Contratto di rent to buy

Che cos'è il contratto di rent to buy?

Il contratto di rent to buy è un tipo di contratto dove una parte, concedente, proprietaria di un'immobile, concede all'altra parte, conduttore, l'immobile in locazione per un determinato periodo di tempo, per poi procedere alla sua vendita.

Attraverso questo contratto si da la possibilità al conduttore di poter acquistare l'immobile nel futuro, scontando già il prezzo dei canoni pagati al proprietario come anticipo per l'acquisto.

Il rent to buy si applica per tutti i tipi di immobili, sia residenziali che commerciali.

Qual è la differenza di contratto di rent to buy e contratto preliminare di compravendita?

Il contratto di rent to buy forma contrattuale dove il proprietario consegna fin da subito l'immobile al conduttore – futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene immobile in cui già sta vivendo, scontando così il prezzo dei canoni pagati al concedente come anticipo per l'acquisto. Il conduttore non diventa proprietario dell'immobile fino a quando non ha pagato la sua ultima raga.

Il contratto preliminare di compravendita invece comporta il fatto che le parti si sono già accordate per la vendita dell'immobile e questo rappresenta un momento antecedente al perfezionamento del rogito notarile finale. Le parti una volta firmato il preliminare di compravendita non possono tirarsi indietro. Nel caso lo facessero, vi sono delle penali per la parte che ha rinunciato alla compravendita finale.

Come funziona il rent to buy?

Nel contratto di rent to buy il conduttore, prenderà il possesso dell'immobile come semplice inquilino, per poi prevedere l'acquisto in un momento futuro. Lo stesso conduttore però, non è obbligato all'acquisto dell'immobile, infatti questi avrà la possibilità di acquistarlo ma non sarà obbligato all'acquisto.

Nel caso in cui il conduttore quindi non acquisti, dovrà abbandonare l'immobile se non previsto diversamente e riceverà indietro le quote pagate come anticipo per l'acquisto.

Le parti possono scegliere però che in caso di mancato acquisto da parte del conduttore, una parte o la totalità dei canoni pagati per l'anticipo dell'acquisto possano non essere restituiti da parte del concedente. Il concedente invece sarà obbligato alla cessione dell'immobile qualora il conduttore ne esercitasse la facoltà. In questo caso il prezzo dell'immobile sarà quello pattuito dalle parti, sottraendo la parte già pagata per l'acquisto.

Quali sono i prerequisiti per firmare un contratto di rent to buy?

Per firmare un contratto di rent to buy occorrerà che il venditore concedente sia effettivamente il proprietario dell'immobile e che l'altra parte voglia allo stesso tempo locare e poi comprare l'immobile.

Si dovrà fornire la visura catastale al conduttore e anche il certificato di prestazione energetica.

L'immobile dovrà essere libero da vincoli ipotecari o qualsiasi tipo di gravame al momento della vendita e non al momento della locazione.

Qual è la durata di un contratto di rent to buy?

Un contratto di rent to buy ha una durata massima di 10 anni.

Questo significa che il conduttore può rimanere nell'immobile come affittuario per un massimo di 10 anni prima di procedere all'acquisto dell'immobile stesso.

Che cosa si deve fare una volta firmato il contratto di rent to buy?

Un contratto di rent to buy deve essere stipulato di fronte al Notaio, che procederà alla trascrizione nei registri immobiliari. Il Notaio procederà a dare le copie necessarie alle parti per poterle conservare.

Inoltre, questo dovrà essere registrato presso l'agenzia delle entrate entro 30 giorni dalla sua stipula, ma a questo penserà il Notaio.

Si deve andare dal Notaio per un contratto di Rent to Buy?

Si, il contratto di Rent to Buy deve essere stipulato di fronte al Notaio, il quale procederà alla trascrizione nei registri immobiliari e alla registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.

Si deve registrare il contratto di Rent to Buy?

Si, si deve registrare il contratto di Rent to Buy ma questo verrà effettuato direttamente dal Notaio una volta stipulato il contratto di fronte a lui.

Che cos'è la cessione del contratto in un contratto di rent to buy?

