サブリース契約書

サブリース契約とは何ですか？

サブリース契約とは、建物を所有者から賃借した者が、その建物を更に第三者に転貸する契約です。第三者に対して転貸する者を「転貸人」と、転貸を受ける第三者を「転借人」と呼びます。サブリース契約の元となる賃貸借契約（転貸人が建物所有者から建物を借りた契約）のことをマスターリース契約と呼びます。

サブリース契約にはどのような種類がありますか？

サブリース契約は、所有者から物件を賃借した者が、より高い賃料で第三者に転貸して差額を収益とするサブリース事業を目的とする場合が多いですが、長期出張や転勤の期間だけ自宅を第三者に転貸するケースや、自宅の空きスペースを第三者に転貸するケースなどもあります。

また、サブリースの目的物となる物件には、一軒家、アパートやマンションの一室、区分所有建物のユニットなど、あらゆる形態の建物が含まれます。

サブリース契約書は、契約目的や物件情報の記載を工夫することで、上記のいずれの形態にも対応できます。

サブリース契約書は必ず作成しなければなりませんか？

いいえ、建物のサブリースは、口頭の合意でも有効に成立します。しかし、サブリース契約を口頭で締結するケースはほとんどありません。

サブリースは、お店で物を買うような一回きりの関係ではなく、一定期間継続する関係ですので、単にいくらで借ります貸しますと合意するだけでは、不十分です。転貸期間中に建物が壊れたら誰が修理しますか？住居として借りた建物の1階でお店を開くことは認められますか？空いている部屋を友人に貸しても良いでしょうか？このように、転貸期間中に発生し得る様々な事態に備えて、あらかじめルールを作っておかないと、後からトラブルが発生します。

サブリース契約書を作成し、想定される事態に備えたルールをあらかじめ記載しておけば、トラブルを未然に防ぐことができますので、ほとんどのケースで、サブリース契約書が作成されています。

「連帯保証人」とは何ですか？

サブリースにおける連帯保証人とは、転借人が負担するあらゆる債務を、転借人と連帯して責任を負う者のことです。例えば、支払期日に賃料の支払がなかった場合、転貸人は転借人にその賃料を請求してもよいですが、転借人に請求せずに連帯保証人に対して直接請求することもできます。連帯保証人が負担する責任には必ず上限金額（極度額）を定めなければなりませんので、サブリース契約書に極度額を記入する必要があります。連帯保証人は契約当事者として、サブリース契約書に署名押印する必要があります。

連帯保証人をつけるかどうかは当事者の任意ですので、転貸人と転借人が協議して決めてください。

「賃料保証会社」とは何ですか？

サブリースにおける賃料保証会社とは、転借人から保証料を徴収して転借人の賃料債務を保証する事業者のことです。賃料保証会社を利用する場合は、転借人は、賃料保証会社との間で賃料保証契約を別途締結する必要があります。

賃料保証会社を利用するかどうかは当事者の任意ですので、転貸人と転借人が協議して決めて下さい。

サブリース契約書に記載しなければならない事項は何ですか？

• 転貸物件の特定：転貸物件のマスターリース契約書または登記事項証明書に記載されているとおりの情報を記入してください。アパートの一室貸しや一戸建ての部屋貸し・フロア貸しのように、一つの建物の一部のみを転貸する場合は、その部屋番号や階数などを記入して転貸部分を特定してください。
• 転貸期間：転貸借の期間に加えて、入居日と退去日を明確にするため転貸借の開始日と最終日も記載してください。
• 使用目的：借りた物件を、住居として使用するのか、店舗・事務所・倉庫等の商業目的で使用するのか、または併用するのかを、記載してください。
• 賃料：賃料については、金額と支払時期を明確に規定する必要があります。賃料の支払時期は、月払いとすることが多いですが、週払いや年払いとするケースもありますので、賃料の算定期間と、その期間の賃料をいつ支払うか（先払いか後払いか）を記載してください。
• 敷金：敷金とは、転借人が転貸人に預ける金銭のことで、転借人が退去した後に転借人の未払債務を差し引いて返還されます。サブリースにおいては、敷金の預入がなされるケースが多いですが、敷金がない契約もありますので、敷金を預ける場合はその金額と支払時期を記載してください。
• 共益費：共益費とは、物件の共用部分（廊下、花壇、エレベーター等）の管理・維持に充てられる費用のことで、転貸人が転借人から徴収します。共益費を徴収するか否かは契約によりますので、徴収する場合はその金額と支払時期を記載してください。
• 原状回復：転貸が終了する際、転借人は転貸物件を借りたときの状態に回復して返還する義務を負います。原状回復工事を行う業者をどこにするかは、意外とトラブルになり易いポイントですので、サブリース契約書には業者の選定方法を記載する必要があります。
• 中途解約条項：期間の定めのある建物転貸借においては、原則として転貸期間中に中途解約することはできません。しかし、契約書中に中途解約を認める特約を規定した場合に限り、中途解約が可能となります。中途解約条項を規定した場合、下記のとおり中途解約が可能となります。

転借人から中途解約する場合：転貸人に対して中途解約する旨を通知してから一定期間後に解約されます。一定期間をどれくらいの長さとするかは契約書に自由に規定できます。

転貸人から中途解約する場合：転貸人からの中途解約については法律上の規制により、6か月以上前に通知し、かつ中途解約をする正当理由（転貸人自身がその物件を使用しなければならない強い事情や、安全上の理由で物件を大幅修繕するために転借人に立ち退いてもらわなければならない場合など）がある場合にのみ、中途解約が可能となります。

サブリース契約を締結する前に実施しておくべきプロセスはありますか？

マスターリース契約の賃借人が物件を転貸するためには、賃貸人から承諾を得なければなりません。この承諾は、法律上は口頭の承諾でも効力が生じるとされていますが、承諾を得たことを後から証明できるよう、書面で承諾を受けることが一般的です。よって、賃借人は、転借人に転貸する旨を賃貸人に説明して、転貸の承諾書に署名押印をしてもらう必要があります。

サブリース契約の当事者となるのは誰ですか？

上記のとおり、サブリース契約の当事者は転貸人と転借人です。

転貸人となるのは、建物の所有者から建物を借りて、これをさらに第三者に貸し出す者です。個人でも法人でも転貸人となることはできます。

転借人となるのは、転貸人から建物を借りて使用する者です。個人でも法人でも転借人となることはできます。建物は、原則として転借人が自分で使用しなければなりません。もし、転借人がさらに第三者に建物を使用させようとする場合は、転貸人から転貸の承諾書を取得したうえで、その第三者とさらにサブリース契約を締結する必要があります。

サブリース契約の期間はどれくらいにすればよいでしょうか？

建物転貸借の期間は、原則として1年以上としなければならず、1年未満の建物転貸借は期間の定めのない転貸借とみなされます。ただし、契約の更新を認めない「定期建物転貸借」とする場合に限り、1年未満の期間を設定することができます。

建物転貸借は、転貸期間が満了する際は、転貸人または転借人が事前に更新拒絶の通知をしない限り、転貸借は自動的に更新されます。転貸人からの更新拒絶には、更新拒絶をする正当事由が必要です。

期間が満了しても転貸借を終了できない可能性があるとすると、転貸人としては転貸することを躊躇するかもしれません。このような場合に利用されるのが、定期建物転貸借です。定期建物転貸借は更新されませんので、更新拒絶の通知がなくても、正当事由がなくても、期間満了によって転貸借が終了します。

マスターリース契約が先に期間満了により終了した場合、サブリース契約はどうなりますか？

サブリース契約の期間を、マスターリース契約の残存期間よりも長期間とすることは可能です。しかし、サブリース契約はマスターリース契約を前提とする契約なので、マスターリース契約の期間が満了して更新されなかった場合は、サブリース契約を続けることができなくなります。

もっとも、サブリース契約の転借人がマスターリース契約の更新を期待していた場合、マスターリース契約の期間満了時に急に立ち退くことは困難です。そこで、このような転借人を保護するために、サブリース契約は、マスターリース契約の賃貸人が、サブリース契約の転借人に対して、マスターリース契約は期間満了により終了する旨を通知したときから6か月経過後に、終了するとされています。

建物賃貸借契約はどのように締結すればよいですか？

サブリース契約書は、2部プリントアウトして転貸人と転借人が署名押印し、各自1部ずつ保管してください。もし転借人の債務を保証する連帯保証人をつける場合は、連帯保証人の分も含めて3部プリントアウトして、連帯保証人も署名押印して1部保管してください。プリントアウトした書面が複数枚にわたる場合は、書面の連続性を示すために各見開きごとに（製本する場合は製本部分に）割印をするようにしてください。

契約を仲介した仲介業者がいる場合は、仲介業者の署名押印も必要です。

サブリース契約書は、プリントアウトせずに、電子契約サービスを利用して締結することもできます。

サブリース契約書には印紙税がかかりますか？

サブリース契約書は、印紙税の課税対象となりませんので、印紙税の支払は不要です。

サブリース契約書にはどのような法律が適用されますか？

サブリースについては、民法の賃貸借契約に関する規定（601条～622条の2）及び借地借家法による特別な規制が適用されます。

テンプレートの変更の仕方

お客様はフォームに記入するだけです。文書はお客様の目の前で記入内容に応じて変化しながら編集されていきます。

最後に、文書をWordとPDF形式で受け取れます。 お客様自身で編集しまた再利用することができます。