立退き通知書

立退き通知書とは何ですか？

立退き通知書とは、建物賃貸借契約を賃貸人側から終了させるための書面です。「賃貸人」とは建物を他者に貸して使用させている者のことであり、賃貸人から建物を借りて使用している者は「賃借人」と呼ばれます。

賃貸人が賃借人に対して立退きを求めることができるのは、下記のような場合です。

• 賃借人が賃貸借契約に違反した場合（賃料の支払を滞納した、物件を無断増改築した、物件を契約目的以外の方法で使用した等）
• 賃貸借契約の期間満了時に契約更新を拒絶する場合
• 期間の定めのない賃貸借において正当事由（建物老朽化、賃貸人が建物を自己使用する等）に基づき解約申入をする場合
• 賃貸借契約がすでに終了したにも関わらず賃借人が退去せずに居座っている場合

「立退き通知書」は、「賃貸借契約解約申入書／解除通知書」とどう違いますか？

建物賃貸借契約を終了させる場合、賃貸人側から終了させる場合と、賃借人側から終了させる場合があります。

立退き通知書は、賃貸人側から建物賃貸借契約を終了させる場合に使用するものです。賃貸人が立退き通知書を作成して賃借人に交付します。

他方、賃借人側から終了させる場合、契約を解除する場合と解約する場合で使用する書面が異なります。「解除」とは、賃貸人側の契約違反を理由として契約を終了させる場合をいいます。「解約」とは、賃貸人側に契約違反がない場合に、期間の定めのない賃貸借、または期間の定めのある賃貸借で中途解約条項があるものを終了させることをいいます。解除の場合に使用する書面が賃貸借契約解除通知書であり、解約の場合に使用する書面が賃貸借契約解約申入書です。

立退き通知書は必ず作成しなければなりませんか？

いいえ、法的には、口頭での立退き通知も有効です。しかし、口頭では後から言った言わないの争いになるおそれがありますし、立退き通知から一定期間経過後に賃貸借契約が終了する場合もありますので、立退き通知がなされた日を特定する必要もあります。よって、実務的には、トラブル防止のために、立退き通知書を作成して、賃借人が受領した事実を証拠として残すようにすべきです。

また、賃貸借契約書において、立退き通知は書面で行うよう指定されている場合も多く、このような場合は立退き通知書の作成が必須となります。

立退き通知書に記載しなければならない事項は何ですか？

• 立退き理由：立退き要求するためには法的根拠が必要ですので、どのような法的根拠に基づいて立退きを要求するのかを記載する必要があります。
• 物件の表示：どの物件について立退きを要求するのかを特定するため、賃貸借契約書を確認して物件の情報を正確に記載してください。
• 立退き時期：立退きを求める理由に応じて、即時立退きを要求する場合と、一定期間経過後の立退きを要求する場合があります。事案に応じた立退きの時期を記載してください。

立退き通知をしてから実際に立退くまでの期間はどれくらいですか？

賃借人が立ち退かなければならない時期は、賃貸人が立退き請求をする根拠によって異なります。

• 賃借人の債務不履行の場合：賃貸人は賃借人に対して相当期間を定めて債務履行を促し、期間内に債務履行がないことを条件として立退くよう要求することになります。よって、立退き通知をしてから、債務を履行するために必要な相当期間が経過したときが、立退きの時期となります。
• 期間満了時に更新拒絶する場合：賃貸人による更新拒絶は、期間満了の6か月前までに行わなければなりません。よって、期間満了の6か月前までに立退き通知をし、期間満了時が立退きの時期となります。
• 期間の定めのない賃貸借の場合：期間の定めのない賃貸借の場合、賃貸人はいつでも解約申入をすることができ、賃貸借契約は解約申入から6か月経過後に終了します。よって、立退き通知から6か月経過後が、立退きの時期となります。
• 既に賃貸借が終了しているにも関わらず賃借人が居座っている場合：賃貸人は賃借人に対して即時退去を求めることができますので、立退き通知をしたときが立退きの時期となります。

立退き通知書を作成したら、どのように使用すればよいですか？

立退き通知書には、立退き通知をする賃貸人が署名押印し、賃借人に交付してください。賃貸借契約書で交付方法が指定されている場合はそれに従って交付する必要があります。指定がない場合は郵送、持参等の任意の方法で交付すれば足りますが、郵送の場合は配達証明を付ける、持参の場合はコピーを持参して受領サインをもらう、等の方法を利用することで交付の証拠を残すことができます。

立退き通知書には印紙税その他の費用がかかりますか？

いいえ、立退き通知書には印紙税はかかりません。また、公正証書を作成したり、どこかに登録したりする必要はありませんので、自分で作成する場合は費用はかかりません。

立退き通知書を賃借人に交付した後はどうすれば良いですか？

立退き通知に理由がある場合、立退き通知書を受領した賃借人は、指定された日までに物件から立ち退くとともに、賃貸借契約が終了するまでの賃料を支払わなければなりません。

賃貸人としては、賃借人の立退きと賃料支払を確認できた後、賃借人から預かっていた敷金を賃借人に返還する必要があります。

もし、賃借人が期限までに立ち退かなかった場合は、賃貸人は賃借人に対して、物件から立ち退くまで賃料相当額の損害金を請求することができます。また、賃借人が賃貸借契約終了までの賃料の支払を怠った場合は、賃貸人は賃借人に対して、未払賃料を支払うまで遅延損害金を請求することができます。賃借人が立退き通知に従わない場合、賃貸人は賃借人の債務を敷金から差し引き、それでも不足する分は追加支払を請求し、場合によっては裁判を起こして強制的に立退かせる必要があります。

立退き通知書にはどのような法律が適用されますか？

建物賃貸借の解除・解約に関するルールは、民法の賃貸借に関する規定（601条～622条の2）及び借地借家法が適用されます。

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