Il contratto di rent to buy, come molti altri contratti, può prevedere anche una cessione ad un terzo. Il conduttore può cedere il contratto ad un altra persona che si assumerà tutti gli obblighi derivanti dal contratto con il concedente. Si potrà avere cessione del contratto solo nella prima fase e quindi con riguardo al solo contratto iniziale, ovvero il contratto per l' "affitto".

Una volta concluso il periodo del rent to buy non sarà più possibile effettuare la cessione del contratto.

Quanto costa un contratto di rent to buy?

Un contratto di rent to buy si deve firmare di fronte al Notaio e presenta alcuni costi sia per registrarlo, che ovviamente, per il Notaio.

I costi di registrazione sono relativamente bassi, infatti questo costa circa 200€.

Il Notaio invece, essendo un libero professionista, applicherà la sua tariffa che varierà in base alla difficoltà della stesura e dal costo complessivo dell'immobile.

Generalmente si sta intorno ai 2000€ ma questa cifra può variare notevolmente in base a città, prezzo dell'immobile e Notaio stesso.

Cosa deve contenere il contratto di rent to buy?

Il contratto di rent to buy deve indicare:

• Indicazione delle parti: si devono identificare le parti che dovranno firmare il contratto, ossia il proprietario e il conduttore che diventerà il futuro proprietario.
• Indicazione dell'immobile: si dovrà identificare l'immobile per cui si stipula il contratto
• Canone: il pagamento del canone è fondamentale in un contratto di rent to buy. Infatti i pagamenti mensili e costanti che il conduttore dovrà effettuare al concedente saranno due: il primo, per la locazione dell'immobile come se fosse un normale contratto d'affitto, che non verrà quindi conteggiato ne servirà come anticipo per il pagamento dell'immobile. Il secondo pagamento invece, servirà per pagare l'immobile, e verrà quindi conteggiato come anticipo della somma totale che il conduttore dovrà pagare al concedente.

Per esempio, nel caso di una vendita di un immobile per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è stabilito in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, 500 euro, viene dato per l'affitto. E questa parte si "perde", proprio come in una normale locazione. La parte restante, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo di vendita (cioè sono come un acconto sulla somma finale della vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni (500€ al mese x 12 mesi x 5 anni = 30.000€).

• Oggetto: Il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso abitativo, commerciale, produttivo, direzionale, e altro ancora. Attualmente non si riscontrano preclusioni a utilizzare questo contratto anche per un terreno (agricolo,edificabile, ecc.); la normativa, infatti, non fa alcuna distinzione e non prevede esclusioni.
• Durata: L'affitto avrà una durata massima di 10 anni, dopodiché il conduttore o acquista l'immobile, oppure non eserciterà il diritto e dovrà lasciare l'immobile al concedente.
• Obblighi delle parti: Il conduttore prende in consegna l'immobile nello stato in cui si trova e deve, generalmente ma non obbligatoriamente, procedere all'inventario e a fornire una garanzia. La garanzia può essere un deposito cauzionale, una fidejussione o un'assicurazione. La garanzia più comune è il deposito cauzionale (caparra) di due o tre mensilità che viene data al concedente al momento della presa in possesso dell'immobile.
• Spese: saranno a carico del conduttore quelle relative alle spese e la manutenzione ordinaria dell'immobile. Si intendono di ordinaria manutenzione le riparazioni di elementi accessori degli immobili che, per loro natura, si consumano e deteriorano per effetto del loro uso normale (ad esempio le spese relative a rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, sanitari, impianti di luce, acqua e gas non interni alla struttura del fabbricato). Saranno invece a carico del proprietario le spese straordinarie dell'immobile così come quelle condominiali.
• Nomina di altra persona: il contratto di rent to buy prevede la possibilità per il conduttore di poter stipulare il contratto in nome e per conto di una terza persona, che si assumerà quindi i diritti e i doveri derivanti dal contratto. Il conduttore quindi, non sarà la persona vincolata nel futuro, ma sarà il terzo nominato ad esserlo. Il conduttore può quindi firmare il contratto di rent to buy e nominare il futuro conduttore che effettivamente vivrà e si assumerà gli obblighi del contratto. Ovviamente questa è una facoltà e le parti possono escludere questa possibilità nel contratto.

Normativa applicabile:

Art. 23, Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133 Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle cattività produttive.

Art. 2643 bis Codice Civile.

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