. Het document wordt naargelang uw antwoorden per sectie opgemaakt.

Aan het einde ontvangt u het in de formaten Word en PDF. U kunt het bewerken en het opnieuw gebruiken.