Proposta di acquisto irrevocabile immobile

Che cos'è il documento di proposta di acquisto immobiliare?

La proposta di acquisto immobiliare irrevocabile è un documento dove una parte, proponente, effettua una proposta irrevocabile a un'altra parte, il proprietario, per l'acquisto dell'immobile di quest'ultimo.

Attraverso questo documento, si inizia la fase di negoziazione di una compravendita, in quanto il potenziale compratore effettua una proposta formale che da il via alla trattativa.

Questo documento può essere utilizzato per qualsiasi tipo di immobile, sia ad uso residenziale, che ad uso commerciale o ufficio.

Qual è la differenza tra la proposta di acquisto immobiliare il contratto preliminare di compravendita?

La proposta di acquisto immobiliare ed il contratto preliminare di compravendita sono due documenti che fanno parte delle trattative prima di un acquisto dell'immobile, ma che avvengono in momenti diversi.

Infatti la proposta di acquisto immobiliare si pone in un momento anteriore rispetto al contratto preliminare di compravendita. La stessa proposta può diventare un contratto preliminare di compravendita nel momento in cui il proponente lo dichiari nel contratto, e il proprietario accetti la proposta.

Il contratto preliminare di compravendita può invece essere stipulato sia dopo la proposta di acquisto immobiliare, ma, dato non è obbligatorio che venga firmato, può essere firmato direttamente dalle parti, qualora ad esempio le parti abbiano raggiunto un accordo orale.

La differenza nei contratti riguarda anche gli obblighi delle parti. Infatti, mentre per il contratto preliminare di compravendita immobiliare entrambe le parti sono obbligate a raggiungere l'accordo finale, ossia ad arrivare all'acquisto immobiliare, nel caso di una proposta di acquisto immobiliare, fino all'accettazione da parte del venditore, sarà obbligato solamente il futuro acquirente.

È obbligatorio firmare un documento di proposta di acquisto immoibiliare?

No, non è obbligatorio firmare un documento di proposta di acquisto immobiliare. Infatti, le parti possono firmare direttamente il contratto preliminare di compravendita immobiliare oppure andare direttamente dal Notaio per il rogito.

Nella prassi però, è molto comune avere il documento di proposta di acquisto in quanto si tratta del primo passo formale fatto dal potenziale compratore nei confronti dell'immobile, dando quindi la possibilità al venditore di poter decidere se accettare o meno.

Infatti, in questo caso sarà solamente il proponente ad effettuare la proposta, essendo il venditore libero o meno di ascoltare ed accettare quanto previsto dal proponente. Quindi, si ha prima la proposta d'acquisto, in caso di accettazione un preliminare di compravendita, non obbligatorio, ed, infine, il contratto definitivo di compravendita davanti al Notaio.

Quali sono i requisiti preliminari di una proposta di acquisto immobiliare?

Per avere una proposta di acquisto immobiliare occorrerà che chi effettua la proposta sia veramente interessato a comprare l'immobile e che colui che riceve la proposta sia effettivamente il proprietario dell'immobile.

La proposta di acquisto deve essere accompagnata da una somma di denaro che fungerà da caparra a garanzia del proprietario.

Qual è la durata di una proposta di acquisto immobiliare?

Non vi è una durata prestabilita per una proposta di acquisto immobiliare, ma, vista la volontà delle parti di voler arrivare ad una conclusione al più breve possibile per poter concludere il contratto, generalmente la durata è molto limitata. Si possono avere proposte che durano 10 giorni come altre che durano 30, dipendendo dalla complessità e dal valore dell'immobile.

Cosa si deve fare una volta compilato il documento di proposta di acquisto immobiliare?

Una volta compilato il documento di proposta di acquisto immobiliare, questo deve essere firmato dal potenziale acquirente ed inviato al proprietario dell'immobile o, in caso di presenza di un'agenzia immobiliare, all'agenzia immobiliare.

La proposta di acquisto deve essere accompagnata dal trasferimento di denaro presso l'agenzia o il proprietario, che avrà titolo di caparra.

Inoltre, si dovrà indicare una data entro cui il proprietario può decidere se accettare, rifiutare, o effettuare una controproposta.

Cosa deve essere allegato alla proposta di acquisto immobiliare?

Alla proposta di acquisto immobiliare generalmente devono allegarsi i documenti di identità di chi effettua la proposta e il trasferimento di denaro effettuato a titolo di caparra per dare validità alla proposta di acquisto.

Si può inoltre allegare anche il certificato di prestazione energetica e la visura catastale, ma non sono obbligatori.

Si deve andare dal Notaio per firmare una proposta di acquisto immobiliare?

No, non si deve andare dal Notaio per firmare ed inviare una proposta di acquisto immobiliare in quanto è un atto preliminare rispetto alla vendita dell'immobile, si è in fase di trattativa e pertanto il Notaio non è necessario.

È obbligatorio registrare una proposta di acquisto immobiliare?

No, non è obbligatorio registrare una proposta di acquisto immobiliare.

Ma, in caso di accettazione per iscritto da parte del proprietario dell'immobile, la proposta di acquisto diventa un contratto preliminare di compravendita e quindi andrà registrato presso il sito dell'Agenzia delle Entrate oppure personalmente entro 30 giorni dall'accettazione da parte del proprietario.

Che cos'è la caparra nella proposta di acquisto immobiliare?

La proposta d'acquisto immobiliare impegna soltanto al proponente interessato all'immobile che in genere versa una somma a titolo di caparra, che giurdicamente, in relatà è un deposito fiduciario.

La caparra serve come base per far partire le trattative, generalmente un 5% (ma non vi è una percentuale fissa) rispetto a quanto è il prezzo dell'immobile richiesto dal futuro venditore, e serve anche come obbligo da parte del potenziale compratore.

Infatti, vi sono tre possibilità di utilizzo della caparra:

• In caso di accettazione e acquisto dell'immobile, la caparra funzionerà come anticipo del prezzo totale dell'immobile.
• In caso di rifiuto da parte del proprietario dell'immobile, la caparra verrà restituita al potenziale compratore, a meno che questi non faccia un'altra offerta.
• Infine, in caso di ripensamento da parte del potenziale compratore che ha effettuato la proposta, questa non verrà restituita, ma resterà al prorpietario dell'immobile.

Per questo motivo la caparra obbliga solamente colui che ha effettuato la proposta e non il proprietario dell'immobile.

Cosa deve contenere un documento di proposta di acquisto immobiliare?

Un documento di proposta di acquisto immobiliare deve contenere:

• Indicazione delle parti: deve essere indicato chi è il potenziale acquirente che effettua la proposta, così come il proprietario dell'immobile che la riceve.
• Indicazione dell'immobile: per essere valido il documento deve indicare precisamente di quale immobile si tratta. Nell'effettuare ciò, bisogna individuare l'immobile attraverso l'indicazione dell'indirizzo, così come di tutti i suoi dati catastali. E' importante fornire anche la planimetria dell'immobile come allegato, così come le sue condizioni. E' obbligatorio altresì fornire l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.). Nel caso in cui questo non fosse possibile durante il preliminare, in ogni caso sarà obbligatorio una volta che si firma il contratto definitivo di fronte a Notaio.
• Il prezzo e modalità di pagamento dell'immobile: altro elemento essenziale del documento è l'indicazione del prezzo totale dell'immobile, e la maniera di pagamento. Si può stabilire che venga pagato un acconto o che il pagamento venga effettuato in un'unica soluzione o in vari pagamenti, secondo la proposta da parte del proponente e le eventuali controproposte da parte del venditore.
• Finalizzazione della proposta: ossia indicare il termine entro il quale la presente proposta sarà valida.
• Caparra: Questa deve essere erogata nel momento in cui si effettua la proposta d'acquisto, come piccola garanzia nei confronti del venditore che l'acquirente è veramente interessato all'acquisto. Generalmente questa è una piccola somma di denaro, da versare all'agenzia, al venditore, o a degli enti riconosciuti, per poter rendere la proposta valida per il venditore. Nel caso in cui non fosse accettata la proposta, questa ritornerà al proponente.
• Data d'acquisto: nel caso in cui il contratto diventasse anche un preliminare, è fondamentale indicare la data entro cui le parti stipuleranno il contratto definitivo di compravendita ante Notaio, che ovviamente deve essere successiva alla firma del presente contratto.
  

Normativa applicabile:

Codice Civile: artt. 1326 e seguenti, 1335, 1351, 1382, 1385, 1386, 1453, 1457, artt. 1470 e seguenti, artt. 1754 e seguenti, 2645-bis, 2932

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