Contrat de sous-location de bail professionnel

Qu'est-ce que la sous-location de bail professionnel ?

La sous-location de bail professionnel est le contrat par lequel l'exploitant de locaux à usage professionnel (le locataire principal), autorise l'occupation de ses locaux par un autre exploitant (le sous-locataire), en contrepartie d'un loyer. Elle peut être totale ou partielle, c'est-à-dire porter sur l'intégralité des locaux ou sur une partie seulement.

Dans le cadre d'une sous-location, le locataire principal est considéré comme bailleur à l'égard du sous-locataire. En effet, la sous-location ne crée pas de lien direct entre le sous-locataire et le propriétaire des locaux. Le sous-locataire paye le loyer et les charges au locataire principal, ce dernier restant seul responsable à l'égard du propriétaire, comme s'il occupait lui-même les locaux.

Bon à savoir : le bailleur est en droit de demander un réajustement du loyer du bail principal, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur à celui-ci.

Quelle est la différence entre le contrat de sous-location de bail professionnel et le contrat de sous-location de bail commercial ?

• La sous-location de bail professionnel permet de sous-louer un local dédié aux activités non commerciales (professions libérales, conseil, gestion, etc.) ;
• La sous-location de bail commercial permet de sous-louer un local dédié aux activités commerciales.

Quelles sont les conditions à respecter pour que le contrat de sous-location soit valide ?

La sous-location doit impérativement respecter les clauses du bail principal, conclu entre le locataire principal et le propriétaire des locaux (le bailleur). Par exemple, l'activité exercée dans les locaux par le sous-locataire devra correspondre à l'activité initialement prévue et indiquée dans le bail principal (par exemple : cabinet médical, conseil aux entreprises, etc.).

Par ailleurs, le locataire devra obtenir l'autorisation de son bailleur pour sous-louer le local professionnel.

Quelle est l'utilité d'une clause de non-concurrence dans un contrat de sous-location ?

Une telle clause interdit au locataire principal d'exercer une activité similaire ou concurrente à celle du sous-locataire.

Elle lui interdit également de louer d'autres locaux à une entreprise exerçant une activité similaire ou concurrente. Une telle clause n'est pas obligatoire pour le contrat de sous-location soit valide, mais il s'agit d'une protection supplémentaire pour le sous-locataire. De cette façon, le locataire principal n'interfèrera pas avec son activité.

Cette obligation s'appliquera pendant toute la durée de la sous-location, au sein d'une certaine zone géographique choisie par les parties.

Que doit contenir un contrat de sous-location de bail professionnel ?

Le contrat de sous-location précise notamment :

• L'identité du locataire principal et du sous-locataire ;
• La désignation des locaux, en précisant s'il s'agit d'une sous-location totale ou partielle ;
• La destination de la sous-location (activité autorisée) ;
• Le montant du loyer ;
• La répartition et le montant des charges entre le sous-locataire et le locataire principal ;
• La durée de la sous-location ;
• L'autorisation de la sous-location par le bailleur.

Est-ce qu'il est obligatoire de prévoir un dépôt de garantie ?

Comme pour un bail d'habitation, il est possible de prévoir dans le contrat de sous-location de bail professionnel que le sous-locataire verser à la signature du contrat un dépôt de garantie au locataire.

Cette somme est conservée par le locataire principal pendant toute la durée du contrat de sous-location. Elle sert de garantie, notamment en cas d'impayé du loyer ou des charges, ou de dégradations des locaux.

Cependant, les parties peuvent choisir librement de prévoir ou non le versement d'un dépôt de garantie. L'absence de dépôt de garantie n'affecte pas la validité du contrat.

Remarque : à la fin du contrat de sous-location, le locataire principal rend au sous-locataire cette somme d'argent (sauf si les locaux sont dégradés ou que le sous-locataire n'a pas payé l'intégralité des loyers dûs).

Quelles sont les démarches préalables à la signature d'un contrat de sous-location de bail professionnel ?

Le locataire devra obtenir l'autorisation du bailleur. Cette autorisation peut :

• Être donnée directement dans le contrat de sous-location : dans ce cas, le bailleur signe le contrat de sous-location ;
• Ou être donnée par écrit séparément (par exemple dans une lettre).

Dans tous les cas, le locataire principal doit obligatoirement notifier au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, son intention de sous-louer et l'inviter à participer à la signature du contrat de sous-location.

La participation du bailleur à la signature permet d'éviter toute contestation ultérieure : il ne pourra pas prétendre qu'il n'était pas au courant qu'une sous-location existait.

Quelles sont les formalités après la signature d'un contrat de sous-location de bail professionnel ?

Le contrat de sous-location doit être paraphé (initiales sur chaque page) et signé par le locataire principal, le sous-locataire et le bailleur. Chacun en conserve un exemplaire.

Une copie du bail principal (annexes comprises) est à remettre au sous-locataire.

Quelle est la législation applicable au contrat de sous-location de bail professionnel ?

Code de commerce : articles L.145-31 et L.145-32.

